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保障房需政企联动机制

2011年05月20日 18:11 来源:《董事会》

  保障房建设作为国家在社会保障领域的第二个“四万亿”计划,构筑政府与企业之间的联动机制非常重要,同时对房地产行业和企业实现经营模式转型都提出新要求与新挑战

  文/ 孟庆禹

  “十二五”期间,国家将建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套(户),全国保障性住房履盖面达20%,总投资达5万多亿,2011年投资近1.38万亿元,保障性住房建设的投资规模之大,史无前例。从1998年进行房改以来,13年间,全国共开发建设商品住房约5000多万套,平均每年不到400万套,近几年还要高一些,约每年建设700-800多万套。而2011年和2012年各开工保障性住房1000万套,形成了商品房与保障房等量齐观的格局,建筑市场又多了一个保障房市场,建筑市场投资额增加了一倍。

  推动建筑行业经营方式转型

  “十二五”期间,保障房的供给总量将与普通商品房供给总量相当,对商品房市场将产生比较明显的影响。供给总量的增加,将稳定市场的预期。1998年实行房改政策以来,对保障房欠账比较大,国家“十一五”期间和“十一五”前几年共建保障房约2000多万套,如果完成“十二五”保障房建设计划,全国将有5000多万套保障房,对应全国2亿多套城镇住宅,将解决20%左右的中低收入群体的居住问题,保障性住房供应不足的矛盾就会大为缓解,民众的情绪就会大大缓和,商品房价格上涨的压力就会降低。大量保障房的推出将对中低档商品房构成冲击,对三、四线商品房形成压力,但对高端商品房市场影响不大,只是期许民情稳定了,政府政策自然也就稳定了。

  国家保障房建设计划对于以建筑为核心主业的公司来讲,明显的机遇有两个:一个是3600万套保障房建设是国家第二个“四万亿”激励计划,投资规模大、持续时间长,对建筑企业的发展是巨大的机遇;另一个是保障房建设将以租为主,这对转变建筑承包建造这种简单经营方式创造条件。

  建筑企业一直是轻资产型公司,企业的发展靠一个个项目的单独劳作,非常艰辛。3600万套保障房建设中,大部分是公租房,如果企业借公租房政策优势,逐步积累企业资产,这是一个不小的转变。企业如果拥有足够的优质的经营性资产,将为企业提供持续的现金流和收入。因此,这对建筑行业企业经营方式转型是难得的机遇。

  保障房推出后,住宅市场将会形成保障房和商品房两个市场,保障房市场会对商品房市场形成无形压力,有助于商品房市场更加规范和成熟,有利于商品房市场的持续健康发展。这是大家共同的目标。

  探寻低利润率下的企业成长

  模式

  无论是过去、现在还是将来,保障房的利润率都会是很低的。保障房建设是利润回报不高的行业,这是由保障房的政府政策扶持属性决定的,否则,利润太高,保障房成本太高,无论对政府,还是保障房受众都不堪重负,企业在保障房开发建设中赚太多钱,对社会也不公平。低利润率不等于低收益率。要从规模要效益,从精细化管理要效益,从企业内外高效配置资源要效益。

  通胀会影响建材成本和建造成本,但因为建材占比较低,对总成本影响有限。同时,承建商作为服务商,在通胀预期的情况下,工程投标报价时就已经考虑价格上涨的因素,并在与业主和分包商的合约中建立了成本上升的调价机制,尽管建造成本有所上升,但对承建企业影响不大。

  构筑政府与企业的联动机制

  企业对于一项交易主要追求三个目标:一是交易安全,二是公平,三是有利可图。要激发企业参与保障房建设的积极性,需要政府扮演好一个诚信和规范的交易者角色,具体说,政府要及时支付保障房项目的工程款,不要搞长期拖欠。政府信誉好,企业的交易成本就低,效益就高,自然参与保障房建设的主动性和积极性就得到保证。从目前看,各地方政府都非常有作为,想出了很多好办法,激励社会各方参与保障房开发建设,但长期看,还需要将政治热情变为制度保证。这样,企业才能真正在这个行当上踏实下来,作为自身的长期战略性安排。

  在保障房建设中,政府是主导方,政府对社会负责,企业只是配合政府参与保障房建设,政府的主导行为要考虑企业的盈利需求,这样,企业才能持久跟随政府参与保障房建设。

  另外,政府要有适宜的政策,使得企业参与保障房开发建设,可以获得政府的税收优惠,以及信贷支持和利率优惠,提高企业的利润空间。

  同时,企业在获取商业利润的同时,也要考虑保障房建设是民生工程,企业应该承担部分社会责任,不能把利润效益看得太重,企业也不能脱离政府和社会单纯追求利润,而应在利润和社会责任中寻求平衡。

  管控水平决定盈利能力

  保障房是民生工程,利润率相对较低,这就要求建筑公司具有较强的成本控制能力和资源调配能力,也要有较强的施工技术和组织能力以保证产品质量。

  无论有无保障房市场冲击,一家建筑公司,单纯搞承包,赚一点成本利润率,已不合时宜,应该将全产业链变成价值链,要从保障房开发建设的各个环节中挖掘价值。要做到从源头介入,中期实施和后期保障一体化。对于区域规划、土地整理、勘察设计、城镇基础设施建设前期阶段,要发挥公司技术领先优势;对于融资投资、土地拍卖、招商引资环节要展现公司强大的资信优势;对于开发、建造、大兴土木环节,要体现公司的施工建设能力;对于项目运营、保障房出租、物业管理环节,要呈现公司资产管理能力。

  以中国建筑为例,近几年中国建筑按“追求高端,兼顾中端,放弃低端”的思路调整产品结构,力求在“大市场、大业主、大项目”中取得更好的经济效益。5万亿保障房计划推出后,中国建筑认为保障房市场是大市场,政府是好业主,大力参与保障房建设有利于企业低成本扩张,维持足够量的保障房建设是维持企业生产经营规模,培养人才队伍,获得稳定收入的可靠途径。公司旗下的中建地产、工程局、中海地产、中国建筑国际等几十家二级企业集团,依托各自的主业,分别采用限价或混合开发、承包、酬金服务、BT投资、BOT运营、城市综合开发等多种模式,积极参与保障房建设,做大保障房建设规模,提高综合利润水平。保障房将会是中国建筑的一个新的经济增长点。

  (作者系中国建筑股份有限公司董事会秘书)

  

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