保障房建设作为国家在社会保障领域的第二个“四万亿”计划，构筑政府与企业之间的联动机制非常重要，同时对房地产行业和企业实现经营模式转型都提出新要求与新挑战

　　文/ 孟庆禹

　　“十二五”期间，国家将建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套(户)，全国保障性住房履盖面达20%，总投资达5万多亿，2011年投资近1.38万亿元，保障性住房建设的投资规模之大，史无前例。从1998年进行房改以来，13年间，全国共开发建设商品住房约5000多万套，平均每年不到400万套，近几年还要高一些，约每年建设700-800多万套。而2011年和2012年各开工保障性住房1000万套，形成了商品房与保障房等量齐观的格局，建筑市场又多了一个保障房市场，建筑市场投资额增加了一倍。

　　推动建筑行业经营方式转型

　　“十二五”期间，保障房的供给总量将与普通商品房供给总量相当，对商品房市场将产生比较明显的影响。供给总量的增加，将稳定市场的预期。1998年实行房改政策以来，对保障房欠账比较大，国家“十一五”期间和“十一五”前几年共建保障房约2000多万套，如果完成“十二五”保障房建设计划，全国将有5000多万套保障房，对应全国2亿多套城镇住宅，将解决20%左右的中低收入群体的居住问题，保障性住房供应不足的矛盾就会大为缓解，民众的情绪就会大大缓和，商品房价格上涨的压力就会降低。大量保障房的推出将对中低档商品房构成冲击，对三、四线商品房形成压力，但对高端商品房市场影响不大，只是期许民情稳定了，政府政策自然也就稳定了。

　　国家保障房建设计划对于以建筑为核心主业的公司来讲，明显的机遇有两个：一个是3600万套保障房建设是国家第二个“四万亿”激励计划，投资规模大、持续时间长，对建筑企业的发展是巨大的机遇；另一个是保障房建设将以租为主，这对转变建筑承包建造这种简单经营方式创造条件。

　　建筑企业一直是轻资产型公司，企业的发展靠一个个项目的单独劳作，非常艰辛。3600万套保障房建设中，大部分是公租房，如果企业借公租房政策优势，逐步积累企业资产，这是一个不小的转变。企业如果拥有足够的优质的经营性资产，将为企业提供持续的现金流和收入。因此，这对建筑行业企业经营方式转型是难得的机遇。

　　保障房推出后，住宅市场将会形成保障房和商品房两个市场，保障房市场会对商品房市场形成无形压力，有助于商品房市场更加规范和成熟，有利于商品房市场的持续健康发展。这是大家共同的目标。

　　探寻低利润率下的企业成长

　　模式

　　无论是过去、现在还是将来，保障房的利润率都会是很低的。保障房建设是利润回报不高的行业，这是由保障房的政府政策扶持属性决定的，否则，利润太高，保障房成本太高，无论对政府，还是保障房受众都不堪重负，企业在保障房开发建设中赚太多钱，对社会也不公平。低利润率不等于低收益率。要从规模要效益，从精细化管理要效益，从企业内外高效配置资源要效益。

　　通胀会影响建材成本和建造成本，但因为建材占比较低，对总成本影响有限。同时，承建商作为服务商，在通胀预期的情况下，工程投标报价时就已经考虑价格上涨的因素，并在与业主和分包商的合约中建立了成本上升的调价机制，尽管建造成本有所上升，但对承建企业影响不大。

　　构筑政府与企业的联动机制

　　企业对于一项交易主要追求三个目标：一是交易安全，二是公平，三是有利可图。要激发企业参与保障房建设的积极性，需要政府扮演好一个诚信和规范的交易者角色，具体说，政府要及时支付保障房项目的工程款，不要搞长期拖欠。政府信誉好，企业的交易成本就低，效益就高，自然参与保障房建设的主动性和积极性就得到保证。从目前看，各地方政府都非常有作为，想出了很多好办法，激励社会各方参与保障房开发建设，但长期看，还需要将政治热情变为制度保证。这样，企业才能真正在这个行当上踏实下来，作为自身的长期战略性安排。

　　在保障房建设中，政府是主导方，政府对社会负责，企业只是配合政府参与保障房建设，政府的主导行为要考虑企业的盈利需求，这样，企业才能持久跟随政府参与保障房建设。

　　另外，政府要有适宜的政策，使得企业参与保障房开发建设，可以获得政府的税收优惠，以及信贷支持和利率优惠，提高企业的利润空间。

　　同时，企业在获取商业利润的同时，也要考虑保障房建设是民生工程，企业应该承担部分社会责任，不能把利润效益看得太重，企业也不能脱离政府和社会单纯追求利润，而应在利润和社会责任中寻求平衡。

　　管控水平决定盈利能力

　　保障房是民生工程，利润率相对较低，这就要求建筑公司具有较强的成本控制能力和资源调配能力，也要有较强的施工技术和组织能力以保证产品质量。

　　无论有无保障房市场冲击，一家建筑公司，单纯搞承包，赚一点成本利润率，已不合时宜，应该将全产业链变成价值链，要从保障房开发建设的各个环节中挖掘价值。要做到从源头介入，中期实施和后期保障一体化。对于区域规划、土地整理、勘察设计、城镇基础设施建设前期阶段，要发挥公司技术领先优势；对于融资投资、土地拍卖、招商引资环节要展现公司强大的资信优势；对于开发、建造、大兴土木环节，要体现公司的施工建设能力；对于项目运营、保障房出租、物业管理环节，要呈现公司资产管理能力。

　　以中国建筑为例，近几年中国建筑按“追求高端，兼顾中端，放弃低端”的思路调整产品结构，力求在“大市场、大业主、大项目”中取得更好的经济效益。5万亿保障房计划推出后，中国建筑认为保障房市场是大市场，政府是好业主，大力参与保障房建设有利于企业低成本扩张，维持足够量的保障房建设是维持企业生产经营规模，培养人才队伍，获得稳定收入的可靠途径。公司旗下的中建地产、工程局、中海地产、中国建筑国际等几十家二级企业集团，依托各自的主业，分别采用限价或混合开发、承包、酬金服务、BT投资、BOT运营、城市综合开发等多种模式，积极参与保障房建设，做大保障房建设规模，提高综合利润水平。保障房将会是中国建筑的一个新的经济增长点。

　　(作者系中国建筑股份有限公司董事会秘书)

　　

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