岛主梦，中国人已做了很久。有些人在努力推进，虽然大多成为“先烈”，但至少已经踩出一条泥泞的小道。

　　采写|《小康·财智》记者 刘彦华 

　　在一望无际的大海上，拥有一座只属于自己的安宁海岛，偶尔和家人朋友一起在岛上钓鱼、聊天，这可能是许多财富人士的终极梦想。

　　现在，“岛主”的梦想真的有了实现的可能。日前，国家海洋局发布了《第一批开发利用无居民海岛名录》和《无居民海岛使用申请审批试行办法》，中国无居民海岛开发进入实际操作阶段，沿海176个无人岛即将迎来主人。

　　岛主梦渐进

　　4月12日，国家海洋局召开新闻发布会，向社会公布我国第一批开发利用无居民海岛名录，涉及辽宁、山东、浙江等8个省区，共计176个无居民海岛。其中广东最多，为60个。

　　海岛作为大陆向海洋的延伸，具有独特的区位优势，拥有丰富的港口资源、渔业资源、旅游资源、海洋能资源等优势资源，具有很大的开发潜力。我国是海洋大国，海岛资源十分丰富。据悉，在中国300万平方公里海域中，目前登记在册的无人岛中，面积超过500平方米的海岛共有6900多个，面积小于500平方米的海岛有上万个。

　　然而，并非所有的无人海岛都适合开发利用，这批名录中的海岛都是经过了各级政府的严格挑选。“有领土纷争的海岛、省际间有纷争的海岛，面积不足0.5平方公里的海岛都不能申报。有特别保护的生态价值也不可以申报开发。”据国家海洋局海岛管理办公室主任吕彩霞介绍，首批名录是在国家海洋局组织下，由沿海各省(区)海洋厅(局)初选后报经省级政府同意后发布的。国家海洋局对选择标准、报批程序等作了明确规定；沿海有关省、区在名录确定过程中，通过专家评审、征求部门和群众的意见等方式进行了多轮筛选。

　　无人海岛开发，在其他国家已有较长时间，但是在中国还只能算是起步阶段。20世纪90年代后期，随着海洋旅游的发展，无人海岛旅游开发也随之受到人们的关注，国内掀起了第一股无人海岛开发的热潮，出现了以朱仁民等人为代表的中国第一代岛主。

　　然而随后十多年，由于不少开发人士对无人海岛的保护意识薄弱以及受开发技术的限制，许多无人海岛资源和生态环境遭到毁灭性破坏，甚至导致岛屿消失。无人海岛开发也是几经波折，甚至一度被叫停。

　　直到2010年3月《中国人民共和国海岛保护法》的正式实施，无人海岛开发才真正开始解冻。而伴随着首批开发利用无人海岛名录的正式公布，开发利用中国无人海岛资源的条件似乎已经具备。

　　此名录一经公布，立刻引起了从南到北各路资金的极大兴趣，各级政府相关部门的咨询电话更是铃声不断，让工作人员接电话接到手软。因为怀抱着岛主梦的人们早已对开发无人海岛这块处女地蠢蠢欲动已久。

　　没钱不行

　　虽然在申请资格上，政策并没有身份限制，但现实却设立了一道无形的门槛，毫无疑问，它注定是一个富人的游戏。

　　德胜洋楼公司总工程师、中国建筑学会木结构专业委员会副秘书长程少安也有自己的岛主梦，“最近一直在关注这方面的消息，但是那些海岛具体能做什么、面积多大、要投多少钱，目前还不清楚。如果需要几百万，那对我个人来说还是有些压力的。”

　　中国第一位岛主朱仁民在接受媒体采访时，向投资者泼了更大一盆冷水。“没有一个亿，不要去当岛主。”

　　据吕彩霞介绍，我国实行无居民海岛有偿使用制度，无居民海岛使用权可以通过申请审批方式出让。其中，旅游、娱乐、工业等经营性用岛有两个及两个以上意向者的，一律实行招标、拍卖、挂牌方式出让。

　　根据《无居民海岛使用金征收使用管理办法》规定，无居民海岛使用权出让实行最低价限制制度。最低价的计算方式是：无居民海岛使用权出让最低价＝无居民海岛使用权出让面积×使用年限×无居民海岛使用权出让最低价标准。其中，无居民海岛使用权出让最低价标准由国务院财政部门会同国务院海洋主管部门根据无居民海岛的等别、用岛类型和方式、离岸距离等因素，适当考虑生态补偿因素确定，并适时进行调整。

　　目前，国家海洋局将海岛分为了6个等级，每个等级又规定了15种用岛最低收费标准。等级越高、开发动作越大、离岸越近，使用金就越高昂。如果以深圳收入名录中的3个岛中最小的洲仔岛为例，仅海岛使用金就得交0.75公顷×24万元×50年＝900万元。

　　并且按照规定，只有使用金超过1亿元时，经相关部门同意才可以在3年内分次交纳，但首次额度不得低于总额的50%。至于洲仔岛这样的只能按照批准的使用年限一次计征。

　　而要想真正实现自己的岛主梦，买下使用权还只是开始，后期开发、维护成本也是十分高昂。海岛交通不便，没电没淡水，有人估算，海岛上的建设成本至少为陆地建设的三倍以上。更何况，建成后，每年还要支付数十万甚至数百万的维护成本以及50年期满后的巨额续租成本。

　　如今，海上一座座的“阑尾岛”，就是先驱者留给后来者的最好警示。

　　光有钱也不行

　　海岛如何开发利用，并不是由岛主一人说了算的。这批海岛，政府对其开发方向已经做了明确界定。176个无人海岛，国家海洋局将其分为了6类15种用岛，涉及旅游娱乐、交通运输、工业、仓储、渔业、农林牧业、可再生能源、城乡建设、公共服务等多个领域。其中，旅游娱乐用岛107个，占了近六成。

　　吕彩霞表示，目前单位和个人提出用岛申请后，必须按照政府编制的海岛保护和利用规划，对拟开发的海岛编制详细的开发利用具体方案，在哪个地方修路，哪个地方建房，哪个地方码头都要有详细规划。这个规划还要经过专家专门论证，包括岛上污水怎么处理，垃圾怎么处理，这些问题都要细化。在专家进行充分论证认可后，经政府批准，才能取得无居民海岛使用权。

　　“我们有上万人的海监队伍，海监人员会按照最初制定的规划方案进行检查。比如定期检查海岛建设开发是否存在私搭乱建、破坏生态等现象。”吕彩霞称。

　　即便是比较适合个人开发的旅游娱乐类用岛，吕彩霞也表示希望可以搞高端开发，希望开发后能像马尔代夫一样，成为一个对社会开放的休闲度假海岛，让大家共享这个资源。

　　即便拿到使用权，岛主也不要以为可以随意地编织自己的梦想王国。

　　警察出身的王树春因几年前年花9000万买下距离深圳5海里的三门岛而声名鹊起。他原来的设想是，邀请100位富豪，量身定制100套千万私人别墅，提供最奢华的配套服务，保证最大程度上的私密性和享乐性。这种 “岛主俱乐部”与欧美流行的生活模式具有异曲同工之妙。

　　之后几年，王树春一门心思建造心目中的“封闭私人定制王国”，并为此投入了自己的全部家当。

　　但是现实是残酷的。2004年，三门岛“百栋定制别墅”发布会，王树春办得是轰轰烈烈，很多富豪也都对这个项目表示了极大的兴趣。然而，7年时间过去了，三门岛别墅区仍在开发，但真正购买的业主却寥寥无几。细究缘由，王树春感叹道，“曲高和寡，中国人还是没有海洋文化的传统。做岛主是多数人的梦想，少数人的现实。”

　　业内人士提醒后来者，想圆岛主梦，除了要做好砸钱的准备，还需过三大关。首先，环保审批非常严格。对于海岛开发，政府的基本原则就是：在保护中开发，在开发中保护。整个投资海岛的手续非常简单明了，但难度在于编制出令审批部门满意的具体开发方案。其次，解决历史遗留问题。无居民海岛只是没有居民户籍，而不是真的无人居住，这176个海岛中有相当一部分属于已利用或部分利用岛屿。目前，关于这种历史遗留问题的解决方法，政策上还没有明确规定，一般主要依靠开发者自己解决。最后一个难关就是市场定位问题。176座海岛，107个为旅游开发类用岛，并且很多岛屿的分布比较集中，旅游资源较为一致，如何进行差异化开发，获得市场认可，也是开发者的一大挑战。

　　放眼产业链

　　投资海岛，用业内人士的话说，更适合有理想的人，少数至今仍在坚持的中国第一代岛主现如今基本上都是在靠信仰吃饭，朱仁民如此，王树春也是如此。

　　此外，海岛开禁，投资的机会很多，除了海岛资源本身的开发外，一些投资者更加看重海岛开发产业链的诸多商机。每解决一项海岛开发维护中的难题，就等于找到了一个巨大的市场空白。

　　“我可能没有能力做岛主，但是国家加大无人岛开发力度，也间接地扩大了我们木结构建筑的市场空间。”程少安这样告诉记者，“海岛开发的一大难题就是建设成本高，交通运输困难。而与钢筋混凝土相比，木结构建筑不仅运输方便，现场施工简单，施工周期短，降低成本的同时，还可以减少环境污染，也更符合海岛开发的环保要求。”

　　“现如今，国内外已经有很多海岛开发中使用木结构建筑的成功案例。”程少安对借助新一波海岛开发潮扩展公司业务信心十足。

　　链接

　　中国知名岛主

　　姓名 岛屿 位置 购买

　　时间 投资 现状

　　朱仁民 莲花岛 浙江舟山市普陀山对面 1996年 3000万 永久免费参观

　　王树春 三门岛 深圳东部海域大亚湾与大鹏湾交汇处 1997年 总投资约3亿 改变高端路线，改接大众旅游

　　郑嘉丰 砚瓦·假日 浙江舟山群岛中的一座小岛 2002年 总计投入1.2亿元 作为银晨集团实力证明的名片仍在顽强运转

　　陈晓娴 竹屿岛 浙江温州 2004年 300万

　　租期5年 租约到期，亏本退出

　　陈明哲 放鸡岛 广东省茂名市电白县 2004年 3亿 4A景区

　　投资海岛必看

　　申请资格：个人、单位申请使用时为“无门槛”申请。外籍人士和外资企业也可按相关规定申请开发，但必须报国务院批准。

　　申请流程：无居民海岛使用申请，可以由省、自治区、直辖市人民政府海洋主管部门直接受理，也可以委托县级、市级海洋主管部门受理。县级海洋行政主管部门对申请初审合格后报市级海洋行政主管部门，审查合格后报省级海洋行政主管部门。报省级人民政府批准的无居民海岛使用申请，由省级海洋行政主管部门审核后报省级人民政府审批；报国务院批准的无居民海岛使用申请，由省级海洋行政主管部门审查后报国家海洋局，国家海洋局审核后报国务院审批。

　　申请材料：无居民海岛使用申请书；无居民海岛使用的坐标图；无居民海岛开发利用具体方案；无居民海岛使用项目论证报告；相关资信证明材料；存在利益相关者的，应当提交解决协议。

　　使用年限：无居民海岛开发利用具体方案中含有建筑工程的用岛，最高使用期限为五十年；其它类型的用岛可根据使用实际需要的期限确定，但最高使用期限不得超过三十年。

　　海岛开发最难办的四件事：一、租用年限太短导致成本回收慢；二、交通、淡水及电力资源问题；三、游客资源组织难；四、台风的危害。

　　国外私人岛屿交易概况

　　国家 政策 注意事项

　　美国 国家土地管理局主管。私有土地买卖手续简单，在买卖双方自愿签订协议后，只需向政府交足税金，进行注册登记即可 一般允许外国人在美国永久持有不动产，但制定了外国人投资不动产指导规则的个别州除外

　　法国 外国人买岛无限制，并且为鼓励交易，政府还会提供售后回租服务 核实资料过程较长，往往需要几个月时间

　　澳大利亚 基本上只租不卖，出租年限一般为99年 私人岛屿主要集中在昆士兰州，外国人买岛须经外商投资审查委员会审查

　　意大利 无特殊限制 1，费用奇高，各项花费可能占总交易金额的20%左右；2，按意大利法律，债务与财产紧密相连，需小心买到负债岛

　　西班牙 可以终身持有，但未开发岛屿不得兴建建筑 费时费力，不仅需要请律师做一系列繁琐的调查，还需要申请一个纳税登记号码，以便办理登记手续时使用

　　巴西 靠近边界、海岸或位于与国家安全有关区域的海岛不允许买卖 买岛前要先提交一个社会保险号码

　　

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