大麦

　　722亿元，这是今年1-4月份，国内信托公司发行集合类房地产信托所募集资金量。此数据是中国信托协会的统计提供的。该协会指出，去年下半年开始，房地产信托大热，仅今年前4个月，募集资金规模同比增长了115.26%，发行数量达到222个，同比增长66.92%。

　　与此相对照，据央行公布的数据显示，今年第一季度新增房地产贷款累计5095亿元，同比少增3338亿元。

　　一季度总负债超万亿

　　显然，在房地产信贷进一步收紧的情况下，房地产公司把房地产信托作为重要的融资渠道。房地产信托大热背后，是地产商对开发资金的饥渴。

　　公开的数据显示，截至去年底，96家上市房企总负债高达9553亿元，较上年同期的6588亿元同比增长45%。今年，颓势依旧。据WIND资讯统计，今年一季度房地产行业总负债达10458亿元，较去年同期增41.27%。

　　与此同时，尽管少部分房地产企业业绩突出，但在一季度，113家房企营业总收入较去年同期下滑4.86%；存货达到了9035亿元，较去年同期大增40.21%。

　　据国家统计局公布的4月份数据显示，4月份全国商品房销售面积7255万平方米，同比下降9.9%，较3月份15.8%的增速明显下降。统计的17个主要城市销售面积同比平均下降50%，较3月份21%的降幅继续扩大。

　　销售困难所导致的资金回笼缓慢，给房企们带来巨大的资金压力。今年5月，国内最大的地产开发集团之一复地集团近日则因高负债，正式撤销了复地在香港交易所的上市地位，这标志着复地集团成为内地首家在港退市的房企。一些中小开发商甚至不惜以40%的高利率进行地下借贷。

　　大型房企业放缓拿地步伐，也从侧面证明口袋里的钱不够用。据统计，今年4月，以万科、金地、招商地产等为代表的15家典型企业通过招拍挂方式新增土地总建筑面积约260.08万平方米，同比下降78%，环比下滑66%；成交土地总价约56.88亿元，同比下降70%，环比下滑59%，这两项数据创2010年以来拿地总量和成交总价的最低纪录。

　　信托面临双重风险

　　在这种情况下，房地产信托就如同沙漠里的甘泉，让渴求资金的开发商们趋之若鹜。据中国信托协会统计，2010年度累计投向房地产的信托资金总计2864亿元，投向房地产领域资金余额为4323.68亿元。相对于2009年不到500亿元的规模，2010年房地产信托迅猛发展也引起了监管层的关注，去年11月12日，银监会发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，导致房地产信托数量连续三个月下滑。

　　但市场对房地产信托需求的热情很快再次高涨。据用益信托统计，在今年5月第一周，共发行25款集合信托，其中有6款是房地产信托，发行规模29.8亿，占发行规模的50.1%。5月第二周，共发行30款集合信托，其中15款为房地产信托，发行规模54.5亿元，占总规模的83.92%。

　　业内人士指出，相对于商业银行的房地产贷款利率来说，房地产企业通过信托市场融资成本相对较高，成本至少在15%以上，这也使得房地产信托的风险在不断的积聚。而且，房地产信托是在房地产价格较高时介入，面对未来房地产市场的波动，也增加了房地产信托未来风险的不确定性。

　　于是，监管层在去年底进行风险提示之后，银监会近日再次下发《房地产信托业务风险监测表》，将此前较宽松的自主报备改为“一丝不苟”的详细上报，并要求地方银监局出示“判断意见”。 甚至，有关“房地产信托将被停掉”的传言也再次泛起。

　　应该看到，在房地产调控越发严历的情况下，房地产信托同样面临着政策与市场的双重风险，应当警惕其过热而给市场和房企带来的不利伤害。