河北省的香河县，除了肉饼早为人知，最近又因土地违法被推至舆论前台。一时间，县长可能被撤，开发商面临退房风险...

　　河北省的香河县，除了肉饼早为人知，最近又因土地违法被推至舆论前台。一时间，县长可能被撤，开发商面临退房风险，没有赢家。

　　令人瞠目结舌的是，国家土地督察北京局一年前就接到香河县村民来信来访，反映当地违法用地问题。县政府主要领导曾先后2次被约谈。然而，直到“土地流转后被卖给地产商建别墅”等事件曝光，香河“圈地”冰山一角才真正揭开，问责接踵而至。

　　绿地卷入香河圈地事件

　　据媒体报道，绿地集团京津房地产事业部总经理陈志华澄清说，公司旗下的香河项目未违规，因此没有被叫停。但为了配合政府调查，目前公司自己停工了，但可以随时开工。陈志华同时表示，公司在香河的300亿投资计划会根据当地土地的实际供应情况作适时调整。

　　针对媒体有关绿地集团香河项目被叫停的报道，陈志华澄清说，目前国土部及河北省国土厅相关人员已到过绿地集团在香河的建设工地进行现场调查，主要调查事项是项目开发范围是否在规定的建设范围内、有没有多占地;另一个事项是公司为农民建造的回迁房有没有被当作商品房拿到市场上去销售。“他们都来核实过了，没有问题。我们都是按照规定做的。”

　　陈志华表示，由于目前绿地集团没有违规事项，因此也就不可能存在被叫停的情况。“但我们自己决定先停下来，一是为了配合政府的调查工作;二是观察一下之后政府在新农村建设方面有没有新的要求或政策出来。因为停工一事是公司自己的决定，因此我们也可以随时复工。”

　　陈志华强调，与被叫停的万科香河项目大门上有封条的不同，绿地香河项目大门上并没有任何封条，因为这是公司自己的决定，而不是有关部门强迫要求停工。他同时透露，香河土地违规事件后，目前几乎所有香河新农村建设的项目都停了。“相关项目的施工工地基本已无人员了。”

　　据介绍，目前绿地集团在香河的地产开发主要有三大块：其一为商品房开发项目，位于香河县城内，用地皆通过招拍挂市场公开拿地;其二是集团在香河进行的新农村建设项目，所用的地为周转用地;其三为华北民用进口商品贸易区项目，规划总建筑面积约600万平方米，计划总投资额高达300亿元，准备利用5年时间开发建设。

　　在香河土地违规事件发生后，华北民用进口商品贸易区这个投资额高达300亿元的项目后续发展前景如何，陈志华表示：“在有土地指标供应的情况下，我们还会继续进行投资。如果土地指标的供应有问题，我们就会根据土地指标的供应情况对该项目的投资计划作具体、适时的变更。”

　　万科卷入河北香河圈地风波

　　北京万科，又一家卷入河北香河违规“圈地”清查风暴的房企。5月23日，位于香河县蒋辛屯镇、由北京万科和五矿共同开发的“北京欢庆城项目”被叫停。有媒体援引一些村民的说法称，2010年3月8日，当地村民与村委会签订了《香河县农村土地承包经营流转合同书》，在经过当地各级政府层层“包装”后，流转耕地最终变成了“欢庆城”。

　　然而，早在当年1月8日，五矿建设集团、北京万科集团、河北建设集团即与香河县政府签约，三集团将在香河县联手打造生态型新市镇。这一被冠以新农村建设的项目即位于蒋辛屯镇境内。

　　更值得玩味的是，香河县国土局出让的5宗住宅用地是被万科集团和五矿置业以底价拍得。而且，这片土地本应用于征转后的回迁房安置。

　　同样值得关注的是欢庆城被叫停的后续处理，当地政府表示，初步的解决办法是“劝说”开发商退房退购。北京万科对该问题避而不答。已有购房者表示要与房企谈判。

　　香河县长被免职

　　河北省政府有关领导23日晚就香河县大规模土地违规问题通报处理意见，对9名相关责任人作出处理。其中，给予县长张贵金行政记大过处分，并建议经由相关法律程序免去其县长职务;撤销周春华香河县国土资源局局长职务。41234>>

　　河北省的香河县，除了肉饼早为人知，最近又因土地违法被推至舆论前台。一时间，县长可能被撤，开发商面临退房风险...

　　18日媒体曝光香河大规模违规“圈地”行为，引起国家有关部门和河北省高度重视。5月19日，河北省政府派出联合调查组，对香河县用地审批使用以及土地流转中存在的问题进行全面彻查。

　　针对已查实的问题，河北省监察厅等部门对9名责任人分别作出处理。除县长张贵金、国土资源局局长周春华外，还给予副县长闫再兴行政记大过处分，并对其他6名责任人给予党纪政纪处分或免职处理。

　　据悉，河北省已派出工作组督导香河县落实各项整改措施，坚决纠正侵害农民利益的行为;同时向全省通报了香河县违规用地问题，要求坚决制止以土地流转为名违法违规进行非农建设，严格规范增减挂钩试点，否则将依法依纪追究责任。

　　名企扎堆香河造城

　　在“环首都经济圈”概念的吸引下，众多知名房企纷纷来到香河。据粗略统计，时下绿地集团、万通、富力、万科、香江、广东珠光集团、世贸天阶投资集团、中粮、北京鸿坤伟业、荣盛发展、华夏幸福基业、北京京汉置业集团、盛达置地等房企皆在香河拿地或投资。还有机构初步统计的数据显示，截至去年7月，22家知名房企在香河的圈地规模高达约222平方公里，其中圈地规模最大的一家房企已在香河圈地40多平方公里。

　　据一名业内人士估算，目前香河已聚集了近30家房企，拿地规模在260平方公里左右。而在拿地时，这些房企基本都是打着“新农村建设”的旗号，从而最终将大量土地成功揽入怀中。负责相关督察工作的国家土地督察北京局副专员任洪昌日前也公开透露，事件发生后，已派出人员进行核查，现场叫停土地违法行为53起。

　　对此，之前一直在河北各地做土地一级开发的全经联研究院副院长陈宝存推测，香河土地违规事件，最终可能将会有众多房企牵涉其中。不过，一位不愿透露姓名的业内人士表示，也不应据此对相关开发商进行一味的指责或猜测，毕竟事件的背后牵涉到复杂的三农问题，中间各个房企发生的情况可能并不一样。

　　 万通项目还“活着”?

　　万通在香河的紫藤堡项目地块位于香河县安平镇境内，紧邻香河天下第一城，占地约154亩。对于被叫停一事，万通相关人士称，“土地是由万通2009年通过招拍挂的公开方式合法获得的，有合法的拿地程序。”至于其他的问题，对方称不方便评论。

　　一位接近万通的消息人士称，万通香河项目被叫停是一种误读。5月24日，负责香河事件督察工作的国家土地督察北京局副专员任洪昌表示，对外宣布明令叫停的项目只有五矿万科欢庆城一期、二期，目前该项目的工地、售楼处大门均已被贴上了 “香河县住房和城乡建设局”的封条。目前，还没有其他房企项目被公布叫停。

　　他进一步解释说，由于欢庆城违规事件仍处于调查之中，政府还没有公开具体细节，因此市场上有许多猜测与解读，但有些是误读。各个被涉及的房企，除了在公开拿地方面相同外，其他的细节不一定相同，因此万科存在的问题，万通不一定存在。换句话，万科的项目被叫停，不代表万通的项目就会被叫停。目前万通管理层也在静待政府的进一步调查结果。

　　隐藏政府暗中操盘

　　河北香河一系列违规“圈地”乱象的背后，隐藏着政府的暗中操盘。溯源欢庆城用地来源，存在村干部擅自流转土地的疑问。事实上，国家土地督查北京局副专员任洪昌在谈及该项目用地时，也提到了“性质变化”的问题。

　　此外，北京万通在香河开发的一个商住楼项目此前也被曝光，从耕地到国有建设用地转变，并被商业开发的过程中，同样存在着各级政府层层“包装”的身影。

　　北京万科相关负责人称，五矿万科是通过公开交易市场获取土地，各项开发手续完备齐全;五矿万科目前正在联系国土部门和当地政府相关部门，了解具体情况，协商妥善的解决方案。4<<1234>>

　　河北省的香河县，除了肉饼早为人知，最近又因土地违法被推至舆论前台。一时间，县长可能被撤，开发商面临退房风险...

　　香河万通房地产开发有限公司副总经理杨刚近日也对媒体表示：“‘紫藤堡’项目地块属于国有建设用地，公司能提供完整的用地和规划手续。”

　　“紫藤堡”位于香河县安平镇境内。据该项目售楼小姐介绍，“紫藤堡”占地约154亩，分3期建设，其中一期上百套别墅已于去年11月开盘销售，二期、三期的别墅及花园洋房也将陆续开盘，并在明年底实现入住。这个由北京万通开发的项目背后即存在“以租代征”违规用地。

　　而在北京欢庆城用地方面，当地多位村民的说法见诸媒体值得关注。有村民称，2010年3月1日，蒋辛屯镇包片干部带队，村两委班子两路人马开始挨家走访，督促村民流转土地，签订流转协议。政府承诺土地流转19年以后农民如果愿意种地，恢复地貌，还给老百姓种地，并没有明确告知老百姓流转的土地是用于农业开发还是用于商业开发。2010年3月8日，村民与村委会签订了《香河县农村土地承包经营流转合同书》。

　　据一些村民透露，签订合同后，村干部在没有召开村民会议授权的情况下，私自将村民的土地流转给蒋辛屯镇政府，蒋辛屯镇政府又将土地流转给香河县政府。而村民流转的耕地已经变成了“欢庆城”。

　　公开信息显示，万科集团和五矿置业在去年7月以底价约3.18亿元人民币，投得河北省香河县国土局出让的5宗住宅用地，总土地面积约26.5万平方米。《香河县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告》显示，其中小马坊村附近的5块土地被标明为住宅用地，面积与地产商公布数据相符。

　　任洪昌称，因存在十分严重的土地违规问题，万科欢庆城项目已被正式叫停。该项目共占地420多亩。本次问责的9名官员也涉及上述“圈地”链条上的各职能部门相关负责人。

　　 只是撞在枪口上?

　　在现行的中国土地管理模式之下，相关法律法规并不少见，但为何土地违法依然居高不下，且地方政府往往成为违法的主体?对于万科香河项目涉及的违规征地问题，不少业内人士认为仅仅是“撞在枪口上了”，然而，这并不是经由媒体曝光并得到处罚的第一例违规征地现象。对于三线或者更小的城市而言，房地产开发是一个提升城市面貌、拉动经济增长的重要途径，而且大型房地产开发企业在这方面会更有优势，所以一些地方政府会开出各种优惠政策，主动引进外来大型房企。

　　4月18日，国土资源部公示了5起公开通报的国土资源领域违法违规案件，其中影响最大的也是一家大型房企碧桂园。

　　2007年6月至2008年7月，安徽省和县政府违法批准征收集体土地5043.83亩，违规收储国有农用地1239.9亩，用于建设如山湖城项目。2007年6月和2009年8月，和县政府将其中的3034.89亩集体土地(耕地1248.09亩)分两期违规出让给安徽和县碧桂园房地产开发有限公司和安徽和县碧桂园凤凰酒店有限公司。截至2010年8月，实际用地1660.95亩(耕地1020亩)。其中，凤凰酒店(含体育馆)占地200亩，建筑面积9.47万平方米;房地产项目占地1460.95亩，建筑面积75.47万平方米。另外，和县政府还违法占用1008.07亩土地违规建设高尔夫球场，违法占用109.1亩土地建设如山湖城项目区道路。和县碧桂园房地产开发有限公司未取得《建筑施工许可证》，即施工建设部分建筑，形成了违法建设事实。这一事件的最终处理方案是碧桂园停工并处以100万元罚款，这场违规批、占土地案还在安徽和县引发了一场不小的官场问责，包括和县3名前任、现任县委书记在内的11名官员受罚，引起广泛关注。新华社文章进一步披露了和县案中的细节，例如碧桂园拿地数千亩，却只向和县政府支付每平方米73元的费用。

　　此外，媒体曝光的云南宜良县“租用千亩农用地建造人工湖”事件也备受关注。该事件的项目全称为“南盘江宜良城区段水环境治理人工湿地项目”，项目采取租地方式，租用当地农户600户1000余亩土地。部分群众则认为，该项目以改善环境之名，低价强租村民承包地，日后便于房地产开发，是典型的“以租代征”。云南省国土资源厅已责成昆明市国土资源局展开实地调查。4<<1234>>

　　河北省的香河县，除了肉饼早为人知，最近又因土地违法被推至舆论前台。一时间，县长可能被撤，开发商面临退房风险...

　　细看开发商与地方政府合作的惯用手段包括：以开发征地的名义要求农民交出土地、以土地平整的名义进行商业开发、边开工边取得各种证件。

　　这一做法看似简单，却屡禁不止。2010年，中国发现违法用地案件5.3万件，涉及土地面积41.8万亩，其中立案查处违法用地案件2.8万件。

　　屡禁不止的违法用地

　　引进房企进行商业开发并不违法，但为何一些地方政府土地违规问题会层出不穷?

　　根据我国现行法律法规，商品房只能建设在国有建设用地上，在集体用地上建设商品房对外出售被称为“小产权房”，属于中央政府禁止之列。换言之，地方政府如果想将集体用地变成国有建设用地，需要经过农用地转用审批环节，且要本区域有相应的农地转用指标，两个条件都满足的情况下方属不违法。

　　中国社会科学院研究员杨重光认为，地方政府之所以不采用正规途径，而是采取“以租代征”等违规办法来卖地，主要原因可能在于手头没有农地转用指标，或者需要“出卖”的土地是耕地甚至基本农田，而这种情况下，县级政府往往无权审批。

　　所谓“以租代征”，即通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，在规划计划之外扩大建设用地规模，同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。

　　“(正因为上级政府可能不批准)所以地方政府经常采取扩大城市规划、增加用地指标、‘以租代征’等多种手段违规用地。”杨重光认为，地方政府违法用地这已是一个老问题了。

　　当前中央政府的楼市调控力度不断加大，房地产开发企业转战中小城市正在成为大势所趋。土地价格较低是中小城市吸引大型房企的一大优势，而土地出让环节是否透明、用地管理是否规范则是其一大隐忧。

　　经济学人信息部中国区首席计量经济学家刘倩表示，房地产开发企业进入三线或者更小的城市，或许会有很大的利润，但土地违规潜在的风险也需要防范。

　　对于香河土地违法案件，刘倩认为，从目前外界披露的信息来看，还难以判断其中的具体责任是在哪一方。但如果相关房地产开发企业是通过公开的土地招拍挂环节获得的国有建设用地，然后再进行房地产开发，那么企业看起来就没有什么违法违规的行为，地方政府的责任可能会大一些。(编辑：海绵)4<<1234

　　

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