记者 崔烨 李伟 见习记者 任文娇 制图 任萍

　　“现在相亲居然要问有没有房贷记录！ ”这是一位大龄青年的无奈感慨。在持续紧张的资金面下，银行对首套房贷客户也不留情面，利率优惠几乎绝迹。与此同时，银行却在端午节前夕狂发超短期理财产品，大力揽存。这一切的现象背后，都是两个字——差钱。

　　【白领故事】

　　贷过款，身价跌

　　相亲还问是否曾有贷款记录

　　“现在介绍朋友居然还要问我有没有贷款记录！ ”一位自称“剩女”的林小姐向记者叹息，现在怎么连有没有贷款记录也成为“相亲”条件之一。另一家在银行工作的陈先生，居然也后悔自己用掉了首套房的额度，却只买了一间小小的房屋：“现在我想改善住房，估计只能‘假离婚’了。 ”

　　位于新闸路的房屋中介徐先生向记者表示，现在，首套购房者对贷款政策的关注程度，已经超过了对未来房价走势的关注。原因是，信贷政策的收紧已经对购房支付能力有限的首次置业者其形成了明显压力。

　　除贷款难外，连续几次加息所累加的购房成本，也是部分首次置业者被迫考虑放缓购房的原因之一。自2010年10月份以来，不到半年的时间，央行已累计加息四次，至此五年期以上贷款利率已由5.94%升至 6.8%，公积金贷款利率由3.87%升至4.7%。四次加息效应的叠加，使得购房人还款压力倍增。举例计算，以一笔80万、20年期的贷款为例，借款人使用商业贷款每月要多还402.93元，多支付总利息96701.94元；借款人使用公积金贷款每月要多还354.75元，多支付总利息85140.35元。加息后借款人还款成本的倍增，成为全款购房人群上升的首要原因。

　　二手房市场首次置业人群已基本于2009年、2010年被市场消化，目前二手房市场购房主要以改善型置业升级人群为主。根据银行贷款政策，二套房贷款至少要首付60%，以一处总价为300万、评估价为240万的二套房贷款为例，银行贷款额最高为评估价的四成，即96万，购房人至少要支付204万的首付款。二套房首付比例提高后，借款人只能贷到房屋总价三成左右的首付款，还要支付上浮1.1倍的贷款利率。在贷款额度较低和还款利率较高的双重压力下，有一定资金实力的二套房置业人群更愿意选择全款购房。

　　除了全款购房人数上升，小户型房源也被一“抢”而空。根据21世纪不动产统计数据，全市范围内小户型房源供求紧张度日益提高。如在杨浦鞍山板块，目前面积50平方米以下的小户型房源挂牌量，较年初时已减少20%-30%；而在浦东金杨板块，面积70平方米以下的小户型房源，已经持续数月“一房难求”。

　　【记者调查】

　　银行对个贷未留情面

　　首套房贷采用基准利率没商量

　　央行年内五提存款准备金率，市场上接近3700亿资金被冻结。加之银监会日前公布了银监会有关部门负责人就《商业银行杠杆率管理办法》（征求意见稿），使得原本就不宽松的银行个贷市场雪上加霜。记者日前连线多家国有大行、股份制商业银行、外资行、乃至部分城商行，相关人士均表示，即便是首套房，个贷政策从紧将是未来趋势。早前还有9.5折优惠的国有大行针对首套房也开始实行基准利率。股份制银行利率上浮至30%已是常态，部分城商行的首付利率甚至为基准1.5倍。而外资行也对个人房贷并未手下留情，坚称将遵从监管层标准，在一二套房贷的发放上，持审慎原则。为维持盈利现状，不少银行重新划分了贷款盘子，重点发展中小企业贷款，一些股份制银行今年的中小企业贷款占比甚至达到70%以上。

　　股份制银行最严格

　　记者此前连线某股份制银行相关负责人，其表示，“即使首套房付到5成，利率也是没得谈。即使借贷人的首付比例提高到6成，甚至7成，利率也不会有优惠。现在各家银行内部鼓励拉存款，并不倾向于发放房贷类‘低效率贷款’。除了利率上浮，现在三套包括以上贷款已经停掉，现在银行更倾向于做中小企业贷款。”目前银行流动性趋紧，不光表现在屡屡曝出惜贷，停贷等传闻方面。上述人士也表示，现在银行拿到资金的成本很高，银行同业拆借成本高，如此一来，不管是国有大行还是股份制银行，再在利率上有优惠，银行就很难收回成本了。

　　与股份制银行对房贷的严格要求相比，国有大行的首套房贷政策也显得并不宽松。记者昨日以购房者身份致电中行个贷部工作人员，其表示现在首套首付比例并未上调，仍为3成，但利率方面则为基准，自从今年2月1日起便已无优惠。以200万元房款为例，该工作人员表示，即使首付到150万，也难寻利率优惠。另一家国有大行工商银行，也是同样状况，记者致电工行客服人员，相关工作人员回应：“现在首套房首付比例仍为三成，但已无利率优惠，二套首付上调为6成，利率为基准利率1.1倍。 ”城商行的首套房贷情况同样不宽松，来自东北地区的一家城商行相关人士告诉记者：“现在首套房的利率起码上浮50%，少于基准1.5倍银行是不会做的。 ”尽管该行的房贷占比并不高，但是，上述人士也透露，就首套房贷而言，如果购房者所付首付成数较多，相应在利率上就市场普遍水平而言，会有优惠，即便是优惠也不会低于基准1.5倍。 ”

　　外资行方面，记者昨日从恒生银行（中国）方面获悉，恒生中国对房贷坚持审慎原则。在一、二套房的房贷发放上，恒生中国严格执行国家的相关政策，并遵循相关城市已颁布的具体细则。目前，恒生中国首套房住房按揭贷款首付为7成，利率为人民银行基准利率；二套房首付为4成，利率为人民银行基准利率上浮10%。

　　中小企业贷款受热捧

　　房贷难做，对单靠利差为主要盈利来源的中国银行业来说，是不小打击。若是想盈利不受影响，贷款这块蛋糕就要重新划分了。比如一些银行开始重新调整方向，主攻中小企业贷款，沪上某家主推中小企业的股份制银行零售部门负责人也告诉记者：“银行要盈利，贷款这块就要重新划分，目前来说，银行盈利的主要来源是中小企业贷款，在全部贷款占比中，今年我行的中小企业贷款的占比达到70%。利率一般上浮30%到40%。”但该人士也透露，并非所有银行都开始转舵投向中小企业贷款，“各家银行的发展策略不同，比如有些银行目前还是鼓励做按揭的。目前我了解到的信息是北京银行、华夏银行还是在鼓励做按揭的。 ”

　　近日江浙一带屡屡传出由于资金链条紧，加之电荒危机，而陆续倒闭。江浙一带小企业是否会转投向沪上银行救急呢？上述负责人则表示，目前该行绝大多数中小企业贷款都是面向上海本地企业的。 ”

　　利率上浮到30%至40%仅是冰山一角，更有调研机构称，部分地区的城商行针对中小企业贷款利率会上浮70%—100%。莫尼塔咨询机构日前对国内多家城商行调研发现，5月份各家城商行的中小企业贷款平均利率出现上调的情况。其中，一般的大型企业仍可以获得基准利率，而中小企业平均的贷款利率上浮30%～40%，即使是信用情况相对较好的中小企业贷款，其利率上浮幅度也在20%～30%。其中部分地区更有上浮70%～100%的情况出现。莫尼塔在调研中也发现，银行本身也会优先考虑贷款给利率偏高的客户。

　　而一家来自东北地区的城商行相关负责人也对记者承认了这个消息，“目前利率至少上浮40%—50%”。该人士还透露，不管是向担保公司，还是银行贷款，中小企业的贷款成本都很高。比如，部分银行要求借贷企业将至少20%的借贷资金 “回存”在银行，或者交20%的保证金。比如，借款1000万，可能向银行交20%的保证金或者“回存”在银行，实际上如此下来，就是交了1000万的利息，最后只能拿到800万。 ”简言之，不管通过哪种渠道拿到贷款，中小企业的融资成本都不小。

　　【记者调查】

　　央行连续调高存款准备金，使得银行的银根收紧，如何将有限的资金效率最大化成为各家银行考虑的首选问题。此前低利率时期放出的优惠房贷，成为了银行收回资金的目标。业内人士表示，银行收回这部分的资金可以继续用于放贷也增加收益。

　　头寸紧张，低收高放增利润

　　银行降低门槛鼓励提前还贷

　　主动邀请用户提前还贷

　　“最近，连续三次接到银行询问是否有提前还贷意向的电话。 ”赵先生告诉记者，他前年贷款在南汇买了一套3房2厅的房子，当时首付了4成，并且拿到了利息7折的优惠房贷。“以前银行不是不鼓励提前还款吗？贷款时还特意告诉我如果提前还款是需要交纳违约金的，怎么现在又主动要我提前还款了，难道是想赚我的违约金？ ”赵先生有些不明白了。

　　对此，记者以贷款人的身份打电话至各家银行询问，中国银行、工商银行、民生银行的工作人员均表示，可按照客户要求办理提前还款。对于是否需要收取违约金、提前还款的起始金额等问题，工作人员表示，需按照贷款合同约定执行。办理的时间大致在3周左右。

　　不过也有银行不提倡用户提前还款的。建设银行工作人员表示，“我们不提倡提前还款，希望用户按时还款。 ”不过工作人员也表示，如果客户要求提前还款也是可以的，不过办理的周期较长，到扣款大致需要两个月时间。

　　低进高出提高利润率

　　向来不希望客户提前还贷的银行，为何会现在会主动出击，希望用户提前还贷，业内人士表示，由于央行连续提高存款准备金，今年以来银行的银根普遍收紧。在此背景下，银行希望将原来以较低低利息放出的贷款收回，而后再将这部分资金以较高的利息放出，这样可以提高资金的使用效率。

　　业内人士分析，因为现在的房贷利率都是在上浮，购买首套房最优惠的政策也只是不上浮利率，银行是依靠贷款利息赚钱的，用有折扣而且是提前还贷的钱重新贷款，就可以获得更多的盈利。

　　记者算了一笔帐，以现在5年期以上贷款利率为6.80%来计算，如果存量房贷客户执行7折优惠，实际利率只有4.76%，而如果按照现行利率，执行上浮10%的话，实际利率则到了7.48%，两者之间利差相差2.72个百分点，这已经接近目前3个月定期存款的利率水平。可见银行如能收回7折房贷，重新发放给上浮客户的话，可以大大地提高利润率。

　　【新闻背后】

　　一边惜贷一边高息揽储

　　银行实际上“很差钱”

　　监管部门很有可能从6月份全面铺开实施月度日均贷存比监测，这则市场最新消息使得本就不宽松的银行资金面再度雪上加霜，也就不难理解为什么银行一边“惜贷”，一边却狂发超短期理财产品，大力揽存。尤其是在临近端午节小长假的时点，流动性的紧张局面再次凸现。

　　月度日均监测再念紧箍咒

　　“一旦这个消息落地，意味着银行月末拉存款的迹象可能消失。以前，各家银行会在时点有意识地组织存款，但单天完成流动性达标的难度，要远小于日均贷存比都不能低于75%的难度。”一位业内人士向记者表示，日均贷存比这一监管标准的实施，也将在一定程度上改变银行以往在月末和季末高收益吸储的模式，“时点”效应料将比以往有所弱化。

　　不过，也有某银行资金运营部经理对记者表示，日均存贷比监管的具体操作步骤为，银行向监管部门提供的月度报表里新增日均存贷比一栏，不需要每天都上报当日数据，但月末的揽储冲动仍然很大。

　　早在今年4月份，银监会主席刘明康就在第二次经济金融形势通报会上明确表态，将按照月度监测银行的日均存贷款流动性 水平 ，要求日均贷存比都不得高于75%。相比以往监管要求，日均贷存比不得高于75%的监管标准无疑将更为严格。

　　伴随货币紧缩效果的逐步显现，近期持续高位运行的银行间市场资金利率25日再次全面大涨，所有期限质押式回购利率、银行间拆借利率均突破5%大关。不少分析人士表示，在市场“钱荒”的背景下，预计近期准备金率等数量手段继续推出的概率大大降低。国泰君安策略分析师谢彤则表示，银行资金面的紧张已是共识，但2011年以来央行依旧连续提高存款准备金率至21%的历史高位，他认为，提准的目标是对冲外汇占款而非紧缩货币流动性，虽然其对体系内的流动性来说是紧缩，但对社会整体流动性是对冲。未来央行是否会继续提准还要看外汇占款的情况。

　　端午理财产品收益再涨

　　每到月底，银行都会为了完成吸储任务而加大短期理财产品的发行力度，而本周不仅是月底，还面临小长假，各家银行更是铆足了劲拼抢资金。记者从最新市场上了解到，一家股份制商业银行推出的端午理财产品，投资期限仅有7天，预期年

　　化收益率高达4.35%；而一家大行推出的端午假期专享人民币理财产品，预期年化收益

　　率为4.4%。

　　银行理财师介绍说，五一节期间同样期限的理财产品，年化收益率最高也才3.8%。到了一个月之后的端午，一下子就变成4%以上了，收益率涨幅接近20%。同样，另一家国有银行五一节推出的一款4天理财产品年化收益率仅为1.9%，而端午节该理财产品不仅期限缩短了1天，预期年化收益率也翻了一番。

　　而以提高收益的方式来吸引客户从节前两周就开始了。根据金融界金融产品研究中心的数据，截至5月25日当周，共有308只银行理财产品发行，较上周增长32.2%，也是近期理财产品发行最多的一周。其中，中资银行理财产品发行更加明显，不仅有总体数量上的增加，产品发行银行也有明显增长，而这正与近期银行揽存压力直接相关。这份报告指出，目前各大银行拉存款的主要途径仍是发行理财产品和采取各种优惠手段：“短期资金拆借、短期产品发行是银行通用的资金调用手段，近期理财产品的短期化也可以证明这一点。 ”

　　记者了解到，目前商业银行普遍意识到自身流动性风险，并已做好应对准备，多渠道吸纳存款。除了热衷于发放理财产品，不少商业银行还加大了对各分支机构存款考核、奖惩力度，激励业务员多拉存款。部分银行还要求贷款客户将基本户开在本行，以增加存款。

　　“住户存款减少可能与银行大规模发行理财产品有关，因为不少理财产品与信托等金融机构合作，一旦客户购买了理财产品，客户的个人存款便会转移到同业存款中。 ”交通银行首席经济学家

　　连平表示，“但商业银行不能一味依靠存款补充流动资金，应该多在业务创新上下工夫，盘活自有资金，应对时下普遍存在的资金紧张现状。 ”

　　

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