楼板价为10768元／平方米 创今年上海商办用地总价纪录

　　商报记者 袁晨晨

　　昨天下午，今年第51号公告迎来开标，杭州绿城置业投资有限公司携手上海华彬投资有限公司，以人民币24．3亿元的报价轻松击败对手，最终竞得了长风10号北商办用地，折合楼板价约为10768元／平方米，溢价率8％，据悉，这一价格也创下了今年上海商办用地总价纪录。

　　商办用地溢价不高

　　这两年，长风商务区诞生的“地王”多为宅地，其中包括长风8号东、长风9号西和长风11号西北地块在内的多幅宅地，均引起包括中海地产、雅戈尔在内的多家房产大鳄参与竞标，一时间，“地王”频出，而商办地块的成交溢价则普遍不高。

　　商报记者注意到，长风10号北地块东面直至中江路，靠近上海国丰酒店和国盛时尚，与长风公园只隔着东面的大渡河路；北面紧邻同普路，与雅戈尔置业的长风住宅地王以及国盛投资和国浩投资（中国）联合竞得的长风9号西住宅用地相近；西面则靠近泸定路，沿同普路一直往西就是中环线，交通十分便捷。

　　在2009年8月，苏宁环球以9．73亿元的底价摘得长风地区5Ｂ办公用地，楼板价约为9851元／平方米。如今，时隔将近2年的时间，长风商务区再次推出商办用地，绿城联合体以10768元／平方米的楼板价摘得了长风10号北地块。乍看之下，长风10号北地块的楼板价水平似乎高出长风5Ｂ地块，但据商报记者了解，在长风10号北地块的地下空间中，除地下车库以外，还规划有大约3万平方米的商业、旅游、娱乐、金融、服务、商品房等六类经营性建筑面积，若是加上这些经营面积之后，长风10号北地块的实际楼板价可由10768元／平方米进一步由摊薄至9504元／平方米。相比之下，反而较2年前的长风5Ｂ地块相对偏低。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，长风板块开发节奏相对缓慢，前期的住宅土地价格透支过大但开发推进并没有对应发展，而区域商办物业的成长仍处在起步阶段，长风10号北地块较高的起拍价格，仍基于未来的成长前景，最终8％的溢价水平仍贴近于底价，反映出开发企业对该地块开发前景有期待但短期并不乐观的心态。

　　地块价格溢价率8％

　　今年5月，上海市规土局发布了今年第51号土地公告，推出的唯一一幅地块就是坐落于长风商务园区的长风地区10号北地块，底价达到22．51亿元。

　　资料显示，长风地区10号北地块的出让面积90269．7平方米，容积率2．5，土地用途为商业办公，按照22．51亿元的挂牌起始价估算，长风10号北地块的起拍楼板价已经接近10000元／平方米，为9975元／平方米。据《预申请出让须知》信息显示，这幅长风10号北地块项目中商业建筑面积和办公建筑面积的比例分别为20％和80％，并设置了较为明确的功能定位，规划建设适合企业总部入驻的甲级办公楼，其中，单幢地上建筑面积5000－7000平方米的办公楼规划在10幢左右，另有若干幢单幢地上建筑面积1－3万平方米的办公楼，同时还可以建设一座地上建筑面积4万平方米的五星级酒店以及两幢公寓式办公楼（地上总建筑面积4－5万平方米）。

　　今年来，长风地区较少推出商办用地，因此，这幅地块的推出引起了众多开发商的关注。据土地交易市场信息显示，共有45家房企领取了申请书，但或许是由于总价较高的缘故，仅有2家房企参与了这幅地块的竞买，而现场的举牌竞价也在这两家单位间展开，最终，经过52轮的报价，杭州绿城置业和上海华彬投资组成的联合体以24．3亿元的报价，轻松击败了对手，顺利夺得了长风10号北地块，折合楼板价约为10768万元／平方米，溢价率8％，该价格创下今年商办用地总价纪录。

　　另据市场消息显示，与绿城相争到底的另一位竞买人是此前已经拿下多幅商办用地的旭辉集团。

　　早在长风10号北地块推出之时，商报记者就曾发表《长风再推商办用地底价逾22亿》的报道指出，长风10号北地块的规模较大，底价较高，对于企业的资金和运营经验有较高要求，因此可能不会出现太高的溢价率。而这一看法也得到了证实，长风10号北地块的最终溢价率仅为8％，实际上，在当前上海楼市成交低迷的影响下，虽然商办项目不在销售过程中受到限贷限购等调控政策的影响，但是信贷缩紧，开发商融资渠道受阻，央行连续加息使开发商资金压力明显增大，因此，对于商办地块，开发商出手仍然较为谨慎。

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　　华彬投资参与联手拿地

　　此次，与杭州绿城联手拿下长风10号北地块的公司为上海华彬投资有限公司，商报记者未能查询到这家公司的任何资料，但可能与华彬集团有所关联。华彬集团由海外华人严彬博士于1984年创建于泰国，经过20余年，华彬集团已发展成为一个集快速消费品（功能饮料）、现代服务业、文化体育产业、金融业等四大板块产业于一体的跨国集团公司，华彬投资（中国）有限公司也于2009年成立。