庞东梅

　　记者庞东梅上周末国统局公布的70个大中城市房价数据显示，5月份北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅价格环比未现下滑。但是总体来看，房价上涨的幅度继续放缓，尤其是从全国范围看，二手住宅房价涨幅要小于新建商品住宅。

　　在业内人士看来，二手房市场更能真实反映市场的刚性需求。二手房房价涨幅的缩小，进一步释放出房价上行脚步放缓的信号。

　　当前来看，房价虽未全面下滑，但是各种迹象都表明房市延续了此前降温的态势，在房地产宏观调控继续保持压力的背景下，当前市场出现了“拐点有望来临”的预期。

　　上海易居房地产研究院院长杨红旭认为，5月份70个城市房价基本延续了2月以来月降温势头。二手房比一手房更敏感些，降温幅度略大。总体上房价降温节奏慢。按此态势，6月总体将依然上涨，房价整体由涨转跌的时间点将出现于三季度，7月或8月可能性最大。

　　北京中原地产三级市场研究总监张大伟也表示，从市场来看，近期各大城市的住宅成交量都在下滑，未来量跌逐渐转为价跌的可能性加大。预计第四季度保障房等供应将有明显增加，局部区域市场很可能在年内出现明显的拐点。

　　当然，市场上也有不同的看法。刀客地产顾问机构董事长谢逸枫认为，判断房地产价格出现“拐点”还为时过早，市场小部分楼盘价格促销5%至10%左右，房价未实质下调，不代表价格拐点。从整体来看，大部分城市房价上涨的压力依然存在，虽然部分城市的房价涨幅不管是环比同比都有所下降，但是下降的空间有限。

　　对于老百姓而言，更多的人似乎并不看好未来房价走低。央行日前发布的二季度储户、银行家、企业家问卷调查报告显示，对当前房价水平，74.3%的居民认为“过高，难以接受”，与上季基本一致。预期未来房价以“保持稳定”和“无法判断”为主。看来，居民的观望氛围更为浓厚，对“拐点”的来临预期较为悲观。

　　对于“拐点”是否将会出现，人们把关注的目光投向了房地产企业的资金链，市场分析师大多认为，经过历次上调存款准备金率，已经迫使开发商融资方式转变，对银行贷款的依赖度逐渐降低。从已经公布的数据来看，在偏紧的信贷环境下，房地产开发企业的资金来源更多地依靠自身。房屋成交量的下降，给部分房地产开发企业的资金带来了影响，而且这一影响正在逐步加重。

　　然而，一个重要问题也需要我们持续关注，即房地产开发企业利用外资的增速不断上升。面对资金压力，开拓资金来源渠道，成为房地产开发企业的应对之策。虽然面临资金压力，但资金压力会否导致房市促销的出现，甚至导致“拐点”来临，众说纷纭。

　　从5月份的数据中我们可以看出，仍然在上行通道上前行的房价，表明房地产开发商缺乏降价的动力，因而房地产开发商资金面并未恶化。这一点，我们从另一个数据也可以看出，即前5个月房地产开发投资仍然保持较高增速。

　　房市是否将迎来“拐点”，可以说智者见智、仁者见仁。但是，从市场的表现来看，房价的涨幅已经趋缓，如果再考虑到当前的通胀压力，商品住宅价格涨幅逐渐回归合理区间是可以期待的。这就意味着以“抑制房价过快上涨”为主要目标的房地产宏观调控成效已经显现。

　　但是，市场普遍认为，房价大幅下滑或出现2008年情形的可能性并不大。当前的房地产市场仍然是供不应求，随着我国城镇化的推进，大量的需求仍将支撑房价难以大幅下滑。从此前“五一”前后曾出现部分地区房屋销售量反弹的现象也可以看出这一点。此外，当前我国百姓投资渠道狭窄，房地产投资仍然是人们热衷的一种方式。虽然受到房地产宏观调控的影响，这一需求受到一定程度的抑制，但不容忽视，尤其在当前通胀压力不断增加以及民间资金充裕的背景下，不少人认为房地产依然是投资首选。

　　在房市处于僵持的关键时期，政策的走向可以说至关重要，将对未来房市走向起到重要的作用。由于当前房市的表现，尤其是房价的逐步趋稳，在一定程度上与房地产宏观调控的方向一致。房地产宏观调控的目的是为了房地产市场的健康运行，维稳房价而不是“一落千丈”符合调控目标。因而市场普遍预期，前期包括限购、限贷等一系列房地产宏观调控组合拳并不会放松，仍将持续下去，但是新一轮调控政策出台的可能性也不是很大，未来的房地产宏观调控重点应该放在前期政策落实上，下半年保障性住房有望成为政策关注的重心。

　　日前，有关部门纷纷出台政策，进一步推动保障房建设，同时加强对保障性住房的质量监督。市场因而预计今年下半年保障性住房建设将会进一步提速。大量保障性住房的开工以及上市，将给房地产市场带来新的“降温”因素。