今年多幅工业用地高溢价成交29幅溢价率超过100％

　　商报记者 刘娟

　　当重拳调控促使住宅市场和商业地产风险释放时，低廉的土地价格，日益增长的强劲需求和稳定可期的回报率，正吸引越来越多的资本进入工业地产。商报记者了解到，今年以来，全市已有29幅工业地块成交溢价率超过100％，除了上海本地及周边民营企业对此短兵相接外，中外大牌房企和投资基金也纷纷加入争夺阵营。

　　工业用地市场成交活跃

　　“住宅用地受调控影响显而易见，由于银行‘限贷’原因，商办用地及相关商业地产市场的‘不限贷’实际上也打了不少折扣。”在上海同策咨询研究部总监张宏伟看来，与住宅、商办类用地不同，2011年至今，上海工业用地市场独树一帜，成为土地市场较为活跃的一个明星。同策提供的数据显示，2011年1月至6月19日，上海全市共有193幅工业用地成交，其中29幅地块成交溢价率超过100％。

　　按照21世纪不动产的统计，有26幅溢价率100％的工业地块在今年二季度获得成交，并主要分布在青浦和浦东两区。如前者共成交13幅工业地块，总成交金额达3．82亿元，集中在上海西郊经济开发区华新绿色工业园区和青浦区政府附近工业园区；后者共成交8幅工业用地，总成交金额7．04亿元，多数位于周浦都市型工业园和新场工业区两处。

　　“像大浦东、大虹桥这些热点区域，工业用地供求关系已经相对紧张。”据张宏伟介绍，受制于上海土地稀缺的限制以及快速膨胀的市场需求，这些区域工业用地的新增供应仍然非常有限。供求市场的不均衡，使得今年以来上海工业物业的租售均价都继续维持在较高的增长水平。福美来不动产相关分析亦认为，工业用地底价一般都很低，加上工业地产融资环境要比住宅地产和商业地产好很多，这点燃了众多企业投资热情，因而也很容易实现溢价。

　　从溢价水平观察，新场工业区53号地块、上海西郊经济开发区华新绿色工业园区08－4号地块和沪青园工10－030号地块等3幅地块的溢价率超过300％，成交总价分别为4800万元、1570万元和2020万元；而成交总价方面，新场工业区48号（Ａ8－1）地块、周浦都市型工业园03－14－5号北块地块和川沙镇Ｃ02－18地块等3幅地块，总价已超过1亿元。

　　上海本地民企纷纷追捧

　　“近年来，上海每年成交工业用地300幅左右，其中成交价1000万元以下的工业地块在150多幅，占工业地块成交总数的50％以上，且地块受让方大部分是一些经营状况良好，发展潜力较大的中小企业。”据上海土地交易中心相关负责人介绍，2008年下半年全球金融风暴开始，上海很多工业土地招拍工作停滞不前，形成了该类型土地资源的闲置和浪费。

　　不过，随着上海住宅和商业用地价格的飙升和基于对人民币升值的预期，工业地产投资商的热情在今年开始复苏。一些渴望实现多元化发展的企业也开始进军工业地产，成为企业平衡资产结构的一种方法。

　　目前的统计数据显示，今年以来，沪上工业地产成交方不少就是上海本地民营企业，这些企业以电气、复合材料、机械、阀门、汽车零部件等产品产销为主营业务，购地后应主要用于扩展经营。

　　不过值得注意的是，也有不少实业企业和投资公司参与其中，如上述周浦都市型工业园03－14－5号北块地块，就是由星月集团上海投资有限公司联合其他自然人以1．38亿元拿下，而该公司重点业务为投资发展总部经济项目、大型市郊型商务花园的投资开发和实业投资业务。“部分民企缺乏投资渠道，无法进入竞争相对激烈的住宅、商办土地市场，先购置优质工业地块，进行工业物业开发，然后做抵押贷款融资，盘活资金链。”有分析如此认为。

　　“值得注意的是，工业物业开发并不如表面上看起来那么简单。”绿野资本中国区董事局主席郑晓军在接受商报记者采访时表示，他对“工业地产热”并不乐观，“国内缺乏相应的金融机制与环境，即便有ＰＥ和风投参与，也是阶段性介入。而受项目素质、投资回报期限等因素所限，国内民企在吸引合理产业和高端产业能力相对欠缺，因而很少有成功的案例。”而不少企业还是期望通过土地增值而获取高利润，目前所谓的‘工业物业热’，实际上是另一种圈地方式。”

　　知名房企涉足工业地产

　　住宅开发利润空间日趋下降，商业地产的竞争日趋激烈，在住宅市场存在诸多变数的当下，原先做住宅的一些地产开发商正在尝试向工业地产渗透。商报记者在采访中了解到，陆家嘴、复地、鹏欣、绿地、万通集团等多家知名开发商，均涉足了仓储物流及研发办公类的地产。

　　如绿地集团还在不断加大对工业地产的投资。有业内人士向记者透露，绿地集团近期正在上海及长三角周边寻找新的物流园及研发办公楼的投资机会。此外，复地集团相关人士亦介绍说，公司的相关部门也在寻找适合的工业地产项目机会。“其实我们也投资了工业地产，在宝山我们投资了一个钢铁物流园。这块业务总体来说在公司中所占的比例还不是很大，但工业地产的发展前景还是很好的。”

　　“上海的确有一些房企正在把投资方向转到工业地产上。除了知名的房企，还有很多投资机构今年明显加大了对工业地产的投资力度。现在一些房企加速了向工业地产方面的渗透，已经有一些比较大的工业投资项目已经在谈判当中了。”戴德梁行工业部董事苏智渊告诉记者。

　　房企热衷开发工业地产，与工业地产开发成本较低有关。而根据相关数据，工业地产的投资回报率一般为8％－12％、最高可达15％，若政府给予政策优惠，其投资回报率将高出15％。“相比住宅市场，工业地产的地价更为便宜，而项目总建筑面积的10％可作为配套建设，如酒店、公寓等商业地产形态。”

　　不排除工业用地性质的变通与调控也是其受宠的原因。有分析认为，“国内有不少地产商先拿下工业用地，发展几年后，再改为商住用地，从中获利。”

　　

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