本报记者 姜燕 发自上海

　　今年11月为最后开工期限

　　外滩国际金融服务中心8-1地块自2010年2月被上海证大置业有限公司以92.2亿元人民币收入囊中。其在谷歌搜索词条中高达千万，远超早已建成的地标项目国金中心和环球金融中心，足以显示出“地王”备受瞩目的程度，但与此同时，争议也接连不断，时有退地、易主等消息疯传。

　　6月20日，上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司总裁、上海证大董事吴洋接受时代周报专访时表示，这块地将于今年底动工，2015年完工，定位为体验式的“国际会客厅”。而为了能够赶在今年11月的最后动工期限前施工，证大不惜花费1亿元请伦敦福斯特建筑事务所设计。

　　项目必须11月份开工

　　东至中山东二路，南至东门路，西至人民路，北至龙潭路的外滩8-1地块，目前是个大型停车场，尚未开始动工。

　　按照当初证大集团董事长戴志康的设想，希望将中国古典山水画“高山流水”的意境融入设计方案，将外滩金融中心打造成一个现代立体的江南水乡城市综合体，矶崎新、库哈斯、MVRDV、KPF等数十家建筑事务所均参与了设计。

　　戴志康认为这个项目中办公楼的空间利用率最低，他给建筑师们提出的要求是，“我要把它做成时尚、生活、可居、可游、可办公的地方，虽说地上、地下总开发面积近40万平方米，但还是不够，建筑师要尽可能地创造无限可利用的额外室外空间，这才是发挥其商业价值。10万平方米的商业，相当于老外滩整条街的体量，相当于整个豫园商城，只有这样才能达到类似恒隆、浦东八佰伴的体量。考虑了这些之后，才去考虑创造建筑美学，做到里外都漂亮。所有创意、人文价值追求都要引导到商业价值的创造上。”

　　或许尽量要增加室外空间，特立独行的意境方案使得外滩8-1项目从拿地至今，经过多轮调整和上报，原本预计去年12月可能最终敲定的设计方案始终没有定案，今年6月动工的计划也随之推迟。

　　“8-1地块在土地出让之前已经做过详细的规划和城市设计，并被政府审核通过。在中国，建筑师接受项目的时候，规划和规范已经替建筑师完成了一部分设计。8-1地块虽然重要，但还只是一个商业开发项目，不是具有公共效益的国家重点工程，规划局不会因为建筑师的所谓创意和发展商的商业诉求而贸然改变规划，因为此例一开，规划局就无法管理其他不同区域中的各类项目，每个发展商都会援引此例要求修规。”参与外滩8-1项目前期规划设计的一位建筑师表示。

　　上海市规划和国土资源管理局建管处一位副处长也曾向时代周报表示，外滩8-1的设计规划方案值得商榷。

　　比如，在天际轮廓线和空间机制上不能足以确保豫园地区的景观和视觉效果；要实现无限多的室外空间，如何在设计上保持合理性。

　　去年7月，上海市规划和国土资源管理局、上海市浦江办及黄浦区政府公布了《外滩金融集聚带建设规划(简本)》，对今后10年外滩金融集聚带的建设也作出了全面的规划。外滩金融集聚带规划总用地面积约262公顷，总建筑面积约627万平方米。

　　按照规划，外滩8-1地块将会出现两幢矗立的标志性建筑—双子塔楼，它们会成为继上海大厦、中国银行、海关大楼之后，外滩沿线的第二组天际线高潮。除了主楼采用双塔布局之外，8-1地块在外滩沿线将会形成连续的街墙，裙房的高度也会由东向西逐层跌落，保持滨江地区通往豫园方向的通行及景观视廊的畅通。

　　对此，吴洋坦言；“从项目立意，我们有自己的想法，肯定要策划能够反映我们思想的作品，希望给城市带来变化。但从城市控规来说，政府对某个区域有综合规划设置，不是根据某个项目独特设置的，否则每个人都有一个想法，城市变成不协调一致的的东西。

　　从外滩延续下来的整体控规出发，设计肯定要跟整体风貌对接，考虑整个景观带的平衡，我们前期 的想法和创意的升华，最后还是要跟城市控规结合。”

　　但项目每拖1天，证大就需支付上百万元的利息，同时，上海市规土局网站显示，该项目土地证有效期为2010年11月至2011年11月。这意味着该项目必须在11月前开工。最终，证大选择了曾设计过伦敦市政厅、北京首都机场等项目的伦敦福斯特建筑事务所。吴洋表示，目前设计方案已经上报正在审批中，“应该问题不大。”证大需要支付给福斯特的设计费高达1亿多元。

　　体验式营销

　　6月15日，上海环境热线网站上也公布了外滩8-1项目的第二次环评公示，外滩国际金融中心总用地面积45471.9平方米，地上建筑面积27万平方米，地下建筑面积为15万平方米，为商业、金融、办公、文化综合用地。项目分为南北两部分，南区拟建两栋高180 米的办公楼，北区为酒店、商场、办公、文化等。

　　南北两区在地下4层-地下2层通过地下通廊连为一体。据悉，外滩8-1项目办公面积为20万平方米，打造企业领袖会馆和企业职能总部，其中，10万平方米是商业，10万平方米是超星级酒店和文化设施。

　　目前，环球金融中心售价已突破8万元/平方米，对于外滩8-1地块来说，土地加上各种建安成本和税费，成本价可能就会达到5万元/平方米以上。按照计划，办公将于2013年取得预售证，预计会突破10万元/平方米。

　　除了办公以外，商业才是证大重点打造的业态。以往沪上恒隆、港汇、国金中心等均是港资背景，本土公司运营如此大体量的国际性项目，外滩8-1是第一家，对于如何从港资企业中突围，吴洋提出了商业地产创新的苹果之路。

　　近5年来沪上购物中心以恒隆广场为标杆，而今，新鸿基的国金中心（IFC）正以强大的品牌阵容与购物、休闲、娱乐等业态的集合，秒杀沪高端购物中心。吴洋认为，国金中心购物休闲做得非常好，但缺乏以文化为主题的业态，未来，外滩8-1会在国金中心商业模式上把文化加强。

　　对于未来可能产生的竞争，吴洋认为：“国金中心不具有旅游资源，而外滩8-1独特的地段，418米的一线江景，直接对接十六铺码头，延伸的百年建筑群，有丰富的旅游资源，将成为高端商务旅游目的地。”

　　“苹果的成功不在于硬件，而是具备别人所没有的软件系统，第一个使用体验式营销。满足消费者对‘精神文化的欲求’与‘物质商品的体验欲望’两方面的需求，才符合未来商业地产以及商业发展的趋势，我们会用文化告诉大家最新的消费趋势，比如项目中有艺术馆、剧院，做了一个露天舞台，可以容纳2000人，以黄浦江沿岸为背景，将在这里打造各种秀场和表演，让大家知道时尚前沿的东西是什么。

　　我们现在启动了预招商，很多奢侈品牌在和我们谈，非常感兴趣，我们希望他们在这里做品牌体验馆，体现品牌发展的历史文脉，使消费者充分体验品牌商品发展的创建过程以及其所代表的文化特质，进行体验式消费，而不是简单地设立柜台。” 吴洋说。

　　全国商业地产委员会副主任、上海乘星行机构总经理李骁向时代周报记者表示，商业部分培养需要8-10年时间，前期都是净投入，资金投入与运营管理有不小的压力，但对这个项目未来发展谨慎看好。“从证大以往项目规模和开发经验来看，运作如此大的项目对操盘能力是个考验。文化定位目前只是宣传的噱头，最终要看实际招商情况。如果招商不能达到预期，还要调整定位。”

　　

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