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楼价拐点临近 房企融资模式亟待转变

2011年06月24日 04:00 来源:信息时报

  信息时报记者 罗莎琳

  宏观调控下,尤其是随着限购令的深度和广度不断扩大,全国重点城市今年1~5月份的成交量增速已出现了负增长,北京前5月的成交量更是同比下降了41.5%,楼价的走向成为业内外的关注焦点。日前,瑞穗证券大中华区首席经济学家沈建光、住建部政策研究中心副主任秦虹、北师大房地产研究中心主任董藩教授等地产剑客齐聚一堂,论道当下楼市。沈建光明确指出,随着调控的进一步深入,楼价拐点即将到来。秦虹则强调,银根紧缩期,房企应积极探索提高资金周转效率的商业模式,转变市场战略。

  调控两手抓

  房价拐点临近

  住建部研究中心副主任秦虹认为,现在的调控政策就是两手一起抓,一手坚决控制房地产过热,另一手大量建设保障性住房。“政府和房地产商的博弈,最好的结果就是房地产价格适当的下降10%,这对房地产和整个经济都非常利好。”沈建光在论坛中这样说。

  沈建光表示,房价拐点即将到来。对此,他分析,目前中国处于美元外患和通胀内忧的环境下。美国为减少财政赤字,势必靠通胀使美元贬值。美国的房地产也非常低迷,每年新增人口300万,一年造50万~60万套房子还绰绰有余,房价也在继续下降。沈建光认为,政府控制房价的决心很大,调控会逐步深入,针对房地产行业的货币放贷已越来越紧,“个人房贷在下降,房地产自筹资金的比例也在上升。”此外,保障房今年下半年会大幅回升,增加供给也对房价控制有好处。房价增长的势头非常小,拐点非常的接近。

  秦虹指出,目前短期内房价急于求降的预期强烈,特别是在35个重点城市,市场观望情绪非常浓厚,甚至出现“你不降价我就不买”的僵持局面,因此一些开发商降价即能取得好业绩。“这证明大家对楼市中长期还是看好的。”她指出,在调控政策的影响下,投资性需求正在受到抑制,部分刚性需求也由于房价增速的平稳开始趋于理性。她建议,今后的房地产开发,应更多考虑住地附加价值,提高住地性能、品质和舒适度。

  银根收紧

  房企资金流受考验

  搜狐焦点总经理曾伏虎认为,目前中国房地产已经过了快速而粗放发展的黄金时间,真正的资本平台竞争才刚刚开始,资金运作的水平决定资金的实力。“资金为王”成为当今房地产行业最重要的生态特征,在市场紧缩时期,这一点显得更加关键。

  秦虹表示,从资金层面来看,房地产开发企业过去长期以来依托经济融资比较多,但今年1~5月份信贷规模的增数已经到了历史低位,个人住房贷款的增速今年已经连续出现5个月的负增长,开发企业从传统渠道获得资金的增速也非常低。不过由于2009年起不少品牌房企开始高度关注现金流的管理,严格控制开发投资额,今年1~5月份商品住房的销售额,仍大于投资额。

  但目前过度宽松的信贷环境正在发生变化,房地产企业开发资金成本的日益提高,将成为一个常态,而不是一个短期的状况。“这样一来,开发企业亟需做转变融资模式,过去偏向债权融,现在应更多考虑股权融资,让投资者和开发企业一起来分享投资收益。”

  秦虹还指出,过去企业靠大规模低价、房价快速上升的盈利模式在改变。目前各地土地价格明显升高,房价却不让上涨,盈利空间越来越小,“在这样的市场环境下,房企应该积极研究和探索提高资金周转效率的商业模式。”

  专家建议

  市中心豪宅最具投资价值

  尽管楼市宏观调控当前,仍有不少投资客期望入市。投资什么物业最保值呢?北师大房地产研究中心主任董藩教授指出,高端住宅十年后可能变成普通住宅,普通住宅十年后可能变成了低端住宅,低端住宅十年后则可能变成建筑垃圾,投资豪宅最保值最增值。

  董藩认为,从居住功能上看,豪宅更符合需要演化的规律。一般豪宅有五卧或者四卧或者更多,两卫或三卫,以及两个以上的阳台,高层豪宅至少有两个电梯可以直达,这些正好和中高端家庭未来的居住需求相吻合;其次,豪宅的建造要求更高,能够满足标识身份的需要;再次,豪宅或处在城市中心地段,或在景观有优势的地段,商业网点交通、娱乐、教育资源、餐饮酒店、通讯配套均相对完善,升值潜力很大。

  董藩表示,市中心是产业结构演化的中心,市中心创造的就业机会和GDP远远大于其他的地区,将吸引高端企业和高收入人才,因此市中心的豪宅投资价值会更高。

  相关连接

  买家月供上涨 房企债务增加

  中国地产金融研究院特约顾问、来自贝塔咨询的杜丽虹透露,年初以来的几次加息以及优惠贷款利率的取消,使得核心城市的贷款利率上升了136个基点。这就推动北京、上海等地的月供比2007年高出20%以上,预计刚性需求可承受的价格区间为:一线城市降价30~40%,二线城市降低16%,三线城市一般可承受,高房价的压力还存在,调控政策并不会放松。

  在持续调控当中,2010年地产上市公司的财务状况确实有所恶化,现金持有比例从18%下降到16%。净借贷资本比上升了一倍,达到了41%,已经接近地产上市公司可承受覆盖的43%的水平。总负债率也从65%上升到69%,在统计的118A+H的地产上市公司里面,未来上市支付的短期债务总额达到11800亿,平均每家是100亿,比2009年末上升了35%。

  

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