香港房价升势不断，与此同时，香港特区政府出台的一系列打击楼市炒风的措施，使得短炒个案几乎绝迹，市场成交量骤减，香港楼市显现出滞涨的苗头。

　　据中原地产研究部的统计，自2009年至今，两年半的时间内香港楼价升幅超过七成，许多楼盘的价格更超过了1997年的水平。许多经历过1997年的香港人，不敢在此时点上轻易进场。相反，在许多内地同胞眼里，香港物业的投资回报率比内地高得多，因此，越来越多内地同胞来港投资置业。

　　就在内地同胞抢攻香港楼市的时候，港人开始瞄准海外物业，以期寻求更合理稳健的投资渠道。

　　最近笔者寻着本地报纸上的一则广告按图索骥，参加了一个推介墨尔本某楼花的宣传活动。有关宣传推介活动在香港一个酒店的包厢内进行，包厢内摆了10多个桌子，每张桌子上都有此次备售的公寓资料，供投资者与中介进行交流。

　　笔者刚入场听介绍不到半小时，中介公司的一位主管便逐个桌子宣布，有某某公寓已经售出。若非亲眼所见，实难相信会有港人连宣传材料都没看完，就当场下订金，用56万澳元（折合460多万港元）买入一个实用面积84平方米的公寓，痛快得简直像买菜一样。

　　经过了解，这套公寓是这个买家为了正在澳大利亚读书的子女而买的。“现在孩子在那边租房子住，平均每个月16000港元，实在太贵，不如自己买个房子，留学完之后可卖可租，那边靠近墨尔本大学，容易租给留学生。”负责推介上述公寓的一位香港地产中介小姐说。

　　事实上，这两个2013年交房的楼房并不便宜，按实用面积来算，均价每平方米将近5.5万港元。

　　投资收益吸引

　　这样的房子为何受港人欢迎？为何他们能在短时间之内出手如此大方地买下远在他乡的公寓——即使这个公寓还要两年之后才能建好？

　　中介向笔者介绍，首先因为这种房子的投资收益比率较高。按照一套价值460万元（港元，下同）的公寓为例，首付两成，贷款368万元，还款期为35年（最长可申请40年），年利率为2%计，每个月还款仅约12000元；而在澳大利亚，其租金收入能达到16000元以上，每月净赚4000元。

　　值得一提的是，这2%的利率主要是为了吸引香港投资者所设，也只适用于借澳元、还港元的情况。如果以澳元还款的话，则要跟随澳大利亚利率，目前为6.75%。实际上银行对澳大利亚当地人开出的条件则更加苛刻——贷款利率高达8%。当然，这种类似掉期的安排也有一个前提条件，即澳元对港元的升值幅度与澳元、港元的利差之间得保持一定的差距，否则贷款人将会因为澳元的升值而受损。

　　从目前来看，尽管澳大利亚元的汇率仍然坚挺，但是由于港元的利率偏低，因此对于香港投资者来说，仍然划算。在香港，目前一个月期的银行间同业拆息率仍然保持在1%以下。

　　除了有租金收入，澳大利亚方面的地产商开出的购买条件也相当诱人。当天笔者看的两个楼盘，都是2013年才建成的楼花，因此，只需付10%的首付款，而且不用立刻开始月供，而是等到楼盘建成之后再开始供款。按照50万澳元来计，首付只要5万澳元（大概40万港元）即可。不仅如此，在首付款交纳之后的两年内，开发商还会现金返还首付款的10%，当作利息——考虑到目前香港银行利率接近零，这高达10%的利率对港人还是有不小吸引力！

　　当天参加海外项目推介会的不少港人都是为了子女铺路而去的。越来越多的香港学生赴澳大利亚留学，比起租房子把钱白白花掉，这笔或有资本升值潜力的买卖对于许多香港父母来说，吸引力不可谓不大。

　　有从澳大利亚回来的友人几年前于悉尼买了一套100多平方米的公寓，现在放租，月收入2000多澳元，尽管澳大利亚利率即将升至7%，但她这套房子的回报率仍能达到9%；此外，这几年间，其房子的市价已经升值超过30%。

　　“现在每年800万移民去澳大利亚，对房子的需求肯定越来越大，自己的孩子住完之后，不愁租不出去。”中介向笔者打保票道。当天推介的楼盘中，开发商承诺，如果第一年没有人承租的话，开发商将会支付给买家5%的回报。

　　当然，最后吸引港人去澳大利亚购房的，还有较香港房价更理性的升值潜力。努力推荐澳大利亚地产的中介公司职员透露，有三年前新建的楼盘，这三年升值了30%以上。在她看来，这是相当不错的升值幅度——但是如果相比过去三年香港地产近乎70%以上的升幅，澳大利亚地产的后期升势仍然可待。

　　或有更多港人走出去投资

　　香港房地产还面临着来自香港特区政府方面的不确定因素。在本月，香港金融管理局刚刚宣布了一项重大的调整，进一步限制700万以上的银行按揭比例，而且，对外地人买房的各项条款再苛刻一成。

　　尽管上述措施主要针对700万以上房产，但事实上中小盘价格难免被推高。从各大地产中介的统计来看，上述措施令香港地产已经出现了滞涨情况——即房地产价格出现干升，而成交却急剧萎缩。香港的地产分析师批评说，金管局采取的新措施进一步扭曲了中小楼盘的价格。来自美联、中原地产等中介公司的统计显示，一些中小盘的业主开始大幅度提高售价。

　　在这种情况下，人们便不难理解，为何有这么多的香港中产人士开始选择向海外市场发展。

　　据当天接待笔者的中介职员介绍，港人不仅中意于澳大利亚地产，甚至连马来西亚等发展中国家的地产项目也同样关注。

　　“我们上个星期推介的一个马来西亚酒店项目，一个水上屋（度假酒店公寓）只要100多万港元，而且酒店有专人打理，保证投资者每年有7%的回报率。除此之外，每年还有10天可以提供给投资者免费入住，每年带着全家来此度一个假，也是很不错的选择！”

　　蓝天白云碧波细沙似乎就展现在大家眼前，正所谓，天涯何处无芳草，不远的将来，或许将有更多的港人投资海外物业。（作者系本报驻香港特约撰稿人）

　　

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