特约记者 刘柚柚 发自上海

　　“女郎身材丰满，目光婉约，纤纤细指夹着一支香烟，烟雾缭绕中，上海气质的美女风韵尽显。”在上海，说起“烟草大王”陈楚湘和美丽牌香烟，人们最先想到的就是这副一度风靡上海滩的美女广告月牌。

　　上海苏州河凯旋路桥旁，一栋老洋楼也因被陈楚湘居住过，平添了些许传奇色彩。今日老洋楼全面修葺惊艳亮相时，却也不经意间牵出所处楼盘—大华清水湾的多年“捂盘”真相。

　　从2002年前后拿地开工到如今三期宣布开盘，数十年间，大华清水湾坐享普陀“下只角”(原贫民区)在此间的土地增值之利，市场更谣传其价格已从最原先的8786元/平方米一跃至5万元/平方米，一脚踏进上海豪宅俱乐部。

　　一个绕不开的话题是，开发商大华集团自身何以有耐心，完成如此长时间的捂盘。是迫不得已，还是有恃无恐？记者就上述问题咨询大华集团营销管理中心总经理金玲以及大华清水湾项目负责人肖伟昌，他们坚决否认“捂盘说”，并独家回应称，楼盘之所以如此长时间未上市，是受体量庞大的动迁工作以及配合苏州河改造的规划调整等原因所累。

　　6年未售价涨5倍

　　位于普陀武宁的大华清水湾，是当地最早的1万元/平方米的楼盘。从楼盘一期大华清水湾花园最高的一幢24层向下望去，苏州河将小区三面围绕，向南远眺就是美丽的中山公园，而轻轨明珠线就从小区西边通过。

　　事实上，这个楼盘在地段上并不像华山路、淮海路那样有着与生俱来的“豪宅相”，早先周边的环境乏善可陈。不过经过动拆迁改造和上海土地的整体升值，这个地段摇身一变成为了“黄金地段”，开发商也有底气在此造出了豪宅价格。

　　已有上海本土媒体爆料称，三期房源的均价水平至少到5万元/平方米，而这一价格刚好是上海非官方统计标准的新一轮豪宅门槛价。而不久前，上海市凯旋北路一家房产中介挂出了大华清水湾花园里二期的二手房，一套108平方米的两室两厅一卫标价432万元，单价近4万元。

　　“即将开盘的是楼盘三期房源华府樟园，主推180-430平方米的大户型，具体时间和价格还未确定。”大华清水湾楼盘售楼处介绍说，等7月初样板房公开后，参考客户的反应，再详细定价。而肖伟昌则对上述媒体爆料的价格持保留意见。他称，目前项目报价正在送审，一切要等审批结束后才可公布。

　　在豪宅遍地开花，总价上亿元的楼盘比比皆是的上海楼市中，大华清水湾预计5万元/平方米的参考报价看似仅是沧海一粟。根据上海新浪乐居的最新统计，截至目前，上海单价在售的4万元/平方米以上的楼盘就有78个，而总价超过1000万元的豪宅项目已超过34个。而上海楼市在售楼盘总数不到500个，豪宅供应比例已由2009年的不足5%，猛增至目前的15%。过去一周，上海新上市的33个楼盘中，有11个是总价超千万元的豪宅项目。

　　不过对比楼盘自身而言，大华清水湾的价格水准却在一路狂飙。记者要查询网上房地产成交数据时发现，事实上，大华清水湾已停售多年。网上目前并没有该楼盘新被批准预售的房源信息，而上一张预售许可证的(编号为普陀2003预字024号)日期还停在了8年前。当时该盘推出140套住宅房源，显示已“售完”，累计合同均价仅为8786元/平方米，按照本次盛传的预计“5万元/平方米”的新开盘房源报价，售价上涨近5倍。

　　而搜房网上的推盘信息也证实，在2005年推出二期最后一批房源后，大华清水湾就一直没有卖过房。直到2011年4月才有了该楼盘三期即将推出房源的信息，但截至目前，楼盘的销售动态始终停留在“即将推出”一栏。

　　高售价背后的土地逻辑

　　一个年代如此久远的楼盘，却能卖出如此高的价格？记者采访的多位业内人士均将此归因于市场。“商品住宅的市场售价从来就不是主要依靠生产成本，而是由最新市场供求关系和项目周边房价决定的。”上海浦东房地产经济研究中心主任李战军如此评价。

　　上海中原地产宋会雍道出了其中的缘由—随着上海优质宅地，尤其是市中心区的土地资源越来越少，手头有地的开发商肯定不会随便建个楼就马上拿去卖掉。事实上，上海在2004年以后逐步减少了中心城区的宅地供应，内环内的宅地供应几近于零。根据上海同策咨询顾问有限公司的统计，外环内最近5年的新增宅地，还不到住宅用地总出让量的10%。

　　大华清水湾无疑是赶上了地价飙涨这趟列车。事实上，龙元建设宣布2.88亿元中标大华清水湾花园三期建筑工程后不久的2009年，普陀区就迎来了数次土地争夺战。复地集团以8.84亿元亦竞得普陀一幅住宅土地，1.8万元/平方米的楼板价是起始价的3.25倍。而与大华清水湾相隔不远的普陀长风，就诞生了中海70亿元地王，楼板价高达22409.3元/平方米。

　　即便到了强势调控密集来袭的2010年和2011年，却依然难以彻底地压住房企跑马圈地的冲动，谁都不敢断言下次出让的土地价格会达到多少。

　　“高地价，就是开发商蜂拥建豪宅的最重要原因。”上海易居研究院综合研究部部长杨红旭向记者表示，楼板价居高不下，普通住宅回报率远不及高端住宅，开发商为追求利润只能争相开发豪宅。精明的开发商更开始动脑筋在容积率偏高的土地上建“人造豪宅”，大平层等形式也越来越常见。

　　迈入全面豪宅时代

　　或许摸透了地价迅速升值的秘密，大华以“完全不同于前两期的升级版本”人工打造出三期豪宅样本，以期靠此拉开与周边绿地世纪城、逸流公寓、世纪河滨城等普通楼盘的距离。“之前区域的住宅项目，大多只是单一依靠水景或轨道交通作为卖点，并以小户型楼盘居多。”售楼处介绍说，大华清水湾三期主推大面积户型，并主打私家游艇码头这一卖点。

　　而在大华清水湾的邻居板块，同样也开始涌现出不少“豪宅”产品。网上房地产显示，和大华清水湾处在同一区域的泰欣嘉园在2009年11月曾推出过大平层，网上参考价高达6.88万元/平方米；另一家开发商中鹰黑森林也在邻近板块推出了类似的大平层豪宅，单价高达5万元/平方米。

　　“地段的价值必须得在房价中体现，而增值的部分，开发商则希望通过打造成精装修豪宅的方式来赚取。”上海地产专业人士李骁说，比如卖1万元/平方米的时候，除去成本，真正赚到手的可能只有2000-3000元/平方米；但如果卖到5万元/平方米以上，再贵的装饰材料和设备，与获得的利润相比仍然只占很小部分。在成本是普通产品10倍的情况下，利润可能是普通产品的几十倍甚至上百倍。

　　而在房地产业界看来，2009年伊始的上海“豪宅开发热”，事实上一直没有“退烧”。作为中国资本密集程度最高的地区，上海楼市对资本的吸引力无以伦比。而经历了2008年的类似于销售寒冬的洗礼，豪宅开发商们这几年对这个细分市场有了更加清醒的认识，而且越来越执着。

　　基于这样的共识，两年里，不仅卢湾、静安、黄浦等传统市中心地区的楼盘全部顺利晋升豪宅行列，而普陀、闸北等中内环区域甚至是远郊闵行、松江等区域的楼盘，都纷纷给自己找“资源”、出“概念”，拉虎皮做大旗式地贴上豪宅标签。

　　“值得注意的是，在2009年那波成交热潮后，在楼市‘限购、限贷、限价’的背景下，豪宅市场并没有出现爆发式成交，呈现出整体疲软的问题。如何蓄客，如何顺利销售，这也是大华清水湾正式开盘后即将面临的现实问题。”宋会雍还告诉记者，以五六月上海推出的一系列近郊大平层公寓为例，虽然售价超过4万元/平方米，但是销售情况却非常不理想，远不及周边的普通住宅产品，其中重要原因就是不少豪宅“精”度不够，仅有豪宅的价格而没有豪宅的品质，做不出突出的影响力来。

　　迫不得已的“捂盘”？

　　不可否认的一点是，从2002年拿地开工到如今三期宣布开盘，十年间，大华清水湾确实坐享了普陀“下只角”(原贫民区)在此间的土地增值之利。一个绕不开的话题是，大华清水湾自身何以有耐心，完成如此长时间的“捂盘”不售？

　　对此，肖伟昌首先否认“捂盘说”，并解释称，2008年9月份以后，三期项目是边动工边动迁。动迁拆困难，其实是阻碍项目进展的一个重要原因。事实上，在大华清水湾花园和苏州河之间，最早还存在着“光复村”，大华需要动迁成功750多户居民以及5个单位，而这项工作一直持续到2009年底才陆续完成。此外，配合市政府苏州河整体改造规划工作项目也耽误了不少时间用于改容积率、宽度等规划参数。

　　不过某业内人士分析称，仅靠拆迁困难一点就迟迟不推盘，这很难让市场彻底信服，不排除楼盘建设过程中放缓进度，间接性捂盘的可能。

　　事实上，动工后通过不断延长建设周期达到延迟上市的捂盘举动，在上海以及全国各地都存在，甚至并不被定义为捂盘。记者掌握的情况显示，沪上众多项目的建设施工周期长得离谱，其中从开工到开盘，不少项目的周期超过5年，甚至7年。

　　据中房信不完全统计，目前上海有20个楼盘的开工时间超过1年，却没有上市销售，总建筑面积已高达313万平方米之巨。其中17个楼盘开工超过2年尚未开盘，包括上海瑞隆房地产有限公司开发的“时代欧洲公寓”项目、原东方海外置业(上海)有限公司开发，后由凯德置地接手的“东方海外卢湾区地块”项目等近10个项目，其开工至今均已超过5年。

　　“但这显然还只是冰山一角。”易居中国分析师薛建雄透露。“这类施工捂盘涉及的体量，远比未开工的闲置土地和达到预售条件后捂盘不卖的体量大几个级别，且情况更复杂、更难以全面掌控。”同策分析师张宏伟表示，目前的市场情况而言，为了快速回笼资金，保证资金链条的完整，像恒大、绿城这样的大型开发企业开发节奏还是蛮快的。

　　主动捂盘的目的，毋庸多说，利润始终是最主要的出发点。

　　

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