特约记者 王小明 发自广州

　　现时的广州土地市场，正失去昔日的荣光。

　　不断加码的宏观调控，如同一场寒流袭来，使得昔日“火爆”异常的广州土地市场骤然转冷。

　　中央下达的8.5万套保障房建设任务，需要上百亿元的资金来推动。这些都需要靠卖地来筹款。可现实情况是，今年前4个月，广州市土地成交总额仅为37.49亿元，完成年度计划（646.5亿元）的5.7%。

　　面对土地市场的低迷，广州市该如何应对？

　　广州的土地“账本”

　　6月25日，全国第21个土地日。

　　当天，官方媒体刊载了国土部部长徐绍史的署名文章指出，“依靠‘投资拉动、资源投入、规模扩张’的发展模式不可持续”，揭示了数年以来，各地方政府依赖“土地财政”模式谋求经济发展的本质。

　　然而，对于早已尝到卖地甜头的地方政府而言，土地财政模式的转变显得极其的艰难。

　　根据广州国土局公布的“2011年广州经营性用地出让计划”，今年广州将计划出让土地12.72平方公里，其中包括约3.37平方公里的居住用地、2.2平方公里的商业服务用地，以及7.15平方公里的产业用地。

　　而广州市财政局年初公布的预算数据则称，预计今年广州土地出让金收入将达646.5亿元人民币，比2010年增收190.8亿元，其中，市本级土地出让金可征收入库预计达到425亿元。

　　为了完成这项庞大的供地计划，广州今年大幅度提高了储备用地的面积。广州国土局局长李俊夫此前透露，今年广州将以重点功能区为平台，实行集中连片土地储备。计划实物储备经营性用地11.7平方公里，是去年计划任务的1.8倍。

　　在6月底之前，广州也将完成琶洲-员村、奥体新城、白云湖、白鹅潭、广州南站、新中轴线南段地区、白云新城西延区等重点功能区的控制性详细规划，完成重点功能区内的“城中村”改造方案的编制工作，这都是广州下半年土地供应的重点区域。

　　而在财政投入上，广州今年预计的国有土地使用权出让金支出将达到589.8亿元，比2010年实际支出254亿元翻了一倍还多。

　　广州知名地产专家韩世同对时代周报记者表示，广州今年对土地储备投入的大幅度增长，一是源于保障性住房供地的压力，二是今年广州保障房建设资金需求，“要完成425亿元的土地出让金征收目标，没有足够的投入难以保证。”

　　卖地不可承受之重

　　在广州市政府不遗余力的推地背后，是建设8.5万套保障房的高压任务。

　　根据《广州市2011年住房保障工作方案》要求，广州今年将要筹集保障性住房8.4959万套，占全省总量的1/4。

　　“完成这8.5万套保障房建设任务，大约需要118亿元的投资资金，这给广州市政府的压力很大”，广州地产人士谢逸枫对时代周报记者表示。

　　尽管如此，这100多亿元的保障房建设资金相对于8.5万套的保障房而言，仍然是杯水车薪。谢逸枫认为，即便按照13%的提取比例计算，今年广州市政府从土地出让净收益中提取的保障房建设资金也不会超过50亿元。

　　为此，广州市政府还积极筹建保障房投融资平台；允许符合条件的保障房投融资主体申请贷款或发行企业债券，专项用于公租房建设；同时，鼓励金融机构发放公租房建设和运营中长期贷款，重点支持公租房建设。

　　但在接受时代周报记者采访时，广州国土局副局长黄文波并未透露广州保障房投融资平台目前的进展。

　　“保障房的投融资平台组建由广州住房保障办统一操作，但到目前为止，还没有听到很确切的消息”，一直对广州的保障房融资保持关注的广州社科院研究员彭澎对时代周报记者称。

　　与这些明显的支出账本相比，亚运之后的广州市政府承担的地方债务则显得更为隐晦，但却不容忽视。

　　尽管在2011年的广州“两会”上，广州财政局局长张杰明称，广州并没有因为办亚运而负债，现时很多政府债务是历史的原因造成。但事实上，截至今年3月，广州市政府承担的需要还本付息的债务已经达到884亿元，这还不包括政府需要担保和需要负救助责任的其他类别的债务。

　　“884亿只是一个保守的数字，我个人认为，广州承担的地方政府债务恐怕不会低于1000亿元。”谢逸枫称。

　　调控影响一线城市土地价值

　　与广州对土地出让金的渴求相比，土地市场的表现却十分低迷。

　　2011年伊始，广州市土地拍卖第一拍的不给力，就给全年的土地市场蒙上了阴影。1月18日，广州杨箕村旧城改造项目因为只有富力地产一位竞买人报价，项目最终被富力地产以底价取得。成交价加上全部改造成本约18.8亿元，总计23.5265亿元。此后，广州鼎尚股份有限公司又以58458万元的底价拿下新港东路以北、琶洲大道以南、琶洲A区AH040229地块。

　　据初步统计，今年前4个月，广州一共推出8宗地块，其中7宗都是以底价成交。

　　纵观全国，上半年以来，北京、上海、广州、深圳的土地市场普遍低迷，4个一线城市1-5月的土地出让金同比都出现了大幅度的下滑。现实的原因除了与各城市推地节奏相关外，开发商对于一线城市土地的价值判断也已经发生了变化。

　　“中海一直保持着对一二线城市土地市场的关注，但在目前的市场环境下，中海还没在一线城市看到很明显的机会。”中海地产投资者关系部杨海松先生向时代周报记者表示。

　　据不完全统计，今年截至目前为止，中海已经在全国范围之内拿下了682万平方米土地，而其中大多数土地都分布于二三线城市。万科董秘谭华杰在发布万科今年的一季度报告时也表示，万科今年以来新增的项目大多位于房价上涨较少、自住需求占主导地位的二三线城市。

　　韩世同认为，各大房企蜂拥而入二三线城市与一线城市严厉的限购等调控政策不无关系。

　　放松调控可能性为零

　　在土地市场低迷的情况下，广州市政府将土地出让模式由“招拍挂”转型为“勾地”。

　　2011年6月8日，广州举行了历史上最大规模的土地拍卖制度。在这场推介会上，广州一次性推出了54宗地块，总用地面积达2.2平方公里。供地重点区域包括琶洲、珠江新城、白云新城、大学城、新客站等。

　　而包括琶洲—员村、珠江新城、白云新城、大学城、广州南站等重点功能区内的12宗商服用地，则以“勾地制”出让的形式在推介会上正式亮相。

　　“广州去年已经采取勾地的制度，但今年很明显开始扩大了勾地的范围，主要的目的就是为了吸引更多的房地产企业到广州来买地。”韩世同对时代周报记者表示，勾地制度能有效避免土地流拍，这在很大程度上保证了今年广州土地的实际出让率。

　　最终，通过“勾地”形式出让的这12宗商用地块被富力、保利、绿地等房企“看中”，现场成功签约，意向地价总金额达到64亿元。

　　如此盛大的推地场景在广州的土地市场上并不多见。韩世同表示，广州此次如此高调推地，与今年广州数百亿的土地出让收入计划压力有关，下半年的广州或许将迎来推地高峰期。

　　韩世同向时代周报记者表示，尽管广州6月之后会加大土地市场的宣传，举办大规模的土地推介会，但至少到现在为止还没有看到实际的成果，“下半年一线城市的土地市场不确定性仍然在增加，前景难料”。

　　“按照往年的趋势，广州完成2011年住宅用地供地计划的可能性不大。”合富辉煌首席分析师黎文江认为。

　　各种压力之下，市场人士认为，广州下半年的土地市场出让可能将出现一些新的变化。

　　“除了采取勾地制度避免流拍外，广州可能会采取降低土地起拍价格、取消土地拍卖限制条件或者好地块配劣地块搭配出让等多种途径促进土地成交。”谢逸枫表示，国土部门还可以对开发商拿地的门槛进行调整，比如商业和产业地块的出让，放宽支付地价的期限或者提供贷款等。

　　但显然，这样的调整只是治标不治本之策，并无法改变土地市场的大环境。有分析人士认为，如果一线城市整个调控的环境能够稍微放松，或许土地市场的成交就能够得到很大的改观，此前北京、大连已经相继传出有放宽限购令的风声。然而，这恐怕最终将是一厢情愿之举。多位住建部的官员也在不同场合透露出了房地产调控继续从严的信号。

　　在这样的形势下，谢逸枫认为，广州放松房地产调控的可能性也几乎为零，“只能寄希望于市场成交继续保持目前这样的态势，这样整个土地市场回暖的可能性就还比较大。”

　　

分享到: