本报记者 姜燕 发自上海

　　6月，上海土地市场推地凶猛。随着上半年最后一块宅地—青浦金泽镇急水港北侧住宅地块拍卖尘埃落定，前6个月的沪上土拍市场也正式收官，39%的溢价率尚未达到半年来宅地的平均溢价水平。

　　与此同时，部分土地信息披露后无开发商问津而延迟出让、土地竞拍中起始价较预申请报价调低的例子也不鲜见。

　　中国指数研究院提供给时代周报记者的数据显示，截至6月24日，1-6月上海出让的土地总金额492.7亿元，同比去年下滑22%，与去年全年土地出让总收入1513亿元相比，仅完成33%。而2010年上海全市地方财政收入2873.6亿元，土地出让总额已超过财政收入的一半。如果按照目前的推地速度，上海全年土地收入可能出现负增长，财政压力骤升。

　　土地溢价率大幅降低

　　6月9日，上海土地市场迎来了8连拍的盛宴，总出让面积共约38万平方米，总成交42.5亿元，创下了自今年1月30日以来单日推出土地数量、总出让土地面积的最高纪录。值得一提的是，当天成交的8幅地块中，4幅为纯住宅用地，1幅为商住用地，3幅为商业用地，其中5幅是以企业联合体的形式拿下。

　　在4幅住宅用地中，位于青浦区的华新镇8号地块被绿新投资、万龙投资联合体以近2亿元的价格摘得，楼板价7993元/平方米，溢价率达100%。一方面，青浦区属于大虹桥商务区交通枢纽的辐射范围，一方面该地块起拍价相对较低。近几年，青浦区不断拍出“地王”，万科、绿地、旭辉及仁恒等知名开发商云集于此。

　　有意思的是，其余三幅位于嘉定区的纯住宅地块中，有两幅地块的起始报价较之前的预申请报价调低了近3成。嘉定区德园路以东、金通路以北地块的预申请须知显示，该地块的起始报价为6.7481亿元，但出让文件显示，该地块的起始报价为4.93亿元，报价下调近1.8亿元，下调幅度为27%。嘉定区德园路以东、金迈路以北地块，预申请公告中起始报价为12.892亿元，随后挂牌价也降至9.4109亿元，下调27%。尽管已经调低起始价，这3幅位于嘉定区的纯住宅地块溢价率仍未超过40%。

　　中国指数研究院副院长陈晟表示，“当前土地市场溢价率偏低主要原因，一方面是开发商对于未来的预期开始下降。另一方面，国土资源部对于所有超过50%溢价的土地需要上报也使得地方政府在土地出让时适当提高了起始价格，从而降低了土地的溢价率，一定程度上起到了对于土地市场的冷却作用。”

　　无独有偶，6月15日，备受瞩目的长风地区10号北地块推出，该商办地块被杭州绿城置业投资有限公司、上海华彬投资有限公司以24.3亿元总价联合竞得，一举成为板块商办土地总价地王，也是近期内又一幅被企业联合体竞得的地块。

　　该地块起拍价达22.5亿元，是今年已成交土地中起拍价最高者，比此前起拍价最高的杨行镇西城区北块G-2-1地块(A块)高出近6亿元，但其最终成交总价较G-2-1地块低了约7亿元。同时，该地块虽有45家企业领取竞买申请书，但最终实际提出竞买申请的仅2家。

　　尽管该地块成为总价地王，但溢价率仅8%。同时，10768元/平方米的楼板价与2009年8月被苏宁环球实业拍下的长风地区5B地块9851元/平方米的楼板价相差也不多。

　　此外，上海市规土局网站显示，6月21 日，嘉定和松江的两幅地块，在提交竞买保证截止日期前，只收到了一份竞买申请，交易中心不得不将截止时间推迟。而今年部分政府有意出让的土地信息披露后，由于少有开发商问津，甚至没能进入出让流程。

　　直至6月22日，上半年推出的最后一块宅地—青浦区金泽镇急水港北侧地块推出，共有16家领取申请书，只有2家申请竞价。最终，该地块以总价5027万元被上海亿昌投资发展有限公司与上海启辉能源发展有限公司联合摘得，折合楼板价3214元/平方米，溢价率39%。

　　同策咨询研究总监张宏伟向时代周报记者表示，很多中高端项目受到限购影响，开发商资金链趋紧，联合拿地方式便于企业间分摊开发风险及成本。调控背景下，开发商不会冒险，除个别情况外，不再非理性推高地价，未来随着调控深入，抱团拿地的开发方式或被更广泛地采用。

　　土地财政压力骤升

　　对各个地方政府而言，除了财政收入外，很多支出要依靠政府性基金，尽管这个基金的组成包含城市基础设施配套费、地方教育附加费、彩票公益金等十几个项目，但真正担纲的还是土地出让金。政府性基金中的土地出让收入在刨除征地拆迁、土地储备开发等成本性支出后，必须专项用于土地、水利、城乡基础设施、保障性住房等建设。2010年，全国地方政府性基金收入3.578万亿元，其中土地出让收入为2.91万亿元，占比9成。

　　翻阅年初《关于上海市2010年预算执行情况和2011年预算草案的报告》及《上海市2011年市级部门预算(汇总)》等报告可以看出，2010年上海全市地方财政收入2873.6亿元，政府性基金收入2255亿元，全市刨去区县，上海市本级财政收入1393.2亿元，市本级政府性基金是750亿元。

　　而在市本级政府性基金收入中，与土地相关的基金共占633.1亿元。这意味着与土地相关的收入占本市级政府性基金收入高达84%，已接近上海市本级财政收入的一半。

　　中国指数研究院统计数据显示，今年1月1日-6月24日，上海土地出让总共310块，比去年同期增加106块，规划建筑总面积1732.5万平方米，同比增加29%；土地出让总金额492.7亿元，同比去年632亿元下降22%，仅完成去年全年的33%。

　　张宏伟表示，如果下半年推地进度加快，今年全年土地收入可能跟去年持平。如果按照目前推地进度，土地收入则可能出现负增长。“目前实行商品房和保障房双轨制，一方面要控制房价，一方面要建设保障房，土地收入的10%用于保障房建设，但目前收入远远不能满足保障房资金需求，这本身就是一个矛盾。如果焦点都集中在保障房，忽视了商品房推地，将影响未来3-5年的商品房供求关系。现在不调整土地供应节奏的话，未来供需紧张会导致调控面临更大压力。”

　　上海市年初的财政预算规划显示，2011年全市地方财政收入预算3103亿元，同比增长8%，市本级地方财政收入预算1519亿元，同比增长9%；上海全市地方财政支出预算3436亿元，全市本级地方财政支出预算1275亿元。如果按照目前土地出让金额来看，上海的财政压力可想而知，远不能满足收支平衡。

　　土地市场或继续恶化

　　开发商对于在上海等一线城市拿地开发趋于谨慎的状况如果持续下去，或将使上海等城市土地市场继续恶化。

　　龙湖自2007年进入上海以后，今年并未在上海土地市场有任何动作。龙湖一位负责人向时代周报记者表示，目前各个开发商对土地市场的谨慎从市场表现就能明显看出。开发商拿地第一要看大环境，第二要看资金状况，第三，要根据集团策略，战略执行到某个层面，要把握节奏。

　　中国指数研究院数据显示，截至目前，前6月，土地成交的楼面均价2844元/平方米，比去年同期的4682元/平方米下滑39%，平均溢价率由去年的66%降至今年的35%。

　　对此，中国指数研究院上海分院高级分析师肖云祥表示，虽然上半年土地出让数量和面积都比去年同期增加，但收入总额和整体溢价率降低，表明开发商逐步回归理性拿地。尽管6月份上海土地市场出现了一个小高峰，但是在后期的市场中，鉴于开发商对市场预期的判断，并不会出现太多的转机，很有可能延续上半年的趋势，且维持低溢价率的水平。

　　肖云祥指出，“今年上半年上海商业办公用地成交39宗，成交建设用地面积1154862平方米，而在去年同期成交21宗，成交建设用地面积603586平方米，今年是去年同期的两倍。这表明在住宅市场预期降低的同时，部分企业在方向上也发生转变，尝试着进军商业地产，开发商在资金允许的情况下将会对商办用地投出更多的眼光。”

　　上半年，在上海土地市场同样未有斩获的金地集团华东区域地产公司市场营销部经理宋家泰向时代周报记者表示，今年上半年上海推出的地中，没几块适合金地的中高端策略，因此没有拿地。“下半年土地市场不会太乐观。一方面银行收紧开发贷，一方面，开发商销售速度大大放缓，种种数据表明，整体销售速度可能下滑50%，即使开发商想借机拿地，也没有足够资金支持，只能望洋兴叹，这会导致政府出让土地的积极性更低。”

　　“开发商当然希望地价能降，但政府又不愿意吃亏。如果地价不降，土地市场可能会更恶化。一旦土地收入减少，只能全民‘收税’，地方政府会找各个名目收费增加财政收入。比如，以前开发商开盘给客户送油卡、洗车卡之类的，现在都要交税。”宋家泰说。

　　

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