日前记者从有关渠道获悉，在限购、限贷等系列政策的压力下，上半年广州置业郊区化趋势明显。其中以花都区、增城市、番禺区最为活跃，南沙区成交比例也有较明显的提升。而被称为楼市最严厉政策的“限购令”今年还将继续执行，住建部政策研究中心副主任王珏林日前表示，未来限购可能覆盖全国。

　　调控有增无减，楼市相对低迷，地产人士认为，现阶段主流客户已回归刚需，竞争必然加剧，开发商不仅要按需出牌，还需出奇制胜。记者发现，多个房企已经开始各显神通，积极应对，或调整策略进军二三线城市及商业地产，或出奇招促销提升销售业绩，或涉足其它产业谋取新利润点。

　　专题撰文 信息时报记者 罗莎琳 张金娜

　　政策 限购令未来可能覆盖全国

　　住建部政策研究中心副主任王珏林日前在“国金证券2011中期策略会”上表示，房地产市场还有限购空间，若二、三线城市房价继续上涨，未来限购可能覆盖全国。王珏林表示，今年房产市场将形成观望、转暖、稳定三个阶段，前期一直处于观望期，年中以后有转暖迹象，但从全年来看保持稳定问题不大。目前来看，限购、房地产税和加息三项措施对房地产市场的影响较大，但依然很难降低房价。

　　“限购令”短期内

　　松绑可能性不大

　　目前，“限购令”被称为楼市最严厉政策。有消息称，限购使得房地产成交量大幅下降，从而影响了地方政府税收，有不少地方政府正在悄然解除限购令。网上传言大连或将成全国首个限购政策松绑城市：认定二套房由“家庭”改为“个人”，“限购令”或名存实亡。大连房协领导在接受采访时表示，限购放松也许是许多人的意愿，但“并未收到限购放松的相关文件”。地产专家认为，这是地方政策对中央态度的一个试探，限购政策今年还将继续执行，有可能还将覆盖全国。

　　继海南、大连早前传出限购令“解禁”又辟谣的消息后，日前，武汉市住建委也否认放宽限购传言。该市房管相关负责人的答复是：近期武汉没有研究关于限购的政策，也没有任何“松绑”的消息，将按国家调控政策执行限购政策。该人士称，短期内“松绑”不太可能，开发商要做好持久的准备。

　　王珏林分析，尽管很多大城市已采取限购措施，市场供求紧张关系略微放缓，但依然求大于供，从而导致房价依然处于高位；房地产税方面，上海和重庆已开始试点，但抑制投资性购房的效果微乎其微，所以要逐步扩大；相对而言，目前加息对房地产市场影响最大，不仅增加了消费者的还贷压力，还加大了开发企业资金成本。

　　“现阶段只要政策稍一放松，楼市非反弹不可，因此政策应保持连续性、稳定性甚至长期性。”王珏林强调，现在不少投资者向没有限购的二三线城市转移，推高了这些城市的房价。“若这种态势延续下去，房价继续增长，限购范围肯定会扩大，甚至可能覆盖全国。”

　　广州限购令持续发威

　　或将拉低楼价

　　广州楼市在限购令的影响下也出现了成交量下跌、楼价微松的情况。专家认为，广州限购令将持续执行，暂时看不到松绑迹象；随着下半年楼市供应量的增加，楼价还将进一步回落。

　　满堂红战略管理部高级主任沈锐培认为，多数地方政府执行调控政策的力度不够，个中原因众所周知。近来海口、大连、北京等频频传出意欲松绑调控的风声，是地方的一种试探，但很快被官方否定。他认为，在调控目标未达到、保障房未有批量供应的前提下，年内调控政策放松的可能性不大，广州限购令也会继续执行。“下半年成交量将继续目前的低位，有可能萎缩，价格也可能随之下跌，特别是郊区楼盘，降幅会达到5%~10%，而目前已经看到些微迹象。”。

　　广东工业大学房地产高级经济分析师申格联分析，限购令虽然是宏观调控的一个短期行为，但目前控制资金大规模流入房地产领域是中央调控的主要手段，目前广州限购令还不可能松绑。他认为，房地产市场正逐步形成商品房和保障性两大块，这是一个逐步健康发展的市场。

　　楼市 广州住宅成交郊区趋向明显

　　从2011上半年广州十区二市商品住宅成交的区域分布看，郊区趋向性十分明显。根据中地行提供的数据显示，其中以花都区（20%）、增城市（20%）、番禺区（16%）最为活跃。城区方面则主要集中在海珠区（8%）、白云区（7%）、天河区（4%）。值得一提的是，南沙区成交比例同比有较明显的提升，达到8%。

　　中地行市场传播部副总监陈扬分析，广州住宅成交向郊区转移有两大集中点：一是紧邻城区中心或交通较为成熟便利的近郊位置，如金沙洲板块以及番禺区华南板块等；二是远郊区域的市政中心位置，如南沙板块、从化街口板块、增城新塘板块、花都区政府板块等，当地配套相对成熟、生活氛围浓厚。

　　记者从中地行发布的《2011年上半年广州商品房住宅成交面积比例》了解到，今年广州商品房住宅成交高度集中于中等户型，二房和三房结构的产品最为热销，占据总体成交的72%左右；成交总价则集中在50万~100万元区间。陈扬认为，宏观调控压力下，购房者回归刚需，因此中小面积、实用性强的户型结构受青睐；此外，由于二次购房成本增加，部分刚需购房者选择咬牙购买中大面积、功能齐备的产品。对房价方面，目前广州主流购房者接受度处于中等偏低水平，量体裁衣是主要心态。单价方面，市场出现两段集中趋势，其中4000~8000元/平方米的单价区间占全市住宅成交的四成左右，12000~20000元/平方米的单价区间占两成左右。

　　房企 为增销量出奇招 跨行发展求突围

　　记者发现，调控重压下，房企调整策略积极应对，可谓“八仙过海、各显神通”。一些房企推出网购秒杀等新招术吸引消费者眼球；一些大中型房企，除了继续积极调整战略走向三四线城或是商业地产，也不忘跨界投资发展，提升品牌形象的同时拓宽掘金路，有统计显示，近20家房产上市公司涉足矿业。

　　 买房也秒杀

　　 720万商铺5秒成交

　　楼市相对低迷，“网上卖房”兴起，甚至买房也可以“秒杀”。4月23日，SOHO中国通过互联网的第一轮销售，卖房总价款已超过1.55亿元；5月15日，SOHO中国通过互联网进行了第二轮销售，共成交15套房屋，总成交价超过1.36亿元。朝阳门SOHO-121号商铺仅用5秒时间便成功竞出，创当日最快成交记录，成交总价为720万元。银河SOHO50153号项目以1440万元的一口价被拍得，创下最高成交总价。当日下午成交的三里屯SOHO-1559商铺，单价166815.61元，创下当天最高成交单价。潘石屹甚至向记者表示，如果网上销售势头向好，就计划将销售部门彻底解散，引入两家代理机构，而SOHO中国将从传统的房产开发企业过渡到线上线下相结合的信息平台企业。

　　对此，上海市商业经济研究中心主任齐晓斋认为，单纯的网上购房不现实，“购买房产有很多决定因素，户型、建筑风格、周边环境等都影响着房屋价值，这些必须要到现场看才能了解清楚”。房地产经济学专家邓浩志表示，住宅网上销售难成趋势，网络销售的商品标准必须每件都一致，顾客较容易判断其价值，住宅显然不具备该条件，客户在买房时最好去现场实地看过再做决定。

　　奇招1:半月内4家房企宣布要“采矿”

　　记者了解到，在近半个月内就至少有4家房企宣布要“采矿”。6月7日，新湖中宝宣布斥资64283万元协议收购内蒙古四子王旗德日存呼都格区煤矿的探矿权。6月16日，华业地产对外公告，公司将拟出资在新疆塔城地区托里县设立全资子公司托里矿业，总投资额不超过3.5亿元，旨在改变当前以房地产为单一业务存在风险的局面，拓展新业务增加新的利润增长点。6月17日，莱茵置业发表公告称，公司拟在贵州省贵阳市成立一家全资子公司，公司名称暂定为“贵州莱茵达矿业发展有限公司”，经营项目包括矿业投资、煤业投资、矿产品销售。

　　有统计显示，目前有多达近20家的房地产上市公司涉足矿业，占全部房地产上市公司的1/6，其在矿业上的投资总金额也超过了200亿元。有业内人士表示，房产调控仍然从紧，业绩不佳的房企不得不寻找新的利润增长点支撑公司业绩。刀客地产顾问机构董事长谢逸枫认为，目前部分小房企发展副业，很可能意味着受调控影响面临转型；上半年房企中报忧多喜寡，一些中小房企不得不考虑转型。

　　满堂红研究部主任沈锐培表示，之前的房地产业是赚快钱的典型行业，随着调控的深入，房地产赚快钱的可能性已不大，楼价还有下行风险，于是部分中小房企开始转行，到利润更高的采矿业，这是企业逐利的表现。

　　奇招2:品牌房企扎堆进军体育业

　　目前投资体育的地产公司很多，仅足球领域就已经有杭州绿城、河南建业、广州恒大等。而近段时间，房企进入体育行业趋势越演越烈。

　　据了解，广州时代地产冠名赞助广东乒乓球女队，组成“广州时代地产乒乓球超级俱乐部”，参加从5月29日至9月7日的2011全国乒乓球超级联赛。该俱乐部可谓阵容强大，由前“奥运冠军”乔红领导、杨华杰指教，此次签约的队员有广东籍乒乓球国家队主力刘诗雯、“瓷娃娃”福原爱、韩国队乒乓球女队“一姐”石贺净等。

　　6月27日，广州市足协秘书长谢志光向媒体透露，广州富力已于当天下午正式向当地工商局申请注册“广州富力足球俱乐部有限公司”。这意味着，借壳入主深圳凤凰足球俱乐部后，富力正式挺进足球圈。7月3日下午，大连万达集团将在北理工举行与中国足协的签约仪式，双方多项合作将正式启动。有媒体报道，万达向高层递交了详尽的方案，涉及中超联赛冠名、中超部分经营权及组织权、赞助国家队高水平外教、支持青少年培养及留洋、教练培训与裁判补贴、校园足球等六大领域，据报道未来10年他们将斥资30亿用于中国足球的各种建设。

　　业内资深专家韩世同分析，在楼市不景气的情况下，开发商还要增加一些额外开开销，旨在提升企业形象和扩大企业品牌效应，最终目的还是为了企业的长远发展，“通过体育知名度吸引眼球，无形当中对企业、品牌、知名度、影响力都有带动。”房地产经济学家邓浩志则认为，从中可看出一个趋势：中国最赚钱的行业盯上了最多观众的体育赛事。房企每年投入大量的宣传费用，刚好体育运动能抓住了媒体和大众的视线，有较好的宣传效果，两者结合，无疑可以实现双赢甚至多赢。

　　记者观察

　　房企求精才能求胜

　　目前，中央宏观调控的进程紧凑，并呈现出深化、泛化的特点，调控手段从单一趋向多重，调控范围从一线城市推向全国二线、三线城市，调控性质从短期措施转向长效机制。从调控的整体发展趋势可知，调控仍将持续。因此，发展商不能心存侥幸，顺应政策打造适合的产品、维持自身资金有效运转更为重要。

　　经过对上半年市场成交情况的综合分析，不难了解到刚需已经成为楼市成交的主流，中小户型自然是最容易消化的产品。但不久的将来，开发商势必大量投入此类产品，加之政府保障房也将逐步建成并投入使用，楼市竞争将变得异常激烈。因此，在推中小户型、保持合理价格的基础上，如何出奇制胜、如何满足舒适实用的附加需求显得更为关键。而同理，高端产品由于需求可能大量流失，面对少量客户的抢夺战，对产品投资潜力、产品稀缺性的考验显得更为严苛，精益求精才能险中求胜。

　　信息时报记者 罗莎琳

　　

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