6月22日，《信息时报》主办了“金沙洲新形象”论坛活动。在本次论坛上，云集了多位地产大鳄以及地产资深专家。与会代表对金沙洲目前面临的瓶颈、规划实施的程度以及该如何打造区域居住形象等方面进行了探讨。

　　本版撰文 信息时报记者 张金娜 李东元 罗莎琳

　　目前面临何种瓶颈？

　　交通路网不足 配套明显缺乏

　　保利西海岸：金沙洲正在蝶变

　　从开发商角度来看，金沙洲的发展经历了5年，政府的规划思路也变更过几次。目前存在的发展弊端，主要还是之前规划的配套未完全落实。比如之前规划金沙洲有四座大桥，而目前只有金沙洲大桥和环城高速，再比如一些商业配套都还在兑现的过程中。总体来说，金沙洲正处于由蛹变蝶过程中。

　　越秀地产：交通压力仍较大

　　金沙洲板块目前的状况是，虽然与中心城区仅一河之隔，但只有一座桥连通，因此造成了较大的交通压力，特别是上下班时间更是如此。我们相信，只要把区域的交通路网做好了，金沙洲就会有更好的发展。

　　元邦地产：交通、教育配套不足

　　目前金沙洲存在几个严峻的问题，一是交通配套不便捷，要么走金沙洲大桥，要么走环城高速。对于很多非私家车居民来说，则只能走塞车严重的金沙洲大桥路段；二是市政配套不完善，商业配套比较缺乏，学校也比较新，没有非常深厚、优质的教育资源。

　　韩世同：交通问题停在纸面上

　　早在金沙洲大规模发展住宅时期，就已有一个比较完善的区域规划。现在政府对新规划又作了一些调整，但这些规划主要仍停留在纸面上，对于如何建设、由谁投资、如何落实等问题，则是滞后于住宅建设。比如在2006年地王出现期间，当时大家考虑的最大问题就是交通怎么办。可到现在金沙洲已聚集了大量居民，交通问题却仍停留在纸面上，没有得以解决。这与当年的华南板块一样，等到居住人口非常拥堵时，才开始下决心多建桥。

　　赵卓文：规划需进一步落实

　　最近几年，金沙洲板块的区域形象及价格都处在上升阶段。但金沙洲板块的楼盘，至今还有很多在打性价比优势，这也是之前南海楼盘吸引广州消费者的最常见招数，显得有点落伍了。

　　时至今日，金沙洲的潜力应得到进一步的释放。其实，由于我们公司参与了金沙洲的规划工作，对金沙洲是非常熟悉的。从我们之前的调研得知，金沙洲其实还是有很深厚的文化底蕴。在以后的开发中，政府和开发商都应该注意这里历史文脉的挖掘和保护。

　　对于金沙洲这片土地，政府是有着极高期望的，所有的地块储备了近20年的时间才推出市场进行开发，也有着较为合理的发展规划。当然，从目前的情况来看，确实还有一些地方没做到位，还需要进一步加强。

　　广佛如何紧密合作？

　　板块统一规划 打造同城示范区

　　中海：两地政府进行合作

　　近几年，金沙洲的变化非常大，在此其间，政府还是有作为的。从目前的情况看，3年内所有的道路、学校等大部分配套设施都会建设起来。目前金沙洲有一个客观的现实，就是可卖的土地越来越少，因此政府在这方面的热情也开始减弱。其实，从这个板块来看，做小只是金沙洲板块，做大就是广佛板块。从地理位置来看，金沙洲有大片的土地，但更多的是在佛山境内，如何开发这些土地，就需要两地政府进行实验性的合作。

　　保利西海岸：将成置业热点

　　在限购政策出台之前，广佛同城的发展趋势非常快，这一点从西海岸的买家就可很明显地看到。尤其是保利在佛山也有几个项目，项目与项目之间置业互换的人很多。

　　金沙洲特殊的地理位置，决定了它打造广佛同城化核心区域的地位。

　　首先，它有着很好的自然资源，在这个基础上做出好产品，不愁买家不来这里置业。其次，广州市中心的土地供应越来越紧张，人口越来越多，居住在市中心的弊端日渐突出，比如单体楼、缺少配套、空气质量差等。而选择一些离城区近、有交通便利的区域，则是接下来置业的一大热点和趋势。

　　韩世同：两个板块形成互动

　　金沙洲应该作为一个新城区来规划和发展，其中交通道路建设最为重要。虽然近几年该区域的道路在不断完善，但在接驳位，尤其是里水镇和白云区的接驳上面分得不太清楚。

　　建议把两地放在一起规划，目前广佛之间已签了几个框架协议，包括医疗保险、交通、城市规划等方面的框架协议，而两地开发商和政府对此也都非常积极。不仅金沙洲板块在做区域规划和提升，近日，里水板块也在作区域规划和提升，应该让这两个板块形成互动关系，进一步融合，提升为广佛同城示范区。

　　未来发展前景如何？

　　2～3年后板块有望走向全面成熟

　　时代地产：做大就是广佛同城

　　金沙洲的确是个好地方，无论是该区域的地理位置，还是政策方面，这里都是一块黄金宝地。在整个中国，都找不到像广州和佛山这样超级大城挨得这么近的情况，而金沙洲就夹在中间。因此，我们非常认同“小做就是一个金沙洲，大做就是一个广佛同城”的观点，金沙洲的价值潜力值得深挖。

　　元邦：金沙洲仍是淘金地

　　在城市发展方面，政府之前就在重南和重东，西边和北边的着力点比较小。金沙洲目前面临的困难肯定会逐步改善，因为政府绝对不会坐视不理。金沙洲与荔湾老城区相邻，有桥之后就是一个泛老城区的概念。所以，目前提出来的发展规划，包括新医院、地铁、道路等，将金沙洲打造成宜居新城绝对没有问题。今后居住在金沙洲板块，前往荔湾、越秀甚至是天河上班都非常方便。目前金沙洲的潜力还没有完全挖掘出来，因此仍是一个淘金之地。

　　万科：初步具备宜居特点

　　目前金沙洲具备宜居的一些特点，比如政府对土地方面的规划、未来交通的改善，以及开发商对金沙洲的认可，不断有新项目开发等。从今年5月凯得御金沙开盘，到万科金域蓝湾推出新一期等等，今年下半年开始，金沙洲对广州供应量起到一个烘托作用。

　　城建：未来升值前景看好

　　一个新板块的发展，其实与政府对区域的定位、投入有很大关系。在最近的两三年，金沙洲的发展已非常迅速，很多东西都是在这段时间集中落地的。随着区域建设的逐步推进，相信区域将有更好的前景。越秀地产在过去的28年中，可以说是跟随着政府的规划一步步发展起来的，从天河到荔湾西部、大学城，都取得了较大的成功，希望在金沙洲也能获得成功。我们相信，在政府的规划下，该区域未来的升值前景还是比较大的。

　　赵卓文：金沙洲房价或超2万

　　我对金沙洲板块的发展前景非常看好。首先，广州中心城区已很少有新的土地储备，其中很多都是以单体楼为主。而与老城区仅一河之隔的金沙洲板块，目前所开发的项目几乎都有较大的规模，在园林景观、产品设计等方面都有较大优势，能改善居住的质量。其次，时至今日，金沙洲可谓大局已定，储备的土地都已基本推出市场，就等待进一步的完善、建设。第三，入住率是区域快速发展的基础，在这方面，金沙洲就做得非常好。金沙洲的楼盘有了较高的入住率，就不用担心地铁、商业、配套的问题，政府也不会忽视人口密集地区的配套建设，相信在2～3年后，金沙洲会走向全面成熟。

　　随着区域的进一步发展，我相信，金沙洲的商品房价格很快就会上到每平方米20000元，地价也会升到每平方米8000元以上。

　　与会代表献言

　　保利西海岸：金沙洲地铁、轻轨、商业等配套正在逐步落实，现在买房，收楼时就可享受配套带来的便利性。

　　越秀地产：希望未来几年在政府、企业、居民的共同努力下，把金沙洲区域做好。

　　万科：我们对金沙洲一直充满着信心，在政府、媒体、同行的关注下，我们会做得更好。我们也希望有更多这样的交流，尤其是在下半年，希望大家能保持沟通、交流。

　　中海：金沙洲在大家的努力下，将成为一个兼容并蓄的区域，广佛一体的概念也会更加形象。

　　时代：树形象、做口碑、干实事，让金沙洲获得它本应该有的名份！

　　元邦：广州最近被评为宜居城市，祝福金沙洲的居民生活指数越来越高。

　　赵卓文：希望通过《信息时报》的活动和报道，让更多的人熟悉金沙洲，让他们在这里找到宜居的居所。

　　韩世同：信息时报举办这个论坛非常有意义，这让更多的开发企业、消费群体更了解金沙洲的发展，希望政府层面或社会层面能给金沙洲带来新形象或新定位。

　　观点PK

　　保障房影响金沙洲居住档次

　　元邦地产：此前，金沙洲公租房、廉租房等人群的陆续入住，给金沙洲带来了一些负面的影响，包括医疗、市场等无法满足生活所需。这些保障房也严重影响到金沙洲的档次问题，比如有较多的城中村、廉租房等，居住人群比较复杂，影响了整个板块的形象。

　　金沙洲保障房不会拉低层次

　　保利西海岸：保利之前也参与过保障房的建设，但从买家的身份看来，购买保障房的人群并非大家想象的低端阶层。以我们之前做的限价房为例，购买人群都是高级白领和公务员。此外，金沙洲的范围也非常广，本身就有个“自然划分”，目前金沙洲北部就是保利、恒大、凯德等开发商打造的高端居住社区。

　　韩世同：虽然大家都认为金沙洲有一定配比的保障性住房会拉低该区域的层次和素质，但实际上，保障房的范围有限，而且是金沙洲保障性住房是示范区，甚至比某些商品房的社区环境、产品质量还优质。此外，金沙洲的限价房并非很低端，而是建设得非常不错。

　　建议1：疏通分流解决眼前交通问题

　　万科：随着江景资源进一步开发，更多住宅具备居住的性质，对交通、配套等的要求也越来越高。所以房企们都希望在政府和媒体的大力推动下，能把金沙洲的配套做起来，使其更加完善。发展金沙洲，一方面大家要一起拔高调性，另一方面，则希望政府能加大投入。到目前为止，已有一些利好消息，比如教育配套方面，一些省级名校即将引入。

　　韩世同：金沙洲板块目前已有较好的居住氛围，仍需要加强公共方面的配套。如果公共配套运作好了，那么商业配套也会随之进驻。该板块现在邀请万达进驻仍不具体条件，但可以退而求其次，比如引进沃尔玛等商业配套。此外，政府在商业配套方面要给出一些政策，因为商业项目进驻一个新区域，前几年一般都是亏本的；政府给出一定的优惠政策，带给商家信心，才会吸引更多商家进驻。

　　但按照目前金沙洲的发展情况，要马上完善商业配套难度非常大，可先采取“临建”的方式，引进肉菜市场、灯光照明装修等，再慢慢将配套发展起来，珠江新城就这样做过。

　　交通方面，应该有很好的疏通功能、分流功能等。目前新的桥梁还处于规划中，没办法解决眼下的问题，所以当下可利用现有的路径做一些调整，做一些分流或是临时性的规划疏导，一些小路也可以适当拓宽。

　　建议2：把“宜居新城”落实到位

　　时代地产：政府曾将金沙洲定位为居住新城，从房企的角度看有两层含义，首先，“居住新城”主要是作为第一居所，而不是旅游度假形式的居住。而第一居所的要素中，最基本的就是生活配套，而像风景秀丽、升值潜力高等这些因素则都是次要的附加值。

　　其次，既然金沙洲规划为居住新城，那么就要有一定的规模，不能仅仅局限在小小一块半圆扇形里，而应把范围扩大，真正扮演广佛同城示范区的角色。

　　第三，金沙洲已是广佛同城中的一个核心地带，应该将其影响力进一步向周边延伸，一方面可解决居住用地不断减少的困窘，另一方面也可为其它地方提升品牌形象，有着非常多的好处。

　　因此我认为，既然已定为了一个宜居新城，那么我们就不妨把“宜居新城”这四个字做到位，使更多有刚性需求的人，那些买不起老城区的房子、但又渴望幸福生活的人，确确实实意识到金沙洲的确是一个宜居新城。

　　城建：金沙洲“宜居新城”的定位非常好。在整个金沙洲范围内，开发商可以做的东西并不太多。而且对于企业来说，关键是在项目内部做好自己的工作。在这一基础上，政府部门也把区域的市政配套做好，与楼盘的建设进行有机结合，才能把整个区域做成一个宜居的版块。

　　建议3：广佛可考虑医保、教育互认

　　中海：金沙洲作为一个特殊板块，处在广佛之间，最简单的一些生活配套政策，比如医保互认、教育互认等都应尽早出台、落实政策，而不是各建各的。其实，黄歧的医院和石门中学都是非常不错的资源，因此，能否通过将广佛一体化落到实处，让金沙洲广州片区的居民能到佛山片区享受资源，而佛山片区的居民也能在广州片区享受资源？若能把这个落到实处，这对整个板块的未来发展空间将有很大的帮助。

　　赵卓文：对于金沙洲的定位，广州相关部门存在摇摆不定的情况：既要做宜居的高端居住区，又要安置保障房。其实，只要把保障房的比例控制好，就完全不会影响区域的形象和定位。同时，应吸取海珠及番禺华南板块当年的教训，过度重视住宅而忽略了商业及其他配套，应多从就业、医疗等方面解决区内的配套问题，以缓解交通方面的压力。

　　另外，广佛之间也应该加强合作，对金沙洲这个两市的交接区域，共同去打造好。对于金沙洲的未来走向，很大程度上说，不是看广州怎么做，而是在于佛山怎么做。因为在这一片区，属于广州的可开发面积已经不多，更多的是属于佛山地区的。从目前了解到的消息来看，佛山对金沙洲周边的规划也是有着很大手笔的，其前景十分看好。

　　

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