文》本刊记者/甄爱军

　　本刊对15个热门板块近两个月二手房挂牌价的变化情况分析发现，外围区域已经出现了调整苗头，中心区域虽然还处于胶着状态，但议价空间在加大，这可能表明市场调整已为期不远了。

　　从二手房挂牌价走势来看，上海二手房市场初步出现分化迹象。市中心区域房价比较稳定，而外围区域则受新房打折促销影响，挂牌价出现回落迹象。

　　本刊在上海选取15个热点板块，内环线以内包括静安、古北、陆家嘴、联洋等六大板块，内中环线间则选择了大华、金桥、新江湾城等四大板块，外环线附近及以外则选择了莘庄、七宝、周康等5大热门板块。力求从更为宽广的角度来观察上海二手房市场近期的变化。

　　此次分析的重点是二手房挂牌价的变化情况。意欲通过对每个微观区域即热门板块近期价格走势分析，以期达到知微见著之目的。

　　中心区域价格稳定

　　根据记者了解到的信息显示，位于外环线以内的市中心区域报价走势趋于稳定，总体来看，5、6月份报价水平变化不大。不过也有部分板块因为陷入深度低迷，有少数业主索性挂出高价，进而造成挂牌价走高的迹象，但因为缺乏实际成交的支持，这种行为只能理解为在试探市场。

　　就记者走访德佑地产、21世纪不动产等公司门店所了解的信息显示，目前的中高端二手市场中，挂牌价格维持平稳态势。如位于新黄浦打浦桥板块的海悦花园，两房挂牌价在近两个月内一直维持在4.4万元/平方米的水平，没有变化。此外，位于陆家嘴板块的仁恒滨江、徐家汇板块的东方曼哈顿等楼盘，挂牌价在近期也没有变化。

　　究其原因，德佑地产黄金城道店经理张书旺给出了这样的说法，他说：“由于受到限购的影响，许多高端楼盘业主难以找到下家，而即便将房产售出，也会因为限购令而无法再购房投资，所以这些业主不急于出售，因此极少考虑主动下调价格。”德佑地产浦城店经理王佃峰则透露：“目前陆家嘴地区二手房市场价格基本平稳，除了少数因个人原因急于出售房产的业主外，其他业主都不想下调价格。”

　　不过记者在调查中发现，目前市中心区域的二手房市场议价空间出现了扩大的趋势，尤其值得注意的是，越是偏离核心区域，其议价的幅度也就越大。如大华板块、大宁板块的议价幅度已经超过2%，高者可达3%。

　　外围区域出现松动

　　而反观外环线以外的外围区域板块，其价格变化趋势则出现了分化。

　　就记者观察的莘庄、七宝、松江大学城、周康和宝山西城区等五大板块而言，下调挂牌价的现象明显多了起来。如位于松江大学城板块的保利西子湾，小户型的6月份的挂牌价较5月份就低了400元/平方米。此外，位于七宝板块的万科城市花园，挂牌单价也回落了500元/平方米。

　　业内人士分析指出，外围区域新盘供应量较大，近期新盘价格不再上涨，加之少数楼盘开始打折促销，这在一定程度上影响了业主的心态。21世纪不动产松江大学城分行经理唐兵告诉记者，绿地集团新开发的楼盘蔷薇九里已有长达半年时间并未调整价格，这使得板块内的二手房价格难以加价。

　　记者在采访中了解到，外围区域的议价行为更为普遍，同时买家压价的幅度也更大。21世纪不动产莘庄分行的工作人员表示，近期莘庄板块的议价空间已经达到了2%～4%之间，这与此前一段时间相比，有所扩大。

　　调整趋势由外及里

　　根据我们的观察，未来楼市调整走向将会呈现由外及内的运行格局。由外围发起，最后传递至市中心核心区域。

　　在此前房价上涨行情中，外围区域搭“顺风车”快速上涨，但由于区域相关配套设施完善程度远不及市中心，因此房价中不可避免出现较大的泡沫成分。随着调控的深入，楼盘的品质再次成为决定性因素，极大左右房价水平。因而包括配套设施、地段等诸多因素会受到购房者的重视，而之前那些含有较大泡沫成分的外围区域，极有可能率先开始挤出泡沫，这意味着房价最先开始回调。

　　这种变化目前已经出现了苗头。根据本刊的调查，目前外围区域业主的信心最为脆弱，七宝、松江大学城、宝山西城区和莘庄的板块，均可见到下调挂牌价的现象。加之议价空间的扩大，外围区域房价调整迹象若隐若现。

　　上海搜房网数据监控中心截至6月25日统计，上海市2011年7月打折优惠楼盘共计136个（含别墅），其中有8成项目位于外环线以外区域。这说明，目前已成为供应主力的外围区域，因为竞争压力的存在，调整的可能性也就更大。随着新盘价格开始调整，二手房势必会跟进。

　　虽然中环线附近板块的挂牌价变化幅度较外围区域要小，目前还保持平稳状态，但议价空间的逐渐扩大，这也说明各板块已经感受到了发自外围区域调整趋势的压力。

　　从目前来看，信贷政策的进一步收紧极有可能成为“压垮骆驼的最后一根稻草”。近日，银监会已明确，要求银行采取减少对房地产开发商的贷款等四项措施来防范房地产贷款风险。其结果是，开发商唯有降价加快销售速度来解决资金困局，届时，房价打破目前的胶着状态，变为明显降价。

　　表　上海部分热门板块近期房源报价变化表

　　所在板块 楼盘名称 房型 5月份报价（万元/㎡） 6月份报价（万元/㎡） 简介

　　静安 静安枫景 90㎡以下 5.8 6 15楼、精装

　　 90～120㎡之间 5.5 5.7 23楼、精装

　　 120㎡以上 5.5 5.8 12楼、精装

　　古北 御翠豪庭 90㎡以下 5.7 5.9 12楼、精装

　　 90～120㎡之间 5.5 5.7 32楼、精装

　　 120㎡以上 6.3 6.6 27楼、精装

　　打浦桥 海悦花园 90㎡以下 4.1 4.1 17楼、精装

　　 90～120㎡之间 4.9 4.9 5楼、精装

　　 120㎡以上 4.4 4.4 29楼、精装

　　陆家嘴 仁恒滨江 90㎡以下 4.8 4.8 2楼、精装

　　 90～120㎡之间 8.1 8.1 25楼、精装

　　 120㎡以上 5.7 5.7 8楼、精装

　　徐家汇 东方曼哈顿 90㎡以下 5.05 5.1 17楼，精装

　　 90～120㎡之间 4.8 4.8 24楼，精装

　　 120㎡以上 4.7 4.7 3楼，精装

　　联洋 仁恒河浜城 90㎡以下 4.5～5.1 4.5～5.1 8楼，装修

　　 90～120㎡之间 4.3～5.15 4.3～5.1 14楼、装修

　　 120㎡以上 4.1～4.7 4.1～4.7 9楼、装修

　　金桥 金桥瑞仕花园 90㎡以下 4.25 4.25 9楼、装修

　　 90～120㎡之间 3.86 3.9 12楼、装修

　　 120㎡以上 4.6 4.65 15楼、装修

　　新江湾城

　　 上海梦想

　　 90㎡以下 2.7 2.7 1楼、精装修、

　　 90～120㎡之间 2.88 2.89 7楼、精装修

　　 120㎡以上 2.95 3.0 8楼、精装修

　　大宁

　　 明园森林都市

　　 90㎡以下 2.95 3.0 17楼、毛坯

　　 90～120㎡之间 2.75～2.85 2.7～2.8 8楼、毛坯

　　 120㎡以上 2.95～3.05 2.9～3.0 9楼、毛坯

　　大华 水岸蓝桥 90㎡以下 2.7 2.7 9楼、毛坯

　　 90～120㎡之间 2.5 2.5 12楼、装修

　　 120㎡以上 2.5 2.5 16楼、装修

　　莘庄 好世鹿鸣苑 90㎡以下 3～3.1 3～3.05 14楼、装修

　　 90～120㎡之间 3 3 16楼、毛坯

　　 120㎡以上 2.95 2.95 7楼、装修

　　七宝 万科城市花园 90㎡以下 1.95～2.55 1.9～2.5 5楼、装修

　　 90～120㎡之间 1.75-1.85 1.7-1.8 6楼、毛坯

　　 120㎡以上 1.75～1.85 1.7～1.8 3楼、装修

　　周康 康桥老街 90㎡以下 2 2.1 12楼、毛坯

　　 90～120㎡之间 1.9 2 6楼、毛坯

　　 120㎡以上 1.7～1.9 1.7～1.9 16楼、毛坯

　　松江大学城 保利西子湾 90㎡以下 1.55 1.51 18楼、毛坯

　　 90～120㎡之间 1.38 1.38 15楼、毛坯

　　 120㎡以上 1.4 1.4 9楼、毛坯

　　宝山西城区 康桥水都 90㎡以下 1.75 1.72 9楼、毛坯

　　 90～120㎡之间 1.65 1.62 11楼、毛坯

　　 120㎡以上 1.73 1.7 8楼、装修

　　注：表中数据来源为21世纪不动产、德佑地产

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