刘晓忠

　　被限贷和限购调控之下的楼市并没有遭受冰冻，近日，中房集团的数据显示，上半年“万保金招”四大房企销售额共计1234亿元，同比增长84.17%。其中，万科上半年累计销售面积565.5万平米，销售金额656.5亿元。

　　万科上半年销售额超过去年全年令人震惊，这与人们的市场低迷感受不符，由此引发了市场对房市走势的分歧。乐观者认为下半年房市将回暖，目前为抄底机会；而京沪广深等地成交量低迷、库存上升等则增加了观望者看空房市的信心。不过，由于目前房市信息质量不高以及近年来频繁变动的楼市调控，使得任何判断都难免管中窥豹。

　　应该说，上半年万科的销售额就占四大房企总销售额的53.2%，且万科上半年销售面积和销售额同比分别上升76.7%和78.6%，而6月则分别同比上升31.7%和50.8%，反映万科的销售增长呈增速下降态势。同时，万科销售增长得益于二三线城市销售额的扩展，以及在一线城市提供限价房源等，这些都反映万科业绩只代表万科而无法代表整个行业。

　　不过，当前楼市库存高企却日益突出。新近数据显示，当前全国11大重点城市商品房存货达60万套，环比上涨1.4%。北京房市上半年商品房成交总套数为43975套，同比下降15.7%，总库存面积达3317万平米，库存套数达10.7万套；广州商品房未售面积陡增至964万平米；上海商品住宅可售面积已达836万平米，比今年1月末增加25%。此外，深圳、天津、杭州和武汉等地的库存也较高，去库存化时间普遍在12个月以上，其中武汉去库存需18.3个月。不仅如此，今年上半年全国房地产开发投资额、新开工面积和在建面积增长都在30%以上，这意味着在当前房市整体交易量萎靡下，库存将呈扩容态势。

　　综合上述信息不难发现，当前房市供过于求之局面愈发突出，同时房价将呈现一线城市回落、而非一线城市泡沫膨胀的格局，房价泡沫将由一线城市向非一线城市蔓延。劳动力、资本的流向等也支撑了这一判断。

　　当前一线城市过高的房价和房租不仅逼走部分白领，而且对部分私人资本也产生挤出效应，这意味着目前和未来一线城市房市都将可能面临供过于求局面。显然，一线城市对劳动力和私人资本等吸引力的下降，无疑将改变这些城市房市的购买结构，进一步加剧一线城市房市的供过于求之局面。

　　主要依赖非一线城市房产销售增长的万科业绩，反映大量资金正涌入这些城市投资和投机并抬高房价，这无疑将增加当地劳动力的生活成本和企业的运营成本。非一线城市房价的非理性上涨不仅抬高劳动力和私人资本的转移门槛，而且将遏制这些城市相对于一线城市的洼地效应。

　　当然，决策层基于房价过快上涨只发生在部分城市的判断而采取的调控政策，使大量社会资金进入调控薄弱的非一线城市炒作，从而导致非一线城市房市的活跃和房价的走高。

　　由此可见，当前房市在一线城市与非一线城市间的分化走势无法佐证房市回暖，相反随着非一线城市房价的非理性上涨，房价呈现出的泡沫四溅特征不仅不利于房市的健康发展，而且将削弱非一线城市的经济洼地效应，提高整个经济硬着陆风险。