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中信拿地悬疑:精确押中26.32亿元底价

2011年07月07日 04:03 来源:21世纪经济报道

  贾海峰 纪睿坤 张玲

  在土地招标出让当中,企业报价投中标底价的几率是多少?

  北京土地储备中心一位负责人对记者表示,自己此前从未遇到过这种情况。而7月6日在北京土地储备中心交易大厅,这一幕上演了。

  主角是中信集团。当天上午,中服地块的Z11地块开标时,中信集团竟然报出了与标底价格一模一样的报价。

  在Z11地块的投标环节,只有中国中信集团、中信银行股份有限公司联合体一家投标,地块底价26.32亿,中信联合投标价与底价完全一致,价格一经爆出,引起现场一片嘘声。

  当潘石屹走出交易大厅时,他面带微笑。当天潘石屹的公司在三个地块中投标价格最高。但他显然不一定能笑到最后。此次中服地块竞投,投标方出价与底价接近者不在少数。京城黄金地块的争夺,充分展现了政商博弈的经典剧情。

  溢价率45%

  7月6日中午,潘石屹走出北京土地储备中心交易大厅时,满意地笑了。

  在刚刚结束的中服地块剩余9块土地交易当中,潘石屹的SOHO中国公司在3个地块当中投标价格最高。

  “如果SOHO中国放弃竞标,这三块地就面临流标。”潘石屹对本报记者如是说。

  受房地产调控影响,民营企业退出拿地市场,央企和国企也难唱独角戏,这让一向难以在北京拿到地的SOHO中国公司看到了希望。

  当看到自己公司连续在三块地的报价当中获得第一时,潘石屹笑了。

  潘石屹亲自率队抵达招标现场,让现场媒体很是惊讶。去年痛失中服地块的潘石屹,在今天的北京市土地整理储备中心打了一场翻身仗。

  1个多小时后,潘石屹兴致冲冲地走出招标大厅,告诉在场的媒体说,SOHO中国在Z1a、Z2a、Z2b三地块的竞标,均为最高价,中标的机会非常大。

  本报记者了解到,Z1a、Z2a、Z2b三地块,SOHO中国的报价分别为15亿元、22.5亿元、以及30亿元,均为三块地投标的最高价。

  记者发现,本次中服地块的出让已经没有了2010年底时的热闹,现场来的企业虽多,多数是前期就选择放弃或者自动出局的企业。到了7月6日开标时,很多地块的投标者只有一家,形成了很多“独吞”的局面。

  中服地块最后传奇:中信投标罕见押中底价

  例如,Z9、Z11块地直接被唯一投标方拿走,但惊人相似的是,两宗地块都以超低的溢价率被拿走。安邦人寿保险和北京涛力投资管理有限公司(据称是远洋地产旗下企业)联合体作为Z9唯一买家出价22.92亿夺得该地,溢价率仅为1.6%。

  Z10以及Z12、Z13地块的角逐最为激烈,4到5家以上的企业组成的大型联合体参与竞标。以最高价合计,溢价率都分别达到了63%、46.7%、72.4%。

  Z10地块底价为22.92亿,万通、泰康人寿、诚信信托、中期期货、国际信托联合体投标价格为37.35亿,溢价率63%,北大方正、联通租赁、安邦、中信联合体则投出34.5亿元。

  Z12地块:泛华万科联合体PK泰康人寿中信联合体。万科此次联合泛华建设等4家企业竞标Z12地块,投出29.888亿元的价格,泰康人寿、中国中信联合体出价30.8亿元。

  Z13地块:招商银行联合体投标30亿溢价率72.4%。Z13地块底价17.4亿,吸引两家单位竞投,招商银行股份有限公司、标准投资集团、中国中信集团联合体投标价30亿,溢价率72.4%,国寿、万通等联合体投标价为26.562亿。

  北京中原地产分析师张大伟表示,CBD核心区9宗地块投标结束后,总底价共计169.93亿,以最高投标价计算总价为246.55亿,溢价率达45%。

  张大伟说,由于一次性出让了9块土地,分散了购买力,而且此次出让的中服地块9块地也都要求自用,减少了投资炒作的氛围。合计目前的报价的总出让金看,标价最高的合计为246.55亿。平均楼面价为22619元每平米,相比之前的19523元每平米略有上涨。但是作为核心地段的最后地块,价格并不算高。

  诡异中信

  在7月6日的开标当中,让现场人士最为吃惊的是,中信集团在Z11地块的报价当中,竟然报出了与标底价格一模一样的报价。

  在Z11地块的投标环节,只有中国中信集团、中信银行股份有限公司联合体一家投标,地块底价26.32亿,中信联合投标价与底价完全一致,价格一经爆出,引起现场一片嘘声。

  张大伟表示,按照评标规则,并非价高者得,2010年底的中服地块6块地中标结果当中,平均溢价率不超过50%。由于北京市在出让中服地块中一再强调金融服务业和自用两个要素,中信集团拿下Z11地块的可能性非常大。

  而中信集团与中服地块的关系,让这次中信集团的报价充满了疑云。

  在2010年底那次拍卖当中,中信集团就以63亿元的价格拿下了Z15地块,溢价率只有24.6%,是所有成交的6块地当中溢价率最低的。

  而7月6日的投标当中,凡是中信集团参与的投标报价,更是神乎其神到几乎贴近标价。

  值得注意的是此次中国中信集团、中信银行股份有限公司、中信房地产有限公司分别以联合体的方式参与了9块土地当中7宗地的竞标。在Z8-Z13地块去年首轮方案投标的评分中,中信集团就已经取得了领先优势。

  除了Z11地块中信集团直接押中标底价以外,在Z8地块当中,中信和中投联合体投标价格溢价率也只有32%。

  张大伟表示,中服地块是敏感地块,也一直与房地产调控联系在一起,每次中服地块的最后中标者都不是报价最高的企业,因此在既定的游戏规则下,谁报价贴近标的价格,就最有希望拿下。

  当中信集团投出了与Z11地块标底价格一模一样的报价之后,潘石屹惊呼:土地报价真是一门学问!

  随后,潘石屹在其微博(http://weibo.com)上用“遇到了神仙”来形容中信这次押中标底价格的事件。

  有意思的是,当中信集团正继续拿下地王的时候,其2009年以来连续拿下的地王项目正面临销售困难的问题。

  2010年3月15日,中信地产以52.4亿元的总价竞得大兴区亦庄的一幅34万平米的住宅及商业项目用地,溢价率超过了103%,创下当时北京拍地最高总价,而楼面地价也接近1.34万元/平方米。

  记者获悉,上述中信地王项目准备命名为“中信新城”项目,由于其楼面地价较高,其房屋售价如果低于2.7万元/平方米,则将面临无利可图。

  地价难提

  7月6日上午,北京土地储备中心一位现场负责人感慨:“已经好久没有这样的场面了!”

  据北京土地整理储备中心的人士介绍,此次招标中投标的规则稍作改动,由原来的投标价格的分数由40分提至50分。

  张大伟表示,上半年,北京的土地市场低迷,修改投标价格表现了政府希望土地价格提升,增加土地财政,为下半年的土地市场注入一针兴奋剂。

  中国土地勘测院副总工程师邹晓云表示,相比去年“CBD”6地块44.5%的溢价率来说,今年CBD地块的价格趋于稳定。

  据悉,上半年北京供地总面积1050万平方米,总成交额327.23亿,同比下降48.2%。很多地块为了避免流标,改用挂牌和拍卖的出让方法。

  中国房地产研究会副会长陈国强介绍,土地出让收入可以增加地方政府的财政收入,地方政府当然求之不得,不过,另一方面,地方政府也不希望它太惹眼。

  根据国土资源部的规定,对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块,要在2个工作日内上报。

  上述人士进一步表示,不管上述地块是商业金融用地,还是住宅用地,作为北京市地标式的土地,对于下半年的土地市场的影响是显而易见的,其中包括政府以及企业对住宅市场的预期和判断。稳健是最好的结果,也表现了地方政府下半年在土地市场上的态度。

  张大伟认为,地方政府对于土地出让金的饥渴程度是显而易见的,对于下半年的土地市场,也更加积极。

  据悉,截止到目前,北京市以储备的土地进行抵押,债务已累积高达2500亿元。而且,以两年的还款期限计算,每个月需要还本付息的资金规模在100亿元以上。

  张大伟表示,面对巨额土地储备贷款还本付息的压力,以及下半年保障房大范围开工的资金压力,政府的财政压力也将随之凸显,北京市政府的应对之策无疑就是加大土地放量,增加土地出让金。

  而根据上述“北京最贵地块”的溢价率来看,下半年,土地市场高成交率、高溢价率似乎并无可能性。

  珠江投资股份华北公司总经理黄韶海在接受记者采访时表示,在通货膨胀的大背景下,开发商的资金链普遍比较紧张,开发商在拿地方面也将越来越谨慎和理性。

  “上半年的土地市场不能代表全年,按照往年的情况来说,下半年都是集中推地,从质和量上,下半年都将有个突破。预计下半年土地供应量都可能增加,”陈国强介绍,“不过,溢价率飙升的可能性不在,开发商拿地都将趋于理性。”

  记者从国内首家土地信息网站K8土地网了解到,国内月度住宅用地楼面均价继2010年12月站上2000元/平方米的关口之后,截止到2011年6月份已经跌至不到800元/平方米。

  

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