贾海峰 纪睿坤 张玲

　　在土地招标出让当中，企业报价投中标底价的几率是多少？

　　北京土地储备中心一位负责人对记者表示，自己此前从未遇到过这种情况。而7月6日在北京土地储备中心交易大厅，这一幕上演了。

　　主角是中信集团。当天上午，中服地块的Z11地块开标时，中信集团竟然报出了与标底价格一模一样的报价。

　　在Z11地块的投标环节，只有中国中信集团、中信银行股份有限公司联合体一家投标，地块底价26.32亿，中信联合投标价与底价完全一致，价格一经爆出，引起现场一片嘘声。

　　当潘石屹走出交易大厅时，他面带微笑。当天潘石屹的公司在三个地块中投标价格最高。但他显然不一定能笑到最后。此次中服地块竞投，投标方出价与底价接近者不在少数。京城黄金地块的争夺，充分展现了政商博弈的经典剧情。

　　溢价率45%

　　7月6日中午，潘石屹走出北京土地储备中心交易大厅时，满意地笑了。

　　在刚刚结束的中服地块剩余9块土地交易当中，潘石屹的SOHO中国公司在3个地块当中投标价格最高。

　　“如果SOHO中国放弃竞标，这三块地就面临流标。”潘石屹对本报记者如是说。

　　受房地产调控影响，民营企业退出拿地市场，央企和国企也难唱独角戏，这让一向难以在北京拿到地的SOHO中国公司看到了希望。

　　当看到自己公司连续在三块地的报价当中获得第一时，潘石屹笑了。

　　潘石屹亲自率队抵达招标现场，让现场媒体很是惊讶。去年痛失中服地块的潘石屹，在今天的北京市土地整理储备中心打了一场翻身仗。

　　1个多小时后，潘石屹兴致冲冲地走出招标大厅，告诉在场的媒体说，SOHO中国在Z1a、Z2a、Z2b三地块的竞标，均为最高价，中标的机会非常大。

　　本报记者了解到，Z1a、Z2a、Z2b三地块，SOHO中国的报价分别为15亿元、22.5亿元、以及30亿元，均为三块地投标的最高价。

　　记者发现，本次中服地块的出让已经没有了2010年底时的热闹，现场来的企业虽多，多数是前期就选择放弃或者自动出局的企业。到了7月6日开标时，很多地块的投标者只有一家，形成了很多“独吞”的局面。

　　中服地块最后传奇：中信投标罕见押中底价

　　例如，Z9、Z11块地直接被唯一投标方拿走，但惊人相似的是，两宗地块都以超低的溢价率被拿走。安邦人寿保险和北京涛力投资管理有限公司(据称是远洋地产旗下企业)联合体作为Z9唯一买家出价22.92亿夺得该地，溢价率仅为1.6%。

　　Z10以及Z12、Z13地块的角逐最为激烈，4到5家以上的企业组成的大型联合体参与竞标。以最高价合计，溢价率都分别达到了63%、46.7%、72.4%。

　　Z10地块底价为22.92亿，万通、泰康人寿、诚信信托、中期期货、国际信托联合体投标价格为37.35亿，溢价率63%，北大方正、联通租赁、安邦、中信联合体则投出34.5亿元。

　　Z12地块：泛华万科联合体PK泰康人寿中信联合体。万科此次联合泛华建设等4家企业竞标Z12地块，投出29.888亿元的价格，泰康人寿、中国中信联合体出价30.8亿元。

　　Z13地块：招商银行联合体投标30亿溢价率72.4%。Z13地块底价17.4亿，吸引两家单位竞投，招商银行股份有限公司、标准投资集团、中国中信集团联合体投标价30亿，溢价率72.4%，国寿、万通等联合体投标价为26.562亿。

　　北京中原地产分析师张大伟表示，CBD核心区9宗地块投标结束后，总底价共计169.93亿，以最高投标价计算总价为246.55亿，溢价率达45%。

　　张大伟说，由于一次性出让了9块土地，分散了购买力，而且此次出让的中服地块9块地也都要求自用，减少了投资炒作的氛围。合计目前的报价的总出让金看，标价最高的合计为246.55亿。平均楼面价为22619元每平米，相比之前的19523元每平米略有上涨。但是作为核心地段的最后地块，价格并不算高。

　　诡异中信

　　在7月6日的开标当中，让现场人士最为吃惊的是，中信集团在Z11地块的报价当中，竟然报出了与标底价格一模一样的报价。

　　在Z11地块的投标环节，只有中国中信集团、中信银行股份有限公司联合体一家投标，地块底价26.32亿，中信联合投标价与底价完全一致，价格一经爆出，引起现场一片嘘声。

　　张大伟表示，按照评标规则，并非价高者得，2010年底的中服地块6块地中标结果当中，平均溢价率不超过50%。由于北京市在出让中服地块中一再强调金融服务业和自用两个要素，中信集团拿下Z11地块的可能性非常大。

　　而中信集团与中服地块的关系，让这次中信集团的报价充满了疑云。

　　在2010年底那次拍卖当中，中信集团就以63亿元的价格拿下了Z15地块，溢价率只有24.6%，是所有成交的6块地当中溢价率最低的。

　　而7月6日的投标当中，凡是中信集团参与的投标报价，更是神乎其神到几乎贴近标价。

　　值得注意的是此次中国中信集团、中信银行股份有限公司、中信房地产有限公司分别以联合体的方式参与了9块土地当中7宗地的竞标。在Z8-Z13地块去年首轮方案投标的评分中，中信集团就已经取得了领先优势。

　　除了Z11地块中信集团直接押中标底价以外，在Z8地块当中，中信和中投联合体投标价格溢价率也只有32%。

　　张大伟表示，中服地块是敏感地块，也一直与房地产调控联系在一起，每次中服地块的最后中标者都不是报价最高的企业，因此在既定的游戏规则下，谁报价贴近标的价格，就最有希望拿下。

　　当中信集团投出了与Z11地块标底价格一模一样的报价之后，潘石屹惊呼：土地报价真是一门学问！

　　随后，潘石屹在其微博(http://weibo.com)上用“遇到了神仙”来形容中信这次押中标底价格的事件。

　　有意思的是，当中信集团正继续拿下地王的时候，其2009年以来连续拿下的地王项目正面临销售困难的问题。

　　2010年3月15日，中信地产以52.4亿元的总价竞得大兴区亦庄的一幅34万平米的住宅及商业项目用地，溢价率超过了103%，创下当时北京拍地最高总价，而楼面地价也接近1.34万元/平方米。

　　记者获悉，上述中信地王项目准备命名为“中信新城”项目，由于其楼面地价较高，其房屋售价如果低于2.7万元/平方米，则将面临无利可图。

　　地价难提

　　7月6日上午，北京土地储备中心一位现场负责人感慨：“已经好久没有这样的场面了！”

　　据北京土地整理储备中心的人士介绍，此次招标中投标的规则稍作改动，由原来的投标价格的分数由40分提至50分。

　　张大伟表示，上半年，北京的土地市场低迷，修改投标价格表现了政府希望土地价格提升，增加土地财政，为下半年的土地市场注入一针兴奋剂。

　　中国土地勘测院副总工程师邹晓云表示，相比去年“CBD”6地块44.5%的溢价率来说，今年CBD地块的价格趋于稳定。

　　据悉，上半年北京供地总面积1050万平方米，总成交额327.23亿，同比下降48.2%。很多地块为了避免流标，改用挂牌和拍卖的出让方法。

　　中国房地产研究会副会长陈国强介绍，土地出让收入可以增加地方政府的财政收入，地方政府当然求之不得，不过，另一方面，地方政府也不希望它太惹眼。

　　根据国土资源部的规定，对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，要在2个工作日内上报。

　　上述人士进一步表示，不管上述地块是商业金融用地，还是住宅用地，作为北京市地标式的土地，对于下半年的土地市场的影响是显而易见的，其中包括政府以及企业对住宅市场的预期和判断。稳健是最好的结果，也表现了地方政府下半年在土地市场上的态度。

　　张大伟认为，地方政府对于土地出让金的饥渴程度是显而易见的，对于下半年的土地市场，也更加积极。

　　据悉，截止到目前，北京市以储备的土地进行抵押，债务已累积高达2500亿元。而且，以两年的还款期限计算，每个月需要还本付息的资金规模在100亿元以上。

　　张大伟表示，面对巨额土地储备贷款还本付息的压力，以及下半年保障房大范围开工的资金压力，政府的财政压力也将随之凸显，北京市政府的应对之策无疑就是加大土地放量，增加土地出让金。

　　而根据上述“北京最贵地块”的溢价率来看，下半年，土地市场高成交率、高溢价率似乎并无可能性。

　　珠江投资股份华北公司总经理黄韶海在接受记者采访时表示，在通货膨胀的大背景下，开发商的资金链普遍比较紧张，开发商在拿地方面也将越来越谨慎和理性。

　　“上半年的土地市场不能代表全年，按照往年的情况来说，下半年都是集中推地，从质和量上，下半年都将有个突破。预计下半年土地供应量都可能增加，”陈国强介绍，“不过，溢价率飙升的可能性不在，开发商拿地都将趋于理性。”

　　记者从国内首家土地信息网站K8土地网了解到，国内月度住宅用地楼面均价继2010年12月站上2000元/平方米的关口之后，截止到2011年6月份已经跌至不到800元/平方米。

　　

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