记者 张骏斓 见习记者 俞佳 制图 任萍

　　进入下半年，京沪两地的土地出让正在酝酿着新的变革。

　　昨日，北京东三环商务中心区（CBD）核心区最后的9块黄金商业地块集中招标，吸引了万科、SOHO中国、中信、万通、远洋、中投公司、泰康人寿、安邦人寿、阳光保险、三星、苏宁等17家企业集团和联合体前来竞标，据了解，这9块地合计规划建筑面积109万平方米，招标底价合计169.93亿元，最高投标总价合计246.55亿元。

　　同日，凭借其46.7亿元的总价本有望刷新上海虹口地王纪录的海门路55号地块，按照挂牌的出让方式原本也应进入现场竞拍阶段，但市规土局网站的信息却显示，该地块尚未进入现场拍卖就已被终止出让活动。与此同时，虹桥商务区核心区一期07-1地块也在7月6日进入土拍市场，而其出让的方式为招标。

　　对此，业内人士向记者坦言，由于京沪两地上半年土拍收益下滑严重，因此下半年推地将会加快，但是在土地出让方式上，一些重点地块有可能会更多的采取综合评标的招标方式，确保出让成功的同时也使得土地符合政府预期规划。

　　[调查]

　　两地土拍暗喻变革方向

　　由于受到调控的影响，京沪两地上半年的土地出让数据都很不乐观。据悉，今年1-5月，北京房地产开发项目本年到位资金为2034.3亿元，由1-4月的同比增长2.2%转为下降2.6%，数年来首次出现下降。而上海土地市场也与北京类似。进入下半年，京沪两地的土地出让进程也备受业界关注，如何确保土地财政上有所收益，同时又能够与调控保持一致，两地7月的土地出让活动所传递的信息将会预示着下半年土拍的新变化。

　　北京：7月首拍陷“内定疑云”

　　昨日，北京迎来今年下半年首场土地出让，CBD核心区最后9地块集中招标，成为本年度京城土地市场一场重头戏。包括中投公司、中信银行、招商银行、阳光保险、万科、万通、SOHO中国等19家实力雄厚的金融或地产企业前来竞标。

　　9地块均为商业金融用地，合计建筑面积达109万平方米，是CBD核心区仅剩的几宗土地，堪称黄金地块，因此吸引了众多业内外人士的关注。

　　而本次尤为引人关注的是其中的Z11地块，竞标者只有一家，为中信银行和中信集团联合体，其报价与出让底价竟完全吻合，均为26.32亿元，匹配到小数点后两位，现场公布投标价后引来现场嘘声一片。

　　SOHO中国董事长潘石屹在第一时间坦言“感觉很不好”。他的个人微博(http://weibo.com)上写道：“今天北京CBD核心区土地投标，感觉遇到神仙了。有一块地，只有一家投标，标底是26.32亿元，这家公司出价也是26.32亿元，分毫不差。 ”此次参与竞标，SOHO中国格外重视，董事长潘石屹亲自带领旗下两家公司来参与竞标，意在Z1a、Z2a和Z2b三地块。而三地块均给出最高报价。 “我一边在听，一边在想，这个报价还真是一门学问。 ”潘石屹在接受媒体采访时调侃道。

　　根据最终统计，9块地的投标最高价，单价都控制在2.5万元/平方米以下，而唯一竞标Z11地块中信联合体整体报价最低，折合楼面单价只有1.88万元/平方米。黄金地块并未出现预料中的天价，引发政府有意调控的猜测。

　　上海：准地王竞拍被终止

　　原定于7月6日进行现场拍卖的海门路55号地块，凭借其46.7亿元的总价本有望刷新虹口的地王记录，但记者却从市规土局网站获悉，该地块尚未进入现场拍卖就已被终止出让活动。此前，海门路55号商办地块以其46.7亿元的起拍价引起市场热烈反响，在推介会上，就有50家房企参与。据记者了解，该地块位于北外滩黄金区域，只要成功拍出，就将刷新虹口区的总价记录，成为新的区域地王。但在拍卖前夕，根据出让人要求，该地块终止了出让活动，现场活动也随即“胎死腹中”。记者从市规土局网站上发现，该地块于6月9日正式开始网上竞买申请，虽然有35人领取了申请书，但申请竞买人为零。

　　上海中原研究咨询总监宋会雍向记者表示，地块所在区域位于市中心老城区，动迁成本相对较高，市政规划升级的空间较小，无法形成项目与项目之间的整合积聚效应是造成这一情况的重要原因。 “其实在现在这样的敏感时期，对出让方来说无人问津遭遇流拍固然尴尬，由于又是采用价高者得的挂牌方式，顺便拍出成为‘地王’的影响也谈不上好。选择终止出让，反而成为了最合适的选择。 ”宋会雍如是说。

　　与此同时，备受关注的虹桥商务区也在5-6日连续两天推出了核心区一期05号地块和核心区一期07-1号地块，两幅地块均采用了招标的方式。这也是该区域出让的8幅地块中第四、第五幅采用招标形式的地块。

　　[专家]

　　招标形式减少流拍风险

　　对于昨日的北京下半年的首次土地出让，SOHO的潘石屹有些高兴不起来。 “价格之外其他因素都可以通过规划限制住，规划定了，应该以价格竞争。 ”潘石屹在接受媒体采访时不满情绪溢于言表。在他看来，本次涉及地块的土地出让方式一改“价高者得”，改用综合评标的方式，技术标、业务标成为更重要的考量因素会使得竞争不充分。

　　记者发现，不只是在北京，沪上土地交易市场的一些优质地块也在逐渐“弃挂改招”。记者从上海规土局网站发现，2010年至今，共有13幅地块采用了招标的方式，其中不乏如莘庄镇222号地块 （莘庄地铁上盖）、虹桥商务区核心区一期06地块等黄金商地。而在下半年，以综合评标方式为主的招标模式有可能会更多的采用在一些重点出让土地上。 6月29日，上海市规划国土资源管理局副局长胡俊在上海市政府新闻发布会上就曾介绍称，在新城开发中上海规土部门会根据不同类型的用地的性质采用不同的出让方式和划拨方式解决一级市场的问题。在二级市场也会鼓励采用一些政策创新。

　　“下半年上海土地市场会更多的采用招标的模式。”宋会雍向记者坦言道。在他看来，一方面这种模式可以减少出现“地王”的可能性，另一方面由于目前上海在土地出让中有更多的指标要求，因此以招标的方式，可以更好的解决一些问题。同时，由于目前房企资金紧张，以招标的形式进行拍卖，使得土地出让的流拍风险减少。

　　德佑地产研究主任陆骑麟则认为综合评标的招标方式有利亦有弊。在他看来，好处在于有利于政府政策和规划的执行到位，弊端则是有内定之嫌，不利于公平公正原则的贯彻。陆骑麟告诉记者，价高者得的一贯模式下，底价太高容易催生地王，高溢价率和高楼板价还需向上级报备，而如果底价标太低，一旦成交有损地方政府利益。相比之下，招标形式可能更适合现在的调控环境。

　　中国指数研究院副院长陈晟也认为，土地出让金收入下滑严重，下半年政府将在市场可接受的范围内加紧推地，土地出让的形式或许有些变革，勾地模式等将更多被采用。

　　“很多政府想法的加入，只要于整体发展形势有利，而非个人权利寻租，这不是坏事。 ”他表示，政府在土地开发上考虑到商业配套、保障房配置、生态保护、循环经济等因素，可能会对某一竞标者“心有所属”，在土地市场上参与调控。 “但是，前提要保证流程的公正，并且这些指标经得起推敲。 ”陈晟最后强调道。

　　

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