写字楼租金创280元新高

　　信息时报记者 李东元 张金娜 罗莎琳

　　在住宅市场频频受到政策限制、消费者观望气氛越发严重的情况下，今年上半年，广州商用物业(包括商铺及写字楼)市场呈现出租售两旺的态势：商铺售价普遍提升，一线街铺升幅达15%~20%，租金变动则较小，升幅在5%左右；写字楼上半年净吸纳量为16.6万平方米，超过新增供应量，甲级写字楼租金同比上涨近两成，广州IFC(西塔)某单元更是创下了广州最高租价，达280元/平方米/月。

　　商铺 50平米以下成交比例达62%

　　据合富置业统计数据显示，2011年上半年二手商铺交投活跃度总体环比上升8.2%，同比上升26.9%。市中心传统商圈因放盘较少而成交淡静，海珠、白云、番禺等新兴商圈汇集的区域二手商铺交投活跃度升温较明显。面积在50平方米以下的小面积商铺成交比例由去年上半年的51%增至今年上半年的62%。

　　业主惜售盘源减少

　　据合富置业商铺专家表示，通胀加限购，使得投资者对商铺市场的关注度大幅度提升，手中持有商铺的业主心态也变得较强硬，产生惜售心态。一线街铺的业主放售价普遍比去年年底上升了15%~20%；租金则受影响不大，一般会按照合约年递增5%~7%左右，但由于近期业主担心太长的租约不利于及时把握租金行情变动，租期一般最长也不过2~3年。

　　据记者了解，不仅中心区域商铺缺货，就是番禺区小区商铺也面临着“多人竞争一铺”的情况。2006年以100万左右的价格购入番禺某商铺的陈先生告诉记者，近段时间有不少中介找他，告知有多个买家愿意以300万的价格购买，但陈先生表示，目前该商铺特别好出租，租金已经上涨至8500元/月，还有很多租户抢着要，现在不想把商铺卖出去。业内人士分析，在通胀预期、股市波动以及经济大环境等因素影响下，估计下半年商铺投资仍然会受到市场青睐。据了解，以往很多商家做生意往往都是租铺经营的，但近期老城区频频出现做饮食生意的老板有意购商铺自用兼保值的情况；受二手商铺放盘量所限，市场对商铺需求的增加未必能马上在成交量上有明显体现。

　　商铺租金升幅5%左右

　　在商铺市场，记者了解到，今年上半年广州有多个项目推出市场，均获得了不错的销售成绩。这些物业由于所在位置多属于成熟商圈周边，如北京路、珠江新城、江南西等板块，而且面积小、总价低，吸引了大批由于在住宅市场受限而转型的投资客。但专家表示，这些物业大多属于经重新包装、拆分后推出市场的裙楼项目，虽然运营商承诺负责项目的招商、经营，并以优惠的方式回赠前一定年限的租金，后期的经营风险还是较大的，投资客入市需要谨慎。

　　作为商铺租金的指标性物业，广州各大型购物中心的租金在今年上半年也略有上升。据广州高力国际市场研究与项目咨询部董事陈厚桥介绍，今年第二季度，大型购物中心的首层物业平均租价为766元/平方米/月，升幅约5%。“其中，作为标杆物业的天河城的首层平均租价，达到了约2300元/平方米/月，而新开业的太古汇，我们引入了在其二楼的一个品牌，租金也达到了1700元/平方米/月。”第一太平戴维斯发布上半年广州商业地产报告称，2011年上半年全市优质购物中心首层平均租金为1170元人民币/平方米/月，同比上升2.0%。

　　写字楼 珠江新城租金同比升逾两成

　　受到需求增长的推动，广州市甲级写字楼租金继续保持上升的势头，相比2009年谷位高出23.5%。2011年上半年广州市平均租金为141.3元人民币/平方米/月，同比上升17.2%。珠江新城的办公氛围浓厚、配套设施日益完善，升值空间较大，因而租金升幅最大，较去年同期高出22.6%。

　　据了解，今年上半年新交付的甲级写字楼物业主要是高德置地三期的南塔和北塔，总计新增供应量约为5.8万平方米。上半年全市净吸纳量为约16.6万平方米，较去年同期上升25.2%。但由于2010年下半年，大量写字楼物业集中供应，市场需要一定时间消化，所以全市空置率仍较去年同期高出3.1%。由于目前新增供应主要集中在珠江新城，因此该区域空置率偏高。

　　对于今年上半年的写字楼市场，陈厚桥介绍，6月份推出市场的保利克洛维、富力盈城及保利V座等项目，均获得了热销。“这些产品由于户型较为灵活，吸引了大批投资客入场购买。如保利克洛维所推出的1栋产品，开盘时售出了达8成多的单位，投资客与企业自用者几乎是各占半壁江山。”目前作为广州写字楼标杆区域的珠江新城，写字楼物业的售价均已超过3万元/平方米，其中保利克洛维的成交价为3.2万~3.4万元/平方米，富力盈城为3万~3.3万元/平方米、保利V座则为3.5万~3.6万元/平方米。

　　陈厚桥介绍，据高力国际的统计，今年第二季度，广州的甲级写字楼平均租金为147元/平方米/月，比第一季度上升了6%。“其中，珠江新城的升幅最大，达8%，为168元/平方米/月。”记者了解到，前不久，广州IFC(西塔)一单元更是创下了广州最高的租价，达280元/平方米/月；而同样为市场热点的保利中心租价则去到了190元/平方米/月。而“性价比”较高的承租案例，则出现在天河北的海航大厦，和记黄埔的入驻价仅为110多元/平方米/月，与周边项目形成了较大的反差。“该物业素质并不低，降低租金，应该是吸引品牌企业的一种策略吧！”

　　相关预测

　　下半年商用物业将持续火热

　　记者了解到，今年上半年，广州有三家优质零售项目进入市场，总计新增供应约为22.5万平方米。新增项目的定位各有不同：天河北的太古汇定位高端，农林下路的美东百货突出日系特色，位于越秀的保利中环广场主推购物综合体验。其他存量项目如天河城广场、正佳广场等也不断调整升级租户组合以提升市场竞争力。

　　出于对广州市场的信心，进驻广州的知名国际品牌进一步丰富。仅在2011年上半年，Inditex旗下的Zara、Bershka和Stradivarius都开了其在广州的首店。Gucci重返丽柏广场。Jurlique在天河城广场开了它在广州的第一家门店。Uniqlo也在一天之内有两家大面积门店同时开业。种种现象表明广州零售物业的需求保持旺盛。

　　在年初确定的“十二五”规划中，中央政府继续坚持以扩大内需为重要任务，确定以扩大消费性需求为战略重点。这将对零售市场带来持续利好。陈厚桥分析，商用物业上半年租售两旺，主要有两方面原因：一是政策影响住宅市场，投资者转向商用物业；二是上半年广州写字楼租赁需求较大，特别是大批来自于内地的企业相继入驻，在一定程度上拉动了写字楼租金的上扬。“如保利中心，目前所入驻的企业当中，有七成左右是来自于北方的企业。”

　　陈厚桥认为，商用物业的市场需求较为旺盛，支持了其租价和售价的上升。“这种旺盛的市场需求，在上半年还没有得到完全释放，加上住宅受限的政策影响，下半年商用物业市场会有更好表现。”他认为，集中于下半年推出市场的甲级写字楼新增物业，租金会继续保持上扬，售价也会有所上升；而商场的租金，则有望在下半年保持平稳中略有上升的态势。

　　信息时报记者 罗莎琳 李东元