产权清晰的老洋房不到100栋，真正可交易的不到30栋

　　上半年老洋房成交价格上涨了38%

　　理财一周报见习记者/俞冰礼

　　　 　“悠悠思南路，绰约风姿生”，这条位于老上海原法租界中心、承载着近百年风云历史的思南路，因其数十幢花园洋房姿态万千，价值都不可估量，因而成为城市历史的活话本，卓然于上海其他众多同样风情万种的小马路。从南昌路到建国中路不过区区一千米的距离，集中了孙中山、卢汉、梅兰芳、李烈钧等一大批名人的故居，俨然一条人文历史观光带。

　　 “正是因为这样的环境，这样的历史文化底蕴，所以这些老洋房已经不仅仅是单纯的住宅建筑了，它成为了一种可供收藏的日益稀缺的艺术品。”有过多年老洋房买卖交易经历的中原地产复兴东路门店的汪经理这样告诉记者，目前在整个上海，产权清晰的老洋房不到100栋，而真正可供交易出售的只有二三十栋。

　　老洋房产权关系复杂

　　 据记者了解，上海市现存的建于1840年到1949年间的老洋房有5000幢左右，总建筑面积不超过170万平方米。而这些老洋房中九成以上的所有权仍然归国家所有。黄浦区的思南路、愚园路、湖南路、长乐路等属于原法租界地区，集中了大量的老洋房。其中思南路周边小区较多，有瑞金路新里、花园洋房、建国西路洋房、思南路新里洋房等。据悉，居住在这里的居民一般是对上海有很深情感的老上海人以及一些国际友人，还有一些项目投资者、企业总部的法人代表等。

　　 虽然老洋房总数不少，但能进入市场交易的房源稀缺。记者了解到，目前以思南路为代表的上海大部分老洋房属于市区级政府和国有的企事业单位。比如位于思南路香山路的孙中山故居产权归文物保护单位所有；或者是国家直管的使用权房，譬如原卢湾区的永业集团委托管理，产权国有，而使用权归花园洋房里的老百姓。按规定，国有的老洋房基本不能卖，只租不售。如要转让产权，必须要经房地部门严格审批，能交易的只有业主拥有完全产权的私房。目前产权明晰并且是单一产权的仅100幢左右。

　　 剩下的一部分由于一些历史原因，住进了其他居民，形成多家房客局面。这类只有使用权的洋房交易过程也异常繁琐。首先必须经过物业同意盖章，取得征询单，再到上海市公房经营管理办公室开一张允许出售的证明，最后去房管所登记。事实上由于其涉及产权人较多，经过数十年的变迁，里面居住人员变动极大，不少人已难寻踪迹。即使能找到人，从下定金到最终办理过户手续，也可能需要长达两年的时间。

　　 思南路36号是一幢带有独立花园的三层小洋楼，曾是抗日爱国将领杨森的公馆。历经80余年的风雨侵蚀，红色砖墙面已显残旧斑驳，但依然难掩其尊贵之气。旁边还连接着一幢副楼，底层沿街的一家茶坊老板告诉记者，当年梅兰芳的两名弟子曾居住在此，解放后为卢湾区区委房产，1950年代与民政局对换。现为普通住宅，居民多为民政局退休干部，一共住了28户人家。

　　 “据说几年前居住在台湾的杨森的孙女曾经来过，想出钱将这幢祖父的府邸买下。不过里面的有些产权人已经找不到了，最后只能不了了之。”这位店老板如是说。

　　稀缺资源价高量少

　　 尽管老洋房能够上市交易的数量极少且困难重重，但物以稀为贵，上海老洋房的稀缺性以及文化附加值依然推动其成交价格的不断上涨。据了解，在2009年第四季度，位于长乐路一幢总面积为505平方米的老洋房，成交总价高达8800万元，成交均价高达17.6万元/平方米。同期位于康平路的一幢总面积为163平方米的老洋房，成交总价高达3400万元，成交均价20.9万元/平方米，创造了老洋房最贵房价。2011年上半年上海成交的老洋房有七八套，成交价格上涨了38%。

　　 思南路地区基本以建于1925-1939年之间的花园洋房和新式里弄为主，上海现在在产证上对花园洋房的断定比较模糊，一些新里也会被冠以花园洋房。相比较而言，新式里弄类似于目前的联排别墅，而花园洋房就相当于独栋别墅。

　　 中原地产一位分行经理芮小姐表示，目前新式里弄的均价基本在7万元/平方米，环境品相俱佳的老洋房则是其三倍。由于思南路上的老洋房产权大多属于国家，近两年来几乎没有挂牌交易的。

　　 事实上同样是老洋房，因其地理位置、周边环境、建造工艺、保护现状等导致价格差异巨大。2010年6月位于湖南路上的一套新式里弄房以3000多万元的价格售出，而长乐路上的一幢带有副楼的花园住宅挂牌价就达5500万元。一些文化底蕴深厚的名人故居售价更是高达上亿。据汉宇地产黄浦区域门店的反馈信息了解到，目前以思南路为中心轴的周边上市交易的老洋房有位于建国新路的老西门公馆、西藏南路的老西门新苑、威海路的新里弄洋房等，均价值不菲。

　　 目前境外人士是沪上老洋房的主力买家，其中包括一些海外华侨、港台同胞和喜爱收藏的外籍投资客，也有一部分是老一辈上海人或者国内的企业家新贵。有业内人士透露，由于之前大部分都是外籍人士在买，老洋房价格如此之高，从某种程度上来说也是被外国人炒高的。

　　 “不过老洋房的价格很难用一般的商品房的方法去衡量，由于老洋房具有独特的历史属性，在市场上供应极为稀少，需求却一直在增加。这种供需关系的失衡，从长期来看会推动老洋房价格的上涨。” 上海汉宇房地产顾问有限公司总经理施宏睿对记者说，“但由于老洋房本身交易的复杂性，及近来房地产政策调控的影响，最近两年进入老洋房市场的资金较少，老洋房的价格短期不会有大幅度的上涨，经过一段过渡期后，未来价格估计会处于一个平稳状态。”

　　“古董”催热租赁市场

　　 从热闹纷繁的淮海路步入思南路后，宁静安谧之感尤为强烈，苍翠的“法国梧桐”遍布了整条街道两侧，茂盛的枝叶将身后的喧嚣和嘈杂全部滤去，仅余细碎的阳光斑斑点点，洒落一地。而那些爬满了藤蔓枝叶的花园小楼洗尽铅华，退居在浓密的树荫中。如同一串凝固岁月的音符，向信步其间的路人娓娓诉说着过往的一切……这就是思南路给常年居住海外、从事工艺品贸易的任先生所带来的感觉。他向记者坦言，自己多年前就想购买一幢这样的老洋房，可惜一直未能如愿。不过身边倒有不少朋友购买后，将其改造成餐厅、酒吧或者装修出租等，以此来赚取利润。

　　 老洋房是房产市场的“古董”，其宽阔的空间、优越的地段、丰富的历史文化氛围等优越条件，同时催热了租赁市场，虽然租金普遍较高，但寻租需求依然热情。目前思南路周边在租房源有地处建国西路的建国西路新里、永嘉路洋房、愚园路洋房等，平均月租金为133元/平方米。

　　 据汉宇地产黄浦区域分行介绍，老洋房的租客以在沪上班的境外人士居多，以及部分想拥有老洋房而因种种限制无缘拥有的客户，同时，还有一些公司选择租赁老洋房作为办公场所，以体现企业文化精神。随着境外来沪人士不断增加，再加上房源供不应求，导致了老洋房租赁市场持续高温不下。

　　 中原地产分行经理芮小姐表示，思南路上有一部分新式里弄或者花园住宅被一些境外人士以数万元不等的月租金租下，而且合同一签就是十年以上，他们投入巨资重新装修再以高价转租，或者开酒吧、餐厅等高档场所。

　　 还有些直接由政府出面进行整体改造，比较典型的例子当属卢湾区政府名下的思南公馆了。这片梅兰芳、柳亚子等多位近代历史名人曾经居住过的街区由上海城投公司改造建设，历经10年，目前已形成了融合精品酒店、商贸零售、酒店式公寓、企业公馆、艺术空间等元素的综合性都市新型功能区，其中15幢独立花园洋房为整幢出租的客房，每幢洋房面积在550-600平方米，租金高达38000元/天。现在的思南公馆，齐整的街道，浓密的“法国梧桐”，数十幢大大小小、红瓦坡顶的老洋房交错散落其间，其身后是流淌在历史长河中的一幕幕悲喜故事……