□ 财新《新世纪》记者 李慎 | 文

　　在CBD招标下半场，中信集团底价中标，与安邦财险和标准投资一起成为最大赢家

　　北

　　京市土地储备中心很久没有出现这样的大场面了。7月6日上午9点半，在土地储备中心的二层大厅，门外，一群北京市电线电缆厂的职工，拉着白底黑字“不补偿不拆迁”的横幅在抗议；门内，包括电缆厂所在地块的CBD核心区九块地，正在激烈投标中遴选新的主人。

　　 投标会持续了两个多小时。现身的竞标企业，大部分是CBD前六块土地招标的老面孔。不过，由于此轮招标新添了三块低门槛地块，也吸引了不少新的玩家：比如以新影联为代表的影视企业联合体、SOHO中国旗下两家项目公司联合体和以北国投为代表的一批信托、期货公司，以及招商银行、中国人寿、中投公司三家新“金主”；还有两家外资企业也参与进来，分别是三星物产株式会社和三星生命保险株式会社联合体，以及新加坡政府投资公司旗下的RECO房地产公司。

　　 还有些没有参与投标的房地产开发商组团前来观摩投标会，认真记录每块地的底价和报价。不过，CBD核心区土地是在各种政策限制下的“招拍挂”，其成交价格并不能反映北京地产市场的现状。

　　中信一出，谁与争锋

　　 此前标书显示，CBD九宗土地招标规则较之前六块地有重大修改，投标价格所占分值提高，由此前的40分提升至50分；而综合实力所占分值则相应下调，由40分降至30分。调整后的新规则起了作用，此轮九块地的报价较之上一轮小幅提高。除了两块地几乎锁定了买家，其余地块的争夺仍有很大变数。

　　 Z9和Z11两块地，由于都只有一个候选人，结果几乎毫无悬念。

　　 Z9地块底价22.56亿元，安邦财险与北京涛力投资管理有限公司联合体出价22.92亿元，是该地块惟一买家。但远洋地产有关人士向财新《新世纪》表示，此前被认为是远洋地产“马甲公司”的涛力投资，实际上与远洋地产毫无关联。

　　 而Z11地块，底价为26.32亿元，中信银行与中信集团联合体是惟一候选人。这两块地报出的楼面价是六块地中最低的，分别为1.91万元/平方米和1.88万元/平方米。

　　 其余四块地，竞标企业的报价均超过2.1万元/平方米，最高的达到2.5万元/平方米。

　　 这两块地的得主毫无悬念，并且出价都“押得非常准”，中信集团联合体的出价更是与底价分毫不差。当主持人报出中信集团联合体“26.32亿元”的报价时，现场一片哗然，有的人感叹中信太抠，高于底价一分钱都不愿意，有的则感叹说“演过头”了。

　　 在土地招标中，底价是严格保密的。但在此前CBD六块地招标中，诸多采访对象向财新《新世纪》记者表示，能够通过测算或各种其他渠道知道底价范围。此轮中信集团何以报出与底价一样的价格，是巧合还是另有文章，尚不得而知。

　　 除以上两块地外，其余七块地的所有报价都超过了政府设置的价格拐点，即底价的1.3倍，最高报价超出底价约15.6亿元，除去规则和门槛都有所不同的清华美院三块地，其余六块地所有竞标企业报价的均值，为楼面价2.16万元/平方米，这高于之前成交的六块地1.95万元/平方米的均价。政府实现了“把价格稍微往上抬一抬”的愿望。

　　 Z8地块，底价21.75亿元，两家参与竞标，苏宁电器、苏宁置业的联合体报价31.66亿元，中投与中信集团联合体报价28.8亿元。在新的报价评分规则下，苏宁联合体将得到满分50分，中信中投联合体得分约为46分。如此，中信集团在第一轮方案中的5分优势被缩小至1分，评标委员会对两个联合体在财务资信、开发经营理念和资质业绩方面的打分，将最终决定这块地的归属。

　　 据财新《新世纪》记者了解，评标委员会的委员包括一位证监会的官员、一位保监会的官员，以及建筑规划和国研中心的相关专家。

　　 Z10地块底价21.75亿元，争夺者也有两家，分别是北京国际信托、中诚信、北京中期期货、万通地产、泰康人寿联合体，北大方正、联通租赁集团、中信集团和安邦财险联合体。报价分别为37.35亿元和34.5亿元，前者的报价得分仅高出后者1.57分，但北大方正在首轮方案中获得了20分最高分，其联合体的优势仍比较明显。

　　 Z12地块底价为21亿元，两家参与竞标。泰康人寿、中信集团、和谐海峡信用担保、中信地产等四家组成的联合体报价30.8亿元，泛华建设集团、万科股份、福建融荣房地产、北京置信创新投资管理有限公司、泛华城市建设投资有限公司等五家组成的联合体报价29.888亿元。两家竞争者的报价仅相差1亿元左右，但因中信集团在第一阶段方案环节得到满分，从方案、报价和资质各个角度看，中信联合体仍胜算较大。

　　 Z13地块可能是这六块土地中争夺最激烈的，两个玩家分别是中信集团、标准投资、招商银行联合体，国寿投资、中国人寿、北京万洋世纪创业投资（下称万洋）和万通地产联合体。工商资料显示，万洋是远洋地产控制的公司，其法人为远洋地产前董秘、现上海公司总经理李振宇，而中国人寿则是远洋地产的大股东。这两个联合体在方案和报价环节几乎打成平手，30分的综合实力也旗鼓相当，最终花落谁家难以预测。

　　排列组合游戏

　　 经过此前CBD六块地的招标，竞标企业的资质优劣、参与度深浅、受政府认可程度等情况，均已初分高下。在此轮九块地招标中，中信集团毫不意外地成为多数联合体的轴心，同时，安邦财险和标准投资的表现也相当踊跃。

　　 在首轮方案环节，中信集团成绩突出，获得了5个20分满分，1个15分。所有参与竞标的企业都希望打听到中信集团投标的重点，避免与之正面冲突。

　　 在上一轮CBD“地王”Z15地块中，海航集团就不幸与中信集团狭路相逢，惨遭淘汰；到了下半场，出现另一奇观，很多企业纷纷与中信集团联合，凭借其方案得分的优势参与竞标。此次，中信集团分别与中投、北大方正、安邦财险、泰康保险、招商银行组成联合体，参与了六块地中五块的竞标。

　　 一位熟悉招标内情的市场人士对财新《新世纪》记者称，一些企业为了取得招投标的机会，对第一轮竞标的优势企业穷追不舍，通过各种关系打招呼，令稍具领先优势的企业“无奈甚至愤怒”，但也不甘心放弃机会，最终只有选择和“最得罪不起”的企业联合。

　　 另有人士透露，在联合体的股权中，方案得分的市场价值约达5000万-8000万元。

　　 有趣的是，一些企业在某一块地上是联合体伙伴，在另一块地上又成了敌人。比如中信集团与泰康保险合作竞标Z12；而在Z10地块中，中信集团又与北大方正等组成联合体，对阵泰康保险与万通地产组成的联合体。

　　 在7月6日竞标现场，投标企业只派出几名代表进场，其余人士与媒体记者一同在场外通过大屏幕看直播。当屏幕上报出中信集团Z11地块与底价相同的报价时，泰康保险一位内部人士脱口而出，“没有真正的朋友！”

　　 令他不满的是，中信集团在自己单独参与的Z11地块中报价如此精准，而在联合体中的报价却高出如此之多——Z12地块中，泰康保险与中信集团、和谐海峡担保、中信地产组成联合体，报价30.8亿元，高出底价约10亿元。

　　 一位分析师人士称，中信集团在Z8、Z11和Z12三地块中均获得了方案满分20分，很可能在联合体中以方案作价入股。这一说法没有得到中信方面的证实。

　　 现场另一位参与了CBD两轮招标的人士向财新《新世纪》记者表示，此次招标，大多数是参与了上一轮六块地的“老人”，只是它们又进行了一轮新的排列组合，它们非常清楚互相的底牌，所谓的信任十分脆弱，相互之间的关系变数很大。

　　 如果说中信集团是凭借方案优势得以在此次招标中游刃有余的话，那么安邦财险和标准投资集团在CBD土地竞拍中的表现则堪称“神通广大”。安邦财险和标准投资联合体曾在此前的Z5地块中，通过最后40分的综合实力评比成功上位，挤掉了设计分第一的北大方正（参见本刊2011年第20期封面报道“搞定一场招拍挂”）。

　　 而在此次CBD九块地招标中，安邦财险和标准投资集团的表现更加活跃。他们分别与涛力投资、中信集团、北大方正、招商银行合作，竞标Z9、Z10和Z13三地块。

　　 公开资料显示，安邦财险股东包括上汽集团、中石化等央企，以及标准基础设施投资集团（下称标基投资）等。标基投资是标准投资集团的子公司，标基投资董事长及实际控制人陈小鲁则为开国元帅陈毅之子、开国大将粟裕之婿，同时他也是安邦财险董事。此外，安邦财险董事还有首创股份董事长刘晓光、上汽集团董事长胡茂元。

　　 2009年度年检报告显示，安邦财险资产总额217亿元，净利润93亿元，纳税额30亿元。标准投资集团的资产总额为47亿元，净利润负137万元，纳税额0元，全年销售收入0元。相比之下，北大方正集团2008财年总资产480亿元、总收入480亿元、净资产210亿元、利润25亿元。

　　三块地悬念

　　 正如财新《新世纪》记者先前报道所分析的，由于清华美院三块地是在第二轮加入拍卖的，没有参与此前第一轮方案招标，也没有相应的方案得分，所有企业均能够参加投标，因此这三块地成了争夺最激烈、变数最大的“战场”（参见本刊2011年第23期“CBD九块地硝烟再起”）。

　　 在CBD前六块地招标中败北的SOHO中国、首创置业、海航置业、阳光保险等企业，都重整旗鼓参与了清华美院三块地的争夺，这里也成为外资竞争的窗口。

　　 清华美院三块地的招标规则与其余六块地不同，首先设置了10分的财务资信，规定此项只要低于5分就不能进入后续评标；剩下的90分中，50分为价格，打分方法与前6地块一样；40分中，资质业绩和开发经营理念各占20分。同时，这三块地没有5分的方案加分。

　　 在Z8-Z13六块地首轮方案招标环节中，SOHO中国董事长潘石屹曾自称仅有百分之一胜算。此次潘采用高价全面出击的策略，这个策略也体现出SOHO中国前期参与的程度不深，只能以高价来打动政府。SOHO中国旗下的两家项目公司——红石建外投资公司和北京凯恒房地产公司组成联合体，参与了清华美院三块地Z1a、Z2a和Z2b的投标，并且报出了这三块地的最高价，大多比竞争对手高出三四亿元。

　　 不过，SOHO中国的对手不容小视，有三星集团、阳光保险、中信地产，以及以新影联为中心的影视企业联合体。由于没有第一轮20分的方案得分，清华美院三块地的中标结果仍存在很大的悬念。

　　 外资首度现身CBD土地招标，是此次招标的一大亮点。一位参与投标的人士向财新《新世纪》记者表示，此前CBD土地招标限外，引起市场极大不满，Z8-Z13的六块地争夺太过激烈，外资几乎没机会，而清华美院三块地门槛较低，外资夺标的可能性较大。

　　 随着7月6日CBD最后九块地进入第二轮招标，这场跌宕了近两年的北京土地大戏渐入收尾的高潮。去年12月，CBD前六块地为北京市带来了总计222.57亿元的收入；而此次九块地，将带来至少224.502亿元、至多246.19亿元的收入。

　　 按这一价格，这些被市场估价3万/平方米的土地，此次招标平均楼面价均维持在每平方米2万元-2.2万元，巨大的利润空间正是引发激烈角逐的重要原因。

　　 有市场人士认为，在这两场CBD土地出让中，北京市政府让利，夺标的企业却大赚，有违公平。

　　一位参与此次九块地投标的人士透露，“之前中标的企业，一大半最终会转让公司股权，这无异于‘炒楼花’！”此次CBD土地出让规定了企业不能出租或出售，但并没有规定不能卖股权。未来是否有中标企业通过出售股权获利，值得市场关注。

　　

分享到: