张晓玲 李军涛

　　 花样年集团（01777.HK）总裁潘军日前在三亚接受了本报记者的专访。

　　 《21世纪》：限购实施以来，对很多开发商影响都很大。我们发现，花样年目前不限购的房地产产品大概达到了81%。这个策略是之前就计划好的，还是根据目前的限购政策调整的结果？

　　 潘军：临时调整肯定没有这么快。我们从2006年就开始战略调整，当时把产品（均指房地产开发项目）调整为城市综合体和精品高端住宅。我们拿土地前就有所甄别，有了商业用地才可以进行高端产品的开发。

　　 现在居民的二套住房按揭是六成首付，商业是五成首付，反而是“穷人吃贵米”。从这一点也印证了我们当时对大趋势的判断。2006年我们已经发现住宅价格不断攀升的趋势，相信政府一定会出手干预，后来国家调控的力度果然越来越大。

　　 《21世纪》：有些人认为今年年底或者明年限购可能会取消，你怎么看？

　　 潘军：我们的判断是不会取消。2010年许小年先生发表了一篇文章，认为当时不应该救市，结果房地产恢复是最快的。这就导致2011年整个社会对房地产巨大的声讨，中央政府已经有了教训，这是第一个原因。

　　 第二，国内的很多老百姓来说，没有经历过像1993年房地产调控所产生的巨大后果，所以一定会看到一次。2008年对房地产的宏观调控不算数，因为当年房地产调控后快死的企业后来又活过来了。

　　 《21世纪》：当时本应该“死”的开发商没死，就使得现在的一些开发商面对这轮宏观调控又有了侥幸的心理，他们现在可能还认为2008年降价自己亏了，你怎么看这个问题？

　　 潘军：2008年降价降得最早的企业还是有效果的，像万科，但跟随后面降价的都没有什么效果，因为2008年底的时候是“没有人”买房子。在没有人买房子的情况下，开发商怎么降价都没有用。

　　 今年的限购，限制了需求，即使有钱也不能买。房企最艰难的时期可能会是今年年底到明年3月份。预期调控政策明年仍不会放松。

　　 《21世纪》：据你了解，目前中小房地产企业是不是十分紧张？

　　 潘军：肯定是。目前不少开发商在卖项目，但是预期又很高——还是停留在2010年的预期。现在处于僵持阶段，买方不可能支付那么多。买方等着最好是卖方奄奄一息的时候才考虑出手。

　　 中国房地产的黄金十年已经过去了。据我了解，之前进入房地产的公司现在有些已经开始慢慢退出这个市场。随着税赋（主要是土地增值税和所得税）调节杠杆的作用越来越厉害，房地产市场的利润会逐步恢复到它合理、正常的水平。

　　 随着房地产利润率回到正常水平，以及国家税收的收紧，房地产行业的高风险性就会显现出来，我相信今年的宏观调控可能会导致很多房地产企业退出市场。

　　 未来，土地拍卖会经常出现流拍，那时地方政府的财政和税收都紧张了，一些房地产公司也开始割肉，退出房地产市场。只有地方政府放弃高地价的期望，否则目前的格局不容易改变。

　　 《21世纪》：今年这一轮的土地出让的价格可能会影响到下一轮房地产价格，会不会把整体的价格拉下去？

　　 潘军：有些城市之所以能限价，是因为之前拿土地的成本比较低。例如有些房地产项目原来预期卖2.5万元/平方米，现在卖2.1万元/平方米，因为之前拿的土地价格每平方米只有几千元，这些企业可以支撑住。而在2009年、2010年拿地的企业估计就得割肉了。不割肉怎么会出现有人退出这个行业？非专业人士就不要从事这个行业了，包括某些央企。

　　 《21世纪》：今年房地产这个行业的高风险就呈现出来了，是不是到今年年底会有一些大的变动？

　　 潘军：是的。我听说现在浙江的一些高利贷利息高达60%，这对于房地产企业来说压力很大，不能如期还款就存在倒闭的可能。现在不少企业对土地没有兴趣，都想等一等再说，等着政府割肉。

　　 大家对整个房地产市场的底部看法并不一样，我们认为底部可能在明年年底。今年年底到明年3、4月份，可能会出现少数跳楼、割肉的企业，然后市场会趋于稳定。到明年年底可能会再次出现跳楼、割肉的企业。