荆宝洁

　　 这是一个变革的时代，身处于其中的每一个企业都必须通过变革来适应整个时代。20年间，房地产行业发生了翻天覆地的变化，经历了国民经济从计划经济向市场经济的转型，经历了从福利分房到市场化、货币化的城镇住房制度的改革，经历了土地从无偿划拨到有偿期限使用。而2003年以来，国家更是每年出台宏观调控措施，洗礼整个行业。“要想生存并且发展壮大，必须不断适应环境，努力转型和创新。”昆仑置业总裁蒋传良接受本报记者采访时说。

　　 2011年以后，几乎所有的开发商都开始面对商业地产的诱惑和挑战。“开发商被‘商业地产’化了，有些地块中包含有商业部分，即使不是主动转型的开发商也要面临商业地产的开发。”蒋传良说，但像大多数开发商一样，昆仑置业并没有放弃传统的地产业务。蒋传良认为，传统的住宅业务也并不是末日黄昏，仍大有可为。昆仑置业只是在原有的业务基础上增添了商业地产的业务。

　　 挑战也同样巨大。“商业地产这块业务是有风险的，持有需要大量的资金。”蒋传良说，他进一步分析，商业地产和住宅地产的开发完全是两个思路，需要重新组建新的商业团队。目前昆仑置业有两个商业地产项目。而在他看来，转型进行时的民营企业至少需要3到5年的时间，才能探索出一套完整的商业模式。尽管行业里已有许多成功者，如新鸿基、如万达，但他们的模式无法照搬。

　　 蒋传良坦言，昆仑置业只是一个成长型的中小型企业。每一次调控，都有企业出局，都有可能被大企业兼并。作为一个中小企业如何在复杂的环境中生存并发展壮大?昆仑置业的成长史恰似一面镜子。蒋传良认为，选对时机和创新很重要。

　　 1993年成立的昆仑置业，最初的主业是建筑业。蒋传良回忆说，开发商在企业发展初始阶段主动垫资请建筑企业来建造项目。但时代在变，开发商变得越来越强势，如果不涉足房地产开发，昆仑置业永无今天的规模。从2001年起，昆仑置业开始腾飞，恰逢中国房地产业黄金十年的开启之年，跨区域建设了许多房地产项目。2008年后，昆仑置业开始重视品牌的打造。目标是做长三角、环渤海区域优秀的城市运营商。

　　 今天，昆仑置业拿地比以往任何时候都谨慎。蒋传良向本报记者透露说，公司投资部跑了十几个城市都没有拿一块地。有地价的因素，有业态的因素，有些需要配建广场、有些需要配建酒店，操作的难度越来越大。

　　 复杂的生存环境更考验企业的战略选择。蒋传良透露说，结合现在的形势，昆仑会考虑在二三线城市或者是百强县去拿项目。“这些城市的拿地成本远远低于一线城市，所用的资金、销售的速度、节奏会快于一线城市，利润会低一点，但至少会保持一个比较稳妥的状态。”他认为，这也是应对宏观调控的方式之一。

　　 在蒋传良看来，成长型企业固然可以学习万科的制度、流程设计，学习龙湖对成本的控制，学习绿城对产品的打造，但终究要依靠创新走出自己的道路。真正的创新很难，但创新也无处不在。行业里每天都有人在研究新的产品，有企业创新管理，有企业创新营销方式。“哪怕只是努力去做服务，比别人好一点点，也是创新。”蒋传良说。