王营

　　 在本届博鳌·21世纪房地产论坛上，引发争议最大的就是限购政策何时退出。这个已执行一年之久的行政调控手段，已经开始触动市场的神经。包括各地楼市成交量持续下跌，房价下跌态势初显，开发商资金绷紧，就连地方政府财政危机也成为各界关注的焦点。

　　 于是，2012的限购还是不限购，可能决定着大小开发商、房地产产业链条、甚至地方政府等诸多市场主体的命运。关于这场以限贷开始，而未知以何种手段结束的行政调控，巨大的分歧后面，是房地产纠结不已的困境。

　　 限购的效力

　　 限购引发的争议正说明，它对市场已经产生了发酵作用。

　　 REICO报告显示，2011年前5个月，70大中城市中新建住房价格稳中有降的城市数量由1月份的10个增加至5月份的20个，二手住房价格稳中有降的城市数量由1月份10个增加至5月份的34个。与此同时，40重点城市中，50%的城市商品房销售面积同比负增长，75%以上城市商品房销售面积增幅低于1季度。一线城市除广州外，其余三个城市商品房销售面积均为负增长。

　　 虽然此轮房地产调控运用了诸多综合手段，但行政手段是收效最明显、最直接的。正如花样年（01777.HK）总裁潘军所言，当前宏观调控的效果已经显现，而目前一些中小企业资金已经开始趋紧，预计三季度房价波动更大。

　　 REICO数据还显示，今年以来，房地产开发资金来源增幅持续下降，前5个月增幅比去年同期增幅减少38%。房地产开发主要资金来源中，占比达到60%的定金与预收款、个人按揭贷款和国内贷款增幅均有较大幅度回落，其中个人按揭贷款持续负增长，增幅低于去年同期近100%。前5个月企业应付工程款增幅比去年同期增加了26%。

　　 在7月1日21世纪博鳌房地产论坛首脑闭门会议上，传达出另一个更悲观的信息是，最大的困境可能出现于三季度。REICO工作室预计，3季度，在抑制住房需求增长、货币政策适度从紧的政策综合作用下，房地产开发企业的资金压力仍会继续上升，企业降价销售房屋的可能性增加。

　　 开发商发出的愤怒，其实是烦恼。史上最严厉调控所带来的影响，正在日益挑战着开发商的耐力极限。但开发商普遍愿意相信，地方政府可能比他们更先撑不住，土地收入的锐减是其不可承受之重，这也是众多开发商笃信行政调控难以持久的重要论据。而调控砝码的天平向哪一方倾斜，焦点就在于行政限购是松还是紧。

　　 行政调控的下一步

　　 限购政策能否持久，何时撤出，这个话题在博鳌论坛上甚至当场引发口角。

　　 以卢铿和单伟豹为代表的开发商认为，限购不可能持久。以计划经济方式调控房地产的方式不可能成功。

　　 以赵晓为代表的学院派一致认为，限购不大可能取消。他认为，尽管有些人可能期待着该政策的取消，但中国经

　　 济增长不会停顿，所以政府也不急着用房地产来稳定中国经济。

　　 虽然对限购政策的持续时间存在争议，但业内人士都深知，限购仅是权宜之策，如果以5年的时间长度看，决定限购何时取消的因素，可能主要取决于保障房的建设速度。大规模的保障房若能如期完成，房地产市场结构将发生重大调整。

　　 不少业内人士对保障房的未来并不乐观。建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东认为，今年1000万套的保障房开工没问题，但建成不可能。如果不动员民间资金，政府可能无法承受如此大规模的保障房建设。

　　 另一组数据也被开发商引为地方政府可能先于开发商撑不住的依据。

　　 国家审计署6月27日发布《全国地方政府性债务审计结果》显示，截至2010年底，全国地方政府性债务余额107174.91亿元，其中政府负有偿还责任的债务67109.51亿元，占62.62%。在地方政府负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额为25473.51亿元，共涉及12个省级、307个市级和1131个县级政府。

　　 以上述报告计算，约40%的债务，需要地方政府用土地收入来偿还。审计报告也坦言，部分地方的债务偿还对土地出让收入的依赖较大。

　　 假如地方政府仍必须依赖土地财政收入来建设保障房乃至于其他政府投资项目，那么，房地产调控的执行力在地方政府层面可能会大打折扣。这样，调控又回到了以往的僵局。要打破这个行政调控引发的楼市僵局，必须解决房地产积累的深层次问题。

　　 全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，调控已经进入深水区，不调红线只调蓝线是不行的。她认为，只是动蓝线（商品房）无法真正起到调控的力度。依靠土地出让支撑的地方财政模式，已经走到尽头，可以考虑用房产税来代替。“如果不动这一块（土地收入模式），房地产市场深层次的问题就会暴露出来。”聂梅生称。