田新杰

　　 “不指望通过参与论坛能直接找到钱，但我们希望能在这里找到融资指引、启发以及潜在的机会。”在本届博鳌·21世纪房地产论坛上，一位自费前来参会的中小开发商融资部门负责人向本报记者坦言，每一个分论坛，他都全程参与了，他希望有人能指出一条融资的坦途。

　　 现状可能会令这位融资人士有些失望。“为地产商服务的投融资服务公司如雨后春笋涌现，但地产商面对的融资局面并不乐观。”复地投资集团CEO周纯接受本报记者专访时坦言，融资渠道扭曲，进而进一步加剧融资成本扭曲，这是目前地产商融资的环境。

　　 信贷还在进一步收紧，新兴的融资渠道，往往融资成本超高。更可怕的是，周纯预测，目前寻求高成本信托融资的地产商，他们项目潜在风险非常大，特别是基于信托计划股权抵押的融资，若楼市无法回暖，可能只要一年的左右时间，至少有10%左右求助信托融资的房企，将会失去他们的地产项目的绝大部分的权益。

　　 当然，房地产行业的兼并、整合、收购的突破口或许就在于此。

　　 地产融资困局

　　 在许多业内人士看来，复地主动寻求退市并迅速完成，其背后真正的资本市场判断、融资选择及战略意图，值得同行琢磨。

　　 “大家同样面临比较紧的环境，特别是银行，除了贷款很难之外，贷款的用途、放贷和还贷条件等也限得非常多。例如，过去在对投资项目进行评估的时候，可以享受充分利用贷款杠杆率，杠杆投资的效益就很高，内部回报率也自然很高。而现在很难用贷款杠杆，资金的使用效率大大受限，用杠杆率和不用杠杆率，对内部回报率的影响从过去8到12个百分点左右降低到现在可能只相差2个百分点左右。”周纯揭开了多数地产商眼下面对银行贷款的类似困境，传统融资渠道不仅难贷，即使能获得贷款，其“含金量”也已大大瘦身。

　　 周纯进一步指出，如果真正要做好一个投资，再用银行贷款并不一定合算或合理，要提高杠杆率只有一个办法，就是信托，后者用途和使用周期方面相对更有弹性。

　　 问题随之产生，银行传统融资渠道之外已经诞生了不少新兴融资渠道供开发商选择，不断攀升的融资成本却让很多地产商望而却步。实际上，一旦调控持续下去，不少地产商基本无法承受这样超高的融资成本，对此类地产商而言，这种新兴的融资渠道无疑将会触动其项目公司的雪崩之灾。

　　 周纯指出，基金最难的不是资金的投资选择也不是后期管理，恰恰是在前期稳定投资者市场的培育。“这才是中国房地产基金能够长期发展做大的前提和基础，但目前还没有太多机构投资者能够认识到这个市场培育的重要性。”

　　 在周纯看来，投资人不成熟，对投资回报依然保持前几年直接投资房产的利润要求，但这些融资的中间成本过高或许才是问题的关键。“目前国内房地产信托融资的年化成本在15%-20%甚至更高，但直接投资人最终只能拿到10%左右的回报率，超过10%的回报率相当部分都被中间商拿走了。”

　　 越来越多业内人士已经意识到，畸形的融资渠道和融资成本，对行业的负面影响正在累积，除了会出现整合、收购兼并以外，已埋下更多金融风险和行业风险种子。

　　 复地的选择

　　 周纯坦言，复地的选择首先是尽量避免这样的高成本高风险融资，寻求更为安全的资金蓝海。

　　 “其中可以大力发展的一个方向，是寻求与国际跨国公司在华丰富的贸易资金对接的合作方式，这类资金在华的需求无疑是有周期性的，寻找合规的途径提高这部分富裕资金的效率也是他们关注的课题。目前复地已经展开相关的研究和尝试，或许可以通过合规的贸易借款、借助银行委贷的平台或私募进行对接。”周纯透露，但这一点，不是谁都可以做到的。对复地来说，这可能需要整个复星集团的整体优势作为合作基础，充分整合复星内部各个产业板块的资源，多渠道协同作战。

　　 周纯告诉记者，复地投资承袭了复星的投资哲学，即价值投资。复星一直扮演的是一个价值投资者的角色，复地投资也不例外，我们看重的是投资对象的价值与增长潜力。

　　 公开的秘密是，复地目前的学习对象是新加坡的嘉德集团。复地投资的成立是基于对复地集团可持续增长价值的创新，一方面复地投资主要承担了拿地的职责，另一方面通过复地投资和私募股权融资来调整复地的资产配置，以提升复地的抗风险能力，实现在风险可控下的高速成长。

　　 “目前我们投、融、管三大板块还是以投资业务为主，尽管成立时间不长，但私募融资业务发展也很快。相信在短期内投、融资业务会齐头并进，资产管理这块随着我们母公司的核心运营能力不断加强及投融资业务的发展，相信也会得到迅速发展。”周纯表示，在投资倾向方面，目前投的大多数是住宅开发，也会逐步加大对商业地产开发的投资，这是未来的方向。

　　 退市后的复地，看到了眼下巨大的投资机会。

　　 周纯透露，从投资角度看，无论是直接拿地还是项目公司股权收购（间接拿地），现在的成本比过去都更加合理化，项目总体回报也应该优于过去。从私募股权融资角度看，限购抑制了相当一部分不动产的私人投资，股市表现也不令人满意，相当一部分投资者自然会将眼光投向有品牌专业团队和投资业绩的私募房地产基金投资公司。这对复地房地产私募基金业务发展将是绝好的时机。