早报记者 周祺瑾

　　上海市规划和国土资源局7月6日发布的一则地块推介会纪要显示，青浦区赵巷镇特色居住区16号地块7月11日起接受预申请，该地块“设有预申请保密底价。起始价将在出让文件中公布”。可查资料显示，这是上海土地交易市场在预申请阶段首度试水“保密底价”。

　　早报记者昨日从相关知情人士处了解到，所谓保密底价，是指政府对地块设定一个底价，但这个底价在预申请阶段是保密的，开发商在不知道底价的情况下，要填写“预申请人承诺书”，承诺不低于某个价格参加地块出让，否则要承担赔偿及法律责任。

　　前述知情人士说，在开发商提交预申请表之后，会有公证机构对其承诺的报价进行核实。

　　据某开发商介绍，此前上海的土地出让中，预申请公告会显示地块价格，而设有保密底价的地块，则要求开发商在不知道底价的情况下，按自己对地块的估值进行报价。“如果报价低于底价，就失去了预申请的资质，如果报价高了，出价就不能低于报价，否则就要面临保证金的损失。”

　　对于“保密底价”未来会否推广，前述知情人士称目前尚不可知，“可以肯定的是，这是上海土地出让定价从政府定价主导，向市场导向转变的一项举措。”

　　“不知底价先报价”

　　远洋地产（上海）公司投资经理王显巍昨日称，在土地预申请阶段引入保密底价的做法，有点类似香港的“勾地”申请制度。通俗地说，就是在土地拍卖前增加一个“保险程序”，避免土地拍卖乏人问津，以致进一步冲击市场信心。

　　王显巍称，有关方面现在试水“保密底价”，和目前的土地市场环境有关。开发商拿地谨慎，不愿意出高价，政府对于土地定价能否被市场接受没底，因此想通过这一询价方式，保证地块定价不至于过高而无人问津。

　　“保密底价”的推出，对于开发商的考验不小。

　　上述开发商举例说，如果土地出让方对某幅地块设定的“保密底价”是楼板价2万元/平方米，有三家开发商报价，单价分别为1.5万元、1.8万元、1.9万元，那这三家企业的预申请资格即无效。而土地出让方就会摸清市场价，继而中止出让。反之，如果有公司报价为4万元/平方米，即使最终出让方设定的保密底价是2万元/平方米，报价公司也要按照4万元/平方米的承诺价格出价。

　　16号地块的二度预申请

　　值得一提的是，青浦区赵巷镇特色居住区16号地块已非首次接受预申请。

　　上海市规土局网站显示，青浦区赵巷特色居住区16号地块在2010年9月曾进行过一次预申请，当时有32家企业领取了申请书，但最终因无人参与预申请，该地块未能进入出让环节。

　　根据当时的预申请公告，赵巷特色居住区16号地块出让面积为144482.4平方米，容积率为1.02，起始报价为10.8362亿元。

　　昨日，早报记者从相关知情人士处了解到，开发商对青浦区赵巷镇特色居住区16号地块的报价，只有达到1.6万元/平方米，才有可能高于政府设定的保密底价。以此推算，该地块的“保密底价”可能达23亿元，相比去年首次推出，上浮了2倍。

　　对此，有开发商称，上述价格很可能是土地出让方希望该地块达到的价格，但应该不会是底价，“在看不到底价的情况下，开发商填写承诺出价，一般会参考该地块此前的价格。”

　　成交价未必高涨

　　青浦区赵巷镇特色居住区16号地块所在的青浦赵巷板块，是颇受知名开发企业追捧的区域。

　　公开资料显示，2009年，金地集团以30.48亿元的高价，拿下赵巷镇10号地块，楼板价达14500元/平方米，比龙湖2007年在该区域拿地的楼板价10672元/平方米高出了40.5%。

　　2010年12月9日，赵巷板块的土地楼板价纪录再次被刷新。和黄旗下的业贸投资有限公司，以总价16.2亿元竞得青浦赵巷17号住宅地块，成交楼板价21436元/平方米。

　　有开发商称，在当前的市场环境下，开发商出价会显得理性很多。青浦区赵巷镇特色居住区16号地块最终的成交价，可能就是在此前板块内地块成交价格基础上微调，“可能和两年前持平”。

　　克而瑞上海事业部总监付琦称，赵巷地块近几年来受到企业的关注，青浦区赵巷镇特色居住区16号地块推出市场，一定有不少企业感兴趣。由于开发商并非一定要参与预申请才能参加竞买，企业在没有把握的情况下，完全可以跳过预申请环节，在土地正式出让之时再报价。

　　

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