保障房补课

　　比起必须完成的“政治任务”，中国居者有其屋更亟需的或是尽早出台更完善的制度

　　文  伊西科

　　一直被指摘“雷声大、雨点小”的保障房建设终于开始加码。6月11日，住房和城乡建设部部长姜伟新明确提出，“保障房建设不仅是一项经济任务，更是一项政治任务。”在此前后，国务院副总理李克强更是在一周内连赴三地督查保障房建设。

　　导火索是行至年中的保障房建设进度调查—截至5月底，全国各类保障性房屋开工340万套，仅占年度计划的34%，其中6个省区的开工率不足两成。这无疑给今年“两会”上公布的1000万套保障房计划蒙上了一层阴影。

　　对于这个从诞生之日起民众就给予掌声同时也质疑其可行性的计划，原华远集团董事长任志强从土地、资金和生产能力三个角度分析后，将此形容为“大跃进”。但这还只是政府的初步计划，其完整方案是到2015年以前建成3600万套保障房，让五分之一的城市家庭搬进新房—投资与金融危机救市时的“四万亿”相当。

　　保障房并非近年的新鲜事物。早在1998年中国实行住房商品化改革时，就确定了保障房、商品房并行发展的方向。但过去13年里商品房成为地方政府、开发商和少数新富阶层的盛宴，那些本该被纳入保障房体系的低收入群却被甩出了轨道—保障房建设实际上是停滞不前了。

　　这一现象在最近两年开始得到政府的重新重视。这不仅仅是政府兑现“居者有其屋”的公共责任。由于房地产拉动了中国近50个产业的增长，而最近3个月房地产在房价、成交量、开工量等关键指标都出现明显走弱信号，保障房亦关系到中国经济下半年的成绩表。

　　事实上，5月份宏观经济数据并不乐观。高盛认为，按季节性因素调整后，过去三个月的进口同比下降4.6%。此外，出口也出现明显的放缓迹象。在国内，这多少拜持续了1年、以遏制物价上涨为目的的紧缩政策所致，其造成的直接后果是部分中小企业融资困难。但令人失望的是，居民消费价格指数(CPI)仍在持续上涨。这些复杂局面与欧美经济复苏乏力一起，给中国下半年经济平添了太多不确定因素。

　　要担起提振国民经济的责任并不容易。资金不足是保障房计划的最大障碍。据住建部测算，今年计划开工的1000万套保障房需投入资金1.3万亿到1.4万亿元。其中有8000多亿是通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集获得。剩余的5000多亿资金，将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集。

　　“中央安排的1000亿是杯水车薪，地方政府本身因调控卖地受限，地方债又到了一个极限，所以缺口很大。”阳光100置业集团有限公司常务副总裁范小冲对《环球企业家》分析。

　　显然，政府也早注意到了资金难题，除一方面敦促开工外，财政部、住建部、发改委三部门联合发力，竭力解决资金供给难题。6月17日，财政部公布2011年地方政府债券首次代理发行计划，总额为504亿元。5天后，发改委又发文通知，明确各地的投融资平台公司和其他企业均可申请发行企业债券，为当地保障房建设筹措资金。

　　然而，在地方债本身已被认为过度膨胀，且中央正在清理的形势下，再为保障房开辟平台融资，恐再生波澜。在经济学者许小年看来，允许地方政府发行企业债融资建保障房，意味着清理地方政府融资平台的工作尚未开始就已结束，14万亿元的地方政府债务将继续膨胀。

　　制度性缺陷 

　　在调控房价陷入僵局之时，中国国务院总理温家宝曾表示，房地产商身体里也要流着“道德的血液”。对于资金紧张的保障房建设，房地产商以及社会资本也被寄予同样的期望。

　　但如果基于自愿原则，恐怕没多少企业会参与进来。在保障房以经济适用房为主体的2010年以前，保障房甚至是房地产争相竞争的项目。但伴随着经济适用房分配不公现象频繁上演，而且沦为政府部门、国有企业集体分房的载体，2010年中国保障房主体由经济适用房改为以租为特征的廉租房和定点安置房。这一转变无疑是对保障房方向的强力扭转，但也由此对企业的吸引力大幅下降。

　　“中国当下并不缺钱，现金流很充足，但因为保障房没有回报或回报率极低，到目前还没有一个清晰的盈利模式。”范小冲指出，社会资金还没能大规模涌入保障房领域。

　　当然，在“道德血液”的压力下，民营房企或许也会自觉不自觉地参与到保障房建设中来。一些资金匮乏的地方政府开始以土地和其他优惠政策来劝说房地产商前期垫付资金开发保障房。这让人担心协议出让土地会借保障房还魂；5月初，国资委则在网站上挂出通知，要求央企积极参与保障房的开发建设，却引发了去年很多尚未完全退出房地产业务的央企进一步滞留的担忧；而在大举兴建保障房的旗号下，集资建房、变相福利分房这种以前的顽疾也在死灰复燃。

　　而即使在建的保障房亦存诸多隐患。广西住房和城乡建设厅督查组随机抽查了20个保障性住房项目后，结果发现存在砌筑质量不高、使用“瘦身钢筋”、安全隐患较多、材料报验和工序验收把关不严、项目管理人员不到位等问题。

　　“重压之下，1000万套的任务应该不难完成，但是最令人堪忧的还有工程质量问题。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭对《环球企业家》表示，保障房建设除了关注“量”之外，更不能放松“质”。

　　基于此，保障房最大的问题其实不在于资金和土地，而在于一个必须要实现的目标前提下催生出来的种种固疾。而分配，也就是到底该保障谁仍是一个没有完全解决的基本问题。

　　从去年开始的房地产调控要求保障房项目用地，必须占到住房建设用地供应总量的七成。这出于好意，但一个不难预料的结果是，原本就存在供给不足的商品房因用地减少而越发不足，从而让那些没有本地户籍、但事实上在这些城市工作的人面临更高的房价。尤其对于北、上、广这些每年涌入几十万计年轻人的超级城市而言更是如此。

　　“到底应该保障谁，如何准入和退出，要不要突破户籍限制，如果这些都没搞清楚，建起来那么多极易产生寻租空间的保障房，最后只会产生更大的社会不公。”燕京华侨大学校长华生对《环球企业家》说。

　　

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