黄树辉 马可佳

　　加码的楼市调控正在给一些三线城市造成更大的压力。

　　《第一财经日报》记者查询资料发现，海南琼海市今年一季度意外出现经济负增长，而在去年第一季度，在火爆的房地产销售局面下，经当地济增速高达58.7%。

　　琼海并非个案，在经济发展高度依赖房地产业的三亚、文昌以及海口等海南东线城市也都遭遇到这一问题的困扰。

　　上周，国务院明确表示，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

　　世联地产高级研究员卫旭华在接受《第一财经日报》记者采访时表示，最可能实行限购政策的是那些房价相对较高且上涨较快的城市，尤其是部分城市上半年房价涨幅已经明显高于年度房价控制目标，采取限购政策的可能性最大。

　　琼海这样的城市正面临着这样一道难题：如果在落实楼市调控的同时，平衡好自身的经济发展。

　　哪些城市会限购？

　　目前，全国已有超过600个城市公布了2011年新建住房价格控制目标，占全国城市总数的92.5%，但实行限购政策的城市仅40多个，以一二线城市为主。

　　北京中原地产根据全国房地产新建商品住宅指数分析，今年前5月所有限购城市房价同比上涨均值为4.04%，非限购城市为4.89%。

　　北京中原地产三级市场研究总监张大伟告诉本报记者，目前楼市限购城市的成交量都明显萎缩，以北京为例，商品房与二手房的交易量都明显萎缩，在限购后的成交量中北京89.6%为自住的首次置业，本地户籍购房也占到了91%。投机投资需求明显被挤压出市场。根据中原分析的二三线城市楼市涨幅来看，未来限购的城市可能超过100个。

　　根据国家统计局发布的数据，今年1月~5月，全国70个大中城市新建商品住宅价格同比涨幅达到及超过5%的城市分别有44个、45个、42个、38个、33个，均为二三线城市，其中未限购的岳阳、丹东、吉林等地涨幅一度居前。

　　由于以计划单列市和省会城市为主的30多个一二线城市基本已经都采取了限购政策，一些经济总量较大且房价较高的三线城市，将有望成为下一批限购城市的主体。

　　大城市“后院”加入限购队伍已经迫在眉睫。

　　例如在广东，佛山是继广州、深圳之后限购的第一个二线城市。2010年10月，广州市实行限购之后，佛山楼市成交大幅上升，随后佛山被限购。

　　在佛山限购之后，珠三角地区其他城市可能成为投资新热点。世联地产首席技术官黎文江分析说：“东莞、惠州、中山这些城市都处在珠三角城市一小时生活圈里，交通发达，经济联系紧密，核心城市由于限购政策而挤出的购房需求影响周边地域房价是很正常的。”

　　“山东烟台市新盘多数突破7000元/平方米，陕西榆林新房多数突破6000元/平方米，鄂尔多斯、呼和浩特、包头平均房价分别为每平方米6892元、5907元、5431元。河北唐山新开的高档楼盘价格已突破10000元/平方米。”

　　根据本报多名记者近半年来深入各二三线城市采访发现，不少二三线中小城市正在重复着过去一线城市的房地产价格快速攀升的模式。

　　昨天有媒体报道称，住建部已经开始调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因，并据此草拟新一轮的限购城市名单。

　　GDP的“钢丝绳”

　　在昨天于北京举行的中国房地产50人论坛2011北京夏季峰会间隙，国家统计局原总经济师姚景源告诉记者，当前的房地产宏观是一个处于“对峙”的阶段。

　　限购进一步扩大，无疑给地方政府带来不小的压力。一方面要从严遏制房价过快上涨，另一方面又要确保其能平稳健康运行，地方政府面临艰难抉择。

　　上半年曾出现少数地方停止执行或变相放宽住房限购政策的苗头，一度传出海口和大连计划放松限购。

　　7月12日，国务院常务会议即指出，部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松。

　　限购政策进一步加码对地方经济带来不小的考验，尤其经济发展高度依赖房地产业的部分省市。

　　海南省副省长林方略近日表示，初步预计，今年上半年海南地区生产总值1220亿元，增长10%左右，增速比上年同期回落9.4个百分点。

　　林方略表示，海南完成今年全年经济增长13%的目标难度较大，保持房地产健康平稳发展、控制物价上涨面临较大压力。

　　目前，海南只有海口和三亚实行限购政策，如果有更多城市加入限购，海南经济增长压力势必进一步增大。

　　在房地产市场火爆的海南陵水，上半年房地产投资约占固定资产投资的84.7%，税收收入所占比例达96.5%。

　　值得关注的是，严重依靠房地产业的琼海市，其经济增速自2009年以来在海南的县级市中连续保持第一，但在2011年一季度意外出现负增长，在海南倒数第一。

　　而在去年第一季度，在火爆的房地产销售局面下，琼海市经济增长58.7%，总量跃升全省18个市县第三，增长幅度高居全省第一。

　　琼海市统计局有关负责人在接受本报记者采访时表示，房地产销售市场持续低迷，导致房地产业增加值同比下降23.5%，是琼海市首季度经济出现负增长的原因所在。

　　琼海市发改委副主任陈正伟也向本报记者表示，房地产业占琼海经济比重过大早已引起市政府的关注，下半年琼海将重点通过加大项目投资和发展文化旅游产业来拉动经济增长。

　　琼海遭遇的问题并非个案。在经济发展高度依赖房地产业的三亚、文昌以及海口等海南东线城市也都遭遇这一危机。一季度，三亚GDP增速仅为3.8%、文昌为5.3%，而工业比重较高的西部城市儋州市实现GDP增速为22.2%、东方市经济增速为22.3%，西线工业城市经济发展受房地产影响明显较小。

　　限购势必影响整体房地产市场房产，进一步波及地方财政收入。

　　根据方正证券(微博)的统计，1至5月全国128个城市土地出让金比去年同期下滑了5%。但与此相对应的是，审计署报告显示，截至2010年底，全国省、市、县三级地方政府性债务余额共计10.72万亿元人民币，其中政府负有偿还责任的为6.71万亿元。

　　

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