每经记者 喻春来 发自秦皇岛

　　编者按

　　最新数据显示，丹东、兰州等部分二三线城市，已经“取代”一线城市京沪穗深，房价涨幅领跑全国，如今，“限购令”的大棒已经悬在这些城市头上。二三线城市的房价到底有着怎样的疯狂？又是谁在导演这种疯狂？给居民带来了怎样的影响？当地政府在酝酿什么解决措施？《每日经济新闻》记者日前走进二三线城市，试图一探究竟。

　　白领张先生原打算近期在秦皇岛开发区买房，此前的每个双休日，他一直在跑楼盘、作比较，上周却停下了脚步——他听说限购政策可能会出台。

　　与张先生“相反”，家住秦皇岛海湾区兴龙国际城的刘先生最近半个月隔三差五就往房产中介门店跑，希望新的楼市调控政策出台前，把自己100多平方米的房子卖掉。

　　《每日经济新闻》记者在近日的采访中发现，上述情况并非个案，而是在趋紧的政策风声下，不少二三线城市购房者的缩影。

　　7月12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，在分析当前房地产市场形势时，提到“房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”。

　　在这些二三线城市中，秦皇岛似乎难以避开。数据显示，该市6月份新建商品住宅的价格指数环比上涨了0.2%，同比涨幅则达到8.6%。此数据位居全国第二。

　　在全国43个城市的 “限购令”相继出台后，秦皇岛成为房价上涨较快的城市之一。《每日经济新闻》记者在当地调查发现，与去年同期相比，秦皇岛市区(海港区和开发区)平均房价每平方米上涨了近2000元，达到7000~8000元。其中，外地人和投资客热衷的高层海景房价格更是突破2万元/平方米大关，一些高端海景旅游别墅更是高至3万~4万元。

　　根据秦皇岛统计局的数据，自今年3月份以来，该市房地产开发投资出现大幅增长，1~5月达到45.68亿元，同比增长32.6%。

　　对此，秦皇岛市住房保障和房产管理局市场管理科有关人士说，“我们正在根据国务院的 (限购)政策，做前期市场调研等基础性工作。”

　　京津限购火了秦皇岛楼市

　　今年上半年，由于限购政策在主要城市的实施，投机资金开始转战三四线城市房地产市场。一时间，这些城市的房价一路看涨，旅游概念、养老概念项目，更是领涨全国。

　　秦皇岛便是上述三四线城市之一。中国房地产指数系统百城价格指数报告显示，3月份该市房价环比上涨1.84%，涨幅在全国百城之中居第五位。同期，全国百城住宅平均价格环比涨幅为0.59%。

　　到了5月份，秦皇岛房价环比上涨1.95%，同期，全国百城住宅平均价格环比上涨0.53%。

　　对于秦皇岛房价的上涨，当地房地产行业从业人员普遍认为，由于“限购令”的出台，很多欲在一、二线城市购房的投资需求得不到释放，造成这些人有钱买不到房，而未实施限购的周边三线城市将会成为他们投资的首选城市，秦皇岛作为离北京最近的沿海城市之一，自然环境得天独厚，成为京、津等一二线城市购房受限外地客的置业首选。

　　“以开发区为例，截至3月份，该区房价同比上涨43.59%，”北京广顺房地产营销机构的分析师说，“目前，市区楼市成交均价在7000元~8000元/平方米。去年同期则在5000元~6000元/平方米。”

　　秦皇岛市有五区四县，市区位于海港区和开发区。上述分析师称，市区房产项目有两类：普通住宅，目标客户以本地人和外来务工人员为主；旅游地产，大多分布在沿海一线，价格较高，目标客户以外地高端消费群体和投资客为主。

　　玉带湾是位于海港区海阳路和北环路交叉口的项目。据售楼处的工作人员介绍，现在项目有属于“楼王”级别的现房，最低的价格为每平方米11700元，一般在12000~15000元，后期项目开盘日期还未定。

　　海港区东起闻涛路，西至滨海大道山东堡立交桥有一排26~30层的高层住宅楼，这个豪华居住区就是金梦海湾NO.1。“我们是精装修的海景房，均价是每平方米15000~16000元，最低的12000元，‘楼王’级别的可以360度观景，180度观海，北是花园南是海，每平方米22000元。”售楼处人员说。

　　不过，相比市区内的住宅，位于北戴河和南戴河附近的别墅类海景旅游项目更是“高高在上”。

　　由49栋欧式独栋建筑组成的浅水湾别墅位于北戴河滨海大道，东距大海800米。销售处的工作人员介绍，在秦皇岛的别墅项目中，该项目价格属于“中下”。按离海远近和花园大小不同，最低的单栋别墅价格15000元，均价是18000元，最高在20000元左右。

　　据了解，这类别墅项目还有不少，包括东南海32院、玉野龙湾、森林易城、红屿别墅等，价格多在2万~4万元。

　　有当地开发商透露，还没有开盘、位于北戴河区西海滩路29号的海滨会馆曾在询价时报出每平方米5万元的定价，有意成为北戴河最高价的别墅。

　　对此，海滨会馆销售处的人员称，开盘时间和定价现在还不清楚，“也许会(定价到5万元)吧，我们这个项目共拿了4块地，现在开发的项目位于中心位置，以后四周要配套高尔夫球场、酒店项目，还有游艇码头，都是300~900多平方米，总价千万级别以上的，应该物有所值。”

　　限购疑云影响购房者心态

　　“有关限购的说法目前还未对市场产生什么影响，知道的人好像并不多。”秦皇岛半岛四季销售处的工作人员说。

　　他称，购房者在售楼处谈论限购问题的并不多，“毕竟什么时间能出台，到底是限制外地人买房还是限制购买套数，怎样限购等等，这些还都不知道。”

　　然而，一些对市场敏感的购房者的购房态度正悄悄发生变化。

　　“我想观望一下市场，看清房价走势再下手。现在市场变化太快了，今天一个调控明天一个限购，不好做决定。”前述张先生说。

　　半岛四季销售处的工作人员称，今年以来销售不是很理想，因受调控政策的影响，来售楼处的也是看的多买的少，多数人选择观望。不过他强调，他们的项目仅剩下30多套，就算限购政策出台，(对他们来说)意义也不大。

　　“出台后会一定在程度上冲击后来新开盘的项目，特别是旅游海景地产项目、投资性购房、外地人购房。”他说。

　　事实上，在限购政策没有出台时，当地银行已经开始限贷了，外地人若想在秦皇岛贷款买房难度正大大增加。据悉，目前只有提供1年以上社会保障证明的购房者才能通过银行审核，获得房贷批准。

　　在一手房市场显现“阴晴不定”迹象之时，当地二手楼市也是喜忧参半。

　　兴龙置地房地产经纪有限公司是秦皇岛最大的房地产中介，在全市有24家门店。据该公司一位姓程的店长称，受政策调控、银行加息限贷等因素影响，总的市场交易普遍不多。“就价格而言，由于二手房是现房，位置较好、新一点的均价8500元左右，老一点的则7000多元。”

　　但限购消息传出后，当地市场有些变化。“近一两个星期较前一段时间的成交量有所放大，交易达成所耗的时间普遍比以前快了半个月左右。”程店长说。

　　据她介绍，如今大部分投资客、多套房的房主还是急于出手的，“以前卖房者多为试探市场，在中介登个记，有看房者相中后再涨价；由于市场交易不太好，限购可能要出台，现在卖方的心态发生了变化，更‘诚心’了，房主登记价格后也不像以前那样再涨价了。”

　　“我担心限购政策出台后不好出手，去年我就在中介挂牌，想看看市场的情况，总想找个高点再卖，几次都没有出货。”前述刘先生表示。

　　对此，程店长称：“不只是卖方，一些买房者也有着急的情况，卖方急着卖，买方急着买；卖房者多为换房者和投资客，投资客出售的多为海景房，买房的则多为本地人。”

　　秦皇岛：正就限购政策做调研

　　对于国务院关于“限购”的表态，秦皇岛市住房保障和房产管理局市场管理科有关人士说：“我们正在根据国务院的这个政策做前期的市场研究和调研工作。”

　　不过他称，限购政策是否出台、何时出台，最终要由住建部、河北省、秦皇岛市相关领导层做决策，不是他这个层面能回答的。

　　据悉，住建部已经开始调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因，并据此草拟新一轮限购城市的名单。而这份名单，将主要依据房价涨幅和房地产开发投资增幅两个指标。

　　截至目前，全国已出台“限购令”的城市有43个，包括北京、上海、天津、重庆4个直辖市、26个省会级城市(不含拉萨)、大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，以及无锡、苏州、三亚、佛山等8个热点城市。

　　按照上述有关人士的说法，今年以来，秦皇岛房价还比较平稳，前期一系列的调控政策作用已经显现。

　　据该市统计局的数据，自3月份开始，住宅销售价格涨幅环比一直处于回落状态。3月份涨幅比2月份回落1.1个百分点；4月份比3月份回落2.1个百分点；5月份比4月份回落了0.3个百分点。

　　而最新的6月份统计数据显示，该市住宅销售价格同比上涨7.7%，环比上涨0.1%，比5月份又回落了0.2个百分点。

　　显然，这组数据与中国房地产指数系统百城价格指数在反映秦皇岛房价的涨幅上存在一定差异。

　　同时，自今年3月以来，秦皇岛房地产开发投资也出现大幅度增长，1~5月，达到45.68亿元，同比增长32.6%，房屋竣工面积达到896497平方米，同比增长106.7%；房屋施工面积10762368平方米，同比下降了4.3%。

　　远洋地产在秦皇岛的新项目远洋海世纪近期正忙着开盘前的事宜。据销售处工作人员说：“从相关渠道了解的情况是，自今天起到下月初，秦皇岛要出台‘限购令’的话，应该在这个时间段。”

　　“如果限购政策出台后，二手房交易会走入一个低谷期，买卖双方将‘上演’新一轮观望。”上述程店长说。

　　

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