魏伯格

　　 自1990年代后期房改加速以来，地产商开发所形成的城市社区逐渐成为城市市民的主要居住空间。这种以市场化机制为基础的城市社区营造了一种有别于此前的单位社区的居住形态，也是今天建设幸福城市的一大现实基础。

　　 以商品房为主体的城市社区对于城市化的推进居功至伟，但目前它的一些负面效应也引起了持续的关注，例如市场化的城市社区往往会通过价格机制，造成不同社会阶层之间的分割，不利于不同社会阶层之间的互补和交流，因而也不利于社会和谐和稳定。如何在城市社区打破不同社会阶层之间的区隔，已经成为建设幸福城市的一个重要问题。

　　 城市社区的包容性

　　 一个经常被提及的应对城市社群区隔的对策是，在高端的市场化社区之间，政府强制性地安排公租房或者经济适用房类型的社区建设，以打破不同社会阶层为城市区域所分隔的趋势。另一打破城市阶层分隔的办法是，强制性地要求保证90平方米以下的户型在每一市场化社区中的比例。由于不少高端社区招徕顾客的定位正是要突出其与社会大众之间的区隔，上述对策往往很难得到有效的执行。

　　 不过，也有地产商以强调容纳不同层次的市场需求为主要开发策略。在建设幸福城市的视野下，这一类型地产商的运营经验值得重视。广东的碧桂园集团即是一个重要案例。

　　 碧桂园集团从创业初期即有意识地提供多层次的住房，既有高端的别墅产品，也有价格相对低廉的洋房。目前，碧桂园在广东的几个主要社区，如顺德碧桂园、凤凰城、广州碧桂园、华南碧桂园等，都形成了不同收入水平的社群混杂居住的格局。相对于那些强调社会区隔的社区而言，碧桂园的社会容纳程度是较大的。

　　 虽然碧桂园的广告词一直是“给您一个五星级的家”，但这个“五星级”的主要标准并非价格，而是综合满意度。

　　 碧桂园董事局主席杨国强近年曾这样阐述其定位思维：“15年前，看到城市中心的房子越来越贵，我就有一个梦想，希望找到这样一个地方：有快速路与城市连接，20多分钟就可以到达市中心，风景优美，空气又好，建造一个配套齐全、自成体系的大社区，房价远低于市中心，让每个人都能在这里享受幸福生活。”基于这一意识，碧桂园在今年提出了“幸福碧桂园”的品牌推广理念。

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　　 较具包容性的市场化社区，与强调业主的同质性的社区相比，会有一个特别的难题，即前者需要建立起多层次、多元化的服务体系，以满足社区内不同层次的需求。而此前市场化社区的服务体系建设，一般侧重市场化的服务配套，在教育、医疗等方面往往只能提供单一的选择，从而使得业主的教育和医疗成本居高不下，因此较难同时满足多元的市场需求。

　　 这同样也是近年来碧桂园在发展中遭遇到的难题和挑战。不过，碧桂园在提供交通配套方面的已有经验，呈现了建立多元化、多层次的服务体系的路径。在已有的多路线楼巴的基础上，碧桂园在各个社区都积极引进公共汽车路线以及轨道交通路线，更好地融入整个区域的发展。这一经验也可以延展到教育和医疗等领域，在建立相对市场化的配套服务体系的同时，与政府的公共服务体系积极合作，从而丰富社区的服务体系。

　　 碧桂园相关负责人介绍，近年来，业主要求引入公立幼儿园、小学和中学的呼声越来越高，碧桂园意识到了这一吁求的重要性，已经致力于推动公共服务体系的引入，并尽力提供各种配合。他认为，市场力量与公共服务体系建设的良好结合，是未来提升和改善城市社区服务体系的一个大方向。

　　 建设多元服务体系的挑战