2011年07月23日 01:57 来源：中国经营报
周远征
土地短缺一直是地方政府颇为纠结的发展瓶颈，为破解这一难题，成都和重庆先后进行了“地票”交易试点。
但两个试点城市遭遇了两种境遇，前者被叫停，后者交易金额达到了上百亿元，在重庆地票交易火爆之时也引起了国家相关部委的高度关注。7月14日，重庆农村土地交易所副总裁王晓芹对《中国经营报》记者说：“国土资源部上个月考察重庆之后，近期还会有几个国家部委来渝进行调研。”
有观察人士认为，重庆地票交易模式很可能向全国推广，为此，记者深入试点进行调查，发现目前地票交易一些环节存在问题。
上游交易被指补偿不到位
目前重庆农村土地交易所对于每桩地票成交的实际价格并未及时公布。
截止到2011年6月底，成立只有两年多的重庆农村土地交易所成交量达到了103.29亿元。
“地票是什么东西哦？” 尽管重庆地票成交额已达上百亿元，但“地票”这个词对于江津李市镇孔目村村民李红而言(化名)却显得异常陌生。江津李市镇孔目村是重庆第一桩地票交易的诞生地，2008年12月5日推出的这桩地票每亩价格达到了8.53万元。然而为这桩地票贡献了宅基地的李红却并不清楚这与她有什么关联。她说：“只是晓得政府组织我们将老宅子复垦了之后补助了一些钱，但是很多人都说政府没有给足补偿款。”
记者了解到，和李红有同感的村民不在少数，当地村民对于宅基地复垦后的补偿抱怨颇多，多位不愿透露姓名的村民都声称只拿到很少的宅基地补贴。
对于村民的抱怨，江津李市镇国土所有关人士如此回应记者：“我们是按照《重庆市江津区人民政府关于实施集体建设用地复垦切实保护耕地全力推进城乡统筹的意见(试行)》(江津府发［2010］58号)对统一复垦农户进行补助。”该意见中明确提出，宅基地补助，一是按照6000元／亩的标准给予农户构、附着物补偿；二是按照6600元／亩的标准向集体经济组织支付所有权人收益。
尽管当地国土部门否认了补助没有到位的指责，承担地票交易功能的重庆农村土地交易所副总裁王晓芹却坦承：“江津孔目村村民反映的补助问题，主要原因在于当时江津复垦的时候，其实地票还没有出现，因此在交易后出现了一些衔接上的问题，农民也有些误会，对于出现的这些问题我们也很重视，正在了解一些情况。”她说：“江津区刚刚与我们进行了会谈，也积极主动准备对存在的一些问题进行改正。”
重庆地票制度设计者之一，曾赴孔目村进行调研的重庆社科院区域研究所所长陈悦则认为：“出现这样的问题，与地票交易过程中信息不对称不透明也有一定关系，农民并没有作为主体直接参与到地票交易，并不清楚地票交易的情况，要让农民的利益得到充分保证需要对运行机制进行必要的调整。”
对此，重庆农村土地交易所方面也表示，将在今年下半年重点进行地票价款的监督机制，对区县加大监督力度，确保农民的利益。王晓芹还表示，还会进一步加大地票的宣传力度，让农民更明确了解地票情况。
据悉，2010年9月26日，重庆市国土局还出台《关于规范地票价款使用促进农村集团建设用地复垦的指导意见》(渝国土房管384号文)，按照该指导意见，地票交易后农户所得每亩不低于9.6万元、集体经济组织每亩所得不低于1.7万元。
目前地票交易每亩成交价格多在20多万元，扣除相关成本农户所得应该远远超过了9.6万元每亩。然而，目前重庆农村土地交易所对于每桩地票成交的实际价格并未及时公布。
重庆户籍改革扩容地票规模
随着重庆户籍制度改革的推进，势必会形成大量的宅基地退出，通过宅基地复垦之后就会形成源源不断的地票。
地票交易的透明程度还有待改进之际，重庆地票交易的规模却在悄悄的扩大。
重庆农村土地交易所高层透露，按国土资源部要求，地票交易规模限于国家给重庆用地指标的10%，即1万到1.5万亩。
重庆农村土地交易所在今年上半年发布了三次地票出让公告。2月24日，重庆农村土地交易所发布的公告显示，按照底价16万元/每亩的起始价格出让1万亩地票。3月28日，又有7800亩地票进行了公示。随后的4月27日，该交易所再次发布公告称将以18万元/每亩的价格出让6600亩地票。据悉，三场出让已经顺利完成。三场地票交易的成交量已经超过重庆用地指标10%的限制，达到了2.44万亩。
这仅仅只是今年上半年的成交量，重庆农村土地交易所除计划近期还将举行一次地票出让之外，下半年应该还会有多宗交易。有接近重庆农村土地交易所的人士透露，重庆每年将会在地票交易上达到5万亩，成交金额每年将会突破百亿元大关。对此，王晓芹予以了否认，“我们并没有拟定一个大致规模，只是会根据重庆户籍制度改革的推进而调整，尽量满足农民对于宅基地出让的需要。”尽管农村土地交易所并不愿意透露今后每年的大致计划，但是随着重庆户籍制度改革的推进，地票交易的来源其实正在逐步扩大。
去年启动的重庆户籍制度改革，不到一年时间已经推动了215万农村居民转户，农村居民转户后形成的宅基地复垦成为重庆地票的重要来源。重庆市市长黄奇帆曾在今年3月举行的重庆市2011年户籍制度改革工作推进会议上表示，重庆市将拿出50亿元周转金为土地流转托底，转户农民的宅基地推出补偿由农村土地交易所平衡，只要农民愿意退出，就可形成地票，并通过重庆农村土地交易所实现“流转”。这被视为重庆政府层面结合户籍制度改革，扩大地票交易的重要举措。
事实上，重庆市农委的计算表明，重庆一个农村人口转化为城镇人口并退出宅基地，可节约建设用地170平方米，如果未来10年重庆有1000万农民转户进城，就可复垦增加耕地250多万亩。这意味着，如果复垦耕地上市将形成250万亩地票。当然，这只是一个理想数字，但是随着重庆户籍制度改革的推进，势必会形成大量的宅基地退出，通过宅基地复垦之后就会形成源源不断的地票。
二级市场交易期待更公平
八大投单笔交易均在千亩之上，但这一环节也被指摘，因为以千亩为单位会打压价格，最终难惠于农民。
如此巨量的交易规模，那么地票最终的买家是谁？记者了解到，买家中频频出现重庆八大投(泛指重庆地产集团、重庆城投公司等国有投资集团)的身影。
八大投单笔交易往往千亩之上，但这一环节也被指摘，因为以千亩为单位会打压价格，最终难惠于农民。
以今年重庆农村土地交易所4月24日公布的信息为例，此次6600亩地票分成8份(1000亩6份、500亩1份、100亩1份)。这样的情况在已经进行的23场交易中并不鲜见。一直关注地票的陈悦表示，“应该进一步将这些大单进行拆分，不然上千亩一单的地票纯粹就是为重庆储备了土地需要指标的八大投这些国企量身定做，成交价格基本上就是挂牌价格，不利于充分让农民获得收益的初衷。”她说，“本来市场化的产品，却变成了非市场化的交易。”
事实证明，地票每单规模一旦低于1000亩以下，都获得了市场的追捧。重庆农村土地交易所成交的最高一笔地票就是一笔几十亩的交易，该笔交易每亩成交价格达到了30多万元。显然，一旦将块头巨大的地票进行拆分，势必提高地票成交价格，按照地票溢价部分主要返还给农民的原则，能够极大地提高农民的收益。
然而，对于将地票拆分为更小的单位，重庆农村土地交易所却表示了担心。王晓芹表示，“一旦拆分更小的单位，势必造成地票成交价格上涨，这样可能会像成都地票那样昙花一现。”
“成都在去年12月推出了第一场地票交易，其将2000亩建设用地指标，分为10亩、20亩、30亩、50亩、100亩、150亩、200亩共30个标的，此次交易异常火爆，成交均价达到了76.47万元/亩。火爆的价格也刺激了国务院，叫停了成都地票交易。目前，成都地票交易制度由‘准入’变成了‘准用’，一字之差增加了附加条件和成本。”王晓芹说，“现在重庆的地票还处于试验阶段，改革的初期希望走得更稳一些，要避免出现半途而废难以为继的情况。”
陈悦还建议进一步推动地票二级市场。去年下半年，重庆农村土地交易所执行总裁黄茂军曾表示，重庆正在研究地票流通问题，即二级市场的建立。一旦二级市场逐步建立，地票可以更快速地进行分配和转让之后，地票的价值或许可以得到更多企业的认可。这也势必让地票的一级市场价格得到进一步的攀升。
名词解释
地票
是指包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经过土地管理部门严格验收后所产生的指标。企业购得的地票，可以纳入新增建设用地计划，增加相同数量的城镇建设用地。比如一些废弃的远郊乡镇企业用地，就能通过这种形式复垦并通过验收后，获得“地票”，然后再拿到主城区“兑现”。一方面，农村建设用地浪费问题得到了解决；另一方面，也解决了城市建设用地紧张的矛盾，城市建设用地增加和农村建设用地减少挂钩，保证了城乡的建设用地总量不增加、耕地总量不减少。主要开展农村土地实物、指标交易。实物交易主要是指耕地、林地等农用地使用权或承包经营权交易；指标交易，重庆政府创意为“地票交易”。
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