张明

　　对于成都市双流县正兴镇的村民张全周来所说，2008年拆除宅基地上的房子后，等待分配新房的渴望一直伴随至今。

　　拆房变成“指标”，近三年来，张全周一家三口仍租住在别人家的农房中，每月当地政府给予他100元左右的“过渡期租房补贴”，这个补贴将延续到他领到“农村新居”房的钥匙为止。像他这种情况的村民，村子里还有几十户。

　　与家处丘陵地带、离城镇较远的张全周不同的是，双流县这个成都经济最活跃的郊县，大部分平原地带或离城镇较近的村民拆除宅基地房子后已经搬进了“农村新居”，从村民变成了“市民”。

　　而他们的宅基地则成了“农村新居”的换取筹码。根据成都市的新农村建设规划新办法，农民在拆除宅基地的房子、复垦之后，宅基地变为城镇建设用地指标，农民可按人头分得35平方米“农村新居”。

　　一近一疏之间，农村土地流转的矛盾仍然存在。地票对农民的拆迁补偿高低、宅基地的流转路径仍存巨大争议。

　　取消“门票”

　　7月15日，成都新一轮土地拍卖，传统“增值竞价”方式取代“竞价、竞公租房面积”的双竞制的同时，地票也不再是“持证准入”的土地拍卖会“门票”。

　　“门票”被取消的缘由是三个月前的2011年4月13日成都市国土局发布了新的《关于完善建设用地指标交易制度促进农村土地综合整治的实施意见》，意味着成都火热的地票交易中断近4个月后重启。据了解，这份新规实际是对地票制度的一次重大改革：地票不拍了，而在农村产权交易所里“常态挂牌”；而开发商在竞拍国有土地指标时，也由之前的“持证准入”变成“持证准用”。

　　交易规则与之前最大的区别是“准入”变“准用”。一字之差，开发商要拍地，无须先有地票，只要拍地后有足够的建设用地指标相匹配即可。

　　“这意味着开发商可以在拍地之后再在农村产权交易所买地票或者通过与村民或村集体组织直接谈土地整理从而获得指标。”成都本地一家开发商负责人告诉中国经营报记者，“从准入变成准用，就不是门票了，而是附加条件和成本了。”

　　对此修改方式，成都市国土局办公室主任夏超的理解是，开发商可根据自身安排去获得地票，不会造成抢“门票”，也不会造成地票闲置。

　　新规则还给不同区域不同属性的土地安排了对应的地票取得方式。想要二圈内(主城区以及靠近主城区的5个区市县)的建设用地，就要对挂牌地票进行报价，价高者得；想要三圈内土地的，直接缴纳固定的建设用地指标费即可，2011年的新价格为18万元/亩；至于旧城改造这类原本就是国有建设用地属性的土地，则完全不需要地票。

　　“这对于在三圈层区市县开发的企业来说是个好消息，去年年底的那场地票拍卖会，很多想在三圈做开发的企业都不敢拿地，即使最低42万元/亩的地票，相对于当地100万元/亩左右的国有土地价格，对他们来说也至少增加了一半的土地成本，根本无力负担”。四川倍瑞地产顾问总经理闵红淞表示，这项变革实际上是增加了地票的流通方式。

　　流通之争

　　地票的流通曾让成都饱受争议。“有的偏远地区，国有土地地价才50万元/亩，地票拍到了50万元/亩，地票不再是票而是泡沫了。”这是2010年12月17日成都农村产权交易中心的第二次地票拍卖后业界最大的质疑。彼时2000亩地票，受到了100多家开发商的追捧。从起始价15万元/亩一路飚升到92万元/亩，平均 72万元/亩。

　　但天价地票惊动了国土部。国土资源部调研组巡视员张婉丽一行7人曾到成都市国土局，对成都的“地票”交易制度以及农村土地综合整治机制进行调研。此后，成都地票交易遭遇近4个月的“暂停”。

　　“对于大多数偏远地区或离城镇较远的区域，地票本身不产生任何的开发价值，而它的价格一旦被抬高之后就成了这些区域的重要土地财政来源，但由于它涉及国家、区县、村镇、农民等多重主体，其分配和流通显然成为了地票交易今后走向何方的重点。”在成都社科院副院长陈家泽看来，地票如果成为国有建设用地的准入门票，成为流通的必要条件，必然引起投机性，将利润分配和指标分配的争议推向风口浪尖。

　　拍卖导致了地票的疯狂之后，成都再次回到地票设计的初衷：企业可以通过三种方式获得地票：参加拍卖，自己整理，交纳保证金。如今地票最低保护价的标准从15万元/亩提高到18万元/亩。

　　“企业可以直接去与村民谈整理，以市场化的方式来操作。”成都市农村产权交易所人士向记者解释到，企业整理的建设用地指标可以成为企业今后拿地的指标，也可以在产权交易所挂牌流转，从而引导多主体的参与。

　　“企业和农民个体参与农村土地整理后通过农村土地交易所流通都面临着巨大的问题。”上述开发商告诉记者，企业参与整理环节众多，资金投入大，投资周期长，由于流通渠道问题回报并不确定，而村民整理虽然成本低，但地块太小，各自心理预期不同，在流通中价格分歧较大也难形成规模效应。

　　“我们知道的是截至目前尚没有一家正式通过做农村土地整理取得地票的企业。”成都泰兴地产公司副总刘伟告诉记者。

　　分配之争

　　地票设计的初衷是保证农村土地综合整治资金。据了解，从2007年城乡统筹开始，成都就不断向农村投入大量资金，2007年是117亿元(占当年财政收入近六分之一)，之后一年高过一年，资金量之大已让成都政府感到财政压力，政府迫切需要社会资金的进入。

　　而记者了解到在温江、都江堰等靠近主城区的区市县，土地整理成本就接近了40万元/亩，而蒲江等较远区县土地整治成本也超过15万元/亩。

　　成都大部分乡镇所面临的问题是，当地的商品房价攀升至3000元/平方米左右，即使是价值稍低的农村新居价格也在2000元/平方米左右，照此计算，农民变“市民”每人获得的补偿将在7.5万元左右，一家三口补偿标准也将在20万元左右。“地票18万元的保护价，已经是非常低了。”上述人士认为。

　　那么地票收入是如何分配的呢？

　　据了解，成都的做法是：市政府提取10%的基础设施与公共设施配套费，最终返还给指标来源地做农村基础设施配套建设，交易所收取0.5%的交易服务费，剩下高于项目整理成本的收益全部返还农村。如果是社会资本介入，则由双方自己去谈。“提高到18万元/亩后，农民获益显然会更多。”

　　“让农民和社会资本直接接触是个办法，但最终效果还需实践检验。”重庆一位参与地票调研的人士说。

　　

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