《投资者报》实习记者 牛静敏

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　　2011-7-25

　　国务院紧急出台的二三线城市限购令，让房地产市场再掀波澜。限购令的扩大，为三季度房价的下降增加砝码，同时也给保障房的推行争取了时间。

　　房价要降了，这是市场普遍预期，只不过，它或许也只是暂时的调整，未来房价可能重回上涨通道。这就好比，将一只皮球生生地按在水面下，当下压的力量越大、越深，一旦松手，它反弹的力量就越大。这就是中国房地产市场的现状。

　　保障房会加速商品房房价上涨？

　　一般人理解，保障房的建设应该会增加市场房屋的供给，从而促使商品房价格下降。但是实际情况却并非如此。

　　现在，建设保障房不仅是中央政府的一项惠民工程，更是中央用来刺激整个经济发展的重要引擎。但是对于执行该政策的地方政府来说，这是一个没有商业利益的、需要消耗大量资金和土地资源的“要命”工程。

　　保障房不仅不能使地方政府拿到更多的土地收入，同时还需要地方政府通过其他途径来得到资金补偿。

　　根据中经网数据库，全国房地产开发商企业从1997年到2009年的土地购置费用和同期地方政府财政决算收入计算，土地收入自2003年以后已占到地方财政收入的20%，并且不断提高。国内分析人士普遍认为，部分城市土地出让收入占地方政府总收入的比重甚至达到30%~50%，可见土地收入成为地方财政收入非常重要的一部分。

　　然而占财政收入比重这么高的土地收入，如今却在急剧下降。

　　根据北京市土地整理储备中心土地交易记录，2010年上半年土地收入为632.21亿元，而2011年上半年土地收入为333.95亿元，同期减少了47%。

　　单单北京市就减少这么多，全国来说更是一笔巨额款项。据国土资源部统计，2010年全国保障性住房用地为24000多公顷，较2009年增加超过一倍。保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占住房用地计划供应总量的77%。按照国土资源部关于全国主要监测城市地价总体水平2945元/平方米来估算，全国保障性住房用地估值在7000亿元，考虑到大多数保障房用地都是以较低的成本价格划转或是无偿转让，因此，这笔钱都可以算做地方财政的额外“损失”。

　　在一无钱、二无免费土地的情况下，保障房开工率迟迟不能达标也就不足为奇。但面对中央政府的施压，地方政府在限期完工的指令下，只能先交差，损失待日后弥补。

　　如何弥补？只有拉高商品房价格一条出路，或许这样的判断会有非议，但现实情况可能就是如此。

　　众所周知，决定房价的主要因素就是土地成本，现在地方政府为了保障房负担了大量的低价甚至无偿土地，而土地资源只能是越来越少。其中重要的一方面就是：中央明确提出要坚守“18亿亩”耕田红线。但是我国又处于大力发展城市化时期，还有基础设施建设，比如高铁、高速公路都占用了大量的耕地，在这种情况下，都导致了土地资源的紧张。

　　一方面，保障房占用了本已不多的土地资源；另一方面，原本可以几千元甚至几万元转让的土地，只能以几百元甚至无偿的方式使用。

　　在这种情况下，地方政府已经没有动力再降价销售土地。有限的土地资源，在招拍挂制度下，只能是不断走高。在收入减少而支出增加的现阶段，地方政府寻找其他财政收入无望，只能将该损失间接转嫁给未来的消费者。

　　寅吃卯粮，最终将会导致未来商品房市场价格继续走高。

　　保障归保障，市场归市场

　　未来中国房地产市场将会形成两大阵营：政府控制的保障房和开发商云集的商品房。一方面，房地产“绑架”中国经济的趋势暂难改观，另一方面，商品房市场的游戏规则将会发生变化。

　　在限购政策的背后，实际上很多银行都采取了限贷的政策，并且取消了首套房贷款利率优惠的措施。这无疑加大了中小购房者的成本。

　　对开发商而言，今年不断紧缩的货币政策导致从银行贷款利率很高，而且银行对房地产贷款进行的企业评级、企业规模、企业现金流门槛都明显要比以前高，从而不得不转向房地产信托等其他融资渠道。

　　来自诺亚财富的数据显示，2011年一季度房地产信托新增463.9亿元，而2010年同期仅152.3亿元，同比增长3倍。

　　但是，银监会对此将银行审批权由事后报备到事前审批，将信托的审批卡住，进一步对房地产开发商进行资金控制，令房地产开发商的资金成本加大，在未来预期房价走低的情况下，开发商不得不减少利润，从而有效地减少了流入房地产市场资金的杠杆风险。

　　不管是投资者还是开发商，从银行获得资金进入房地产行业的机会已经变得越来越难，政府已经切实把银行资金与房地产行业之间的闸门慢慢缩紧。

　　结合今年年初从严的信贷政策，可以看出政府正在试图给银行“减压”，有意识将银行的资金逐渐从房地产领域抽出，转移到其他经济领域，并建立低收入家庭归政府管、中高收入家庭归市场管的格局。

　　如果这个蓝图能够实现，那么将是保障房与商品房共存的局面。政府是保障房的主导者，重点解决低收入家庭的住房问题。而商品房市场将是由政府慢慢地放开，最终回归到完全市场化的状态，政府将不再动用“限购”这样赤裸裸的行政手段，最多是运用利率和税收政策。

　　那时，压抑许久的商品房必将像开了闸门的泄洪道，不仅房价回到市场化的轨迹中，同时也成为政府补给保障房的有效资金来源，只不过，不管房价的上涨与下跌，银行资金在其中的比例只会越来越小。