潘适宜

　　 现在房地产界弥漫着一种对限购政令的纠结：地方政府怕约谈问责，房企老板怕房价逆转，富人钱无处可投，穷人总怕被误伤。

　　 在对一些房地产企业的战略咨询中，笔者总是就限购的本质切入来加以阐述：要理解中国式限购，只要了解其行政色彩和行为色彩即可。从战略看，房企过于关注限购政令是没有必要的，限购政策本质上决定它是短期的，无非房地产滚滚浪潮中的一朵浪花；从战术看，房企过于焦虑限购政令也是没有必要的，限购无非短期需求的强行抑制，只要计算自己的现金链强度能抗多久即可，而不要固执于利润的“云”计算。

　　 眼下，传统意义上的二三线甚至中小城市房价的快速上涨，已引起住建部和国务院主管领导的 “高度敏感”，决策层担心，一线城市因限购而挤出的投机资本进入人均收入、购房支付能力更低的二三线及中小型城市，将导致更大的经济与社会风险。

　　 关于经济调节，总有两派理论，一派主张信任市场，一派主张信托政府。从经济调控过往的历史经验来看，无论是市场还是政府都难独立担当完美调控经济运行的重任，只有市场与政府的组合调控才是最佳的。但问题是，这种“组合成分比”并没有标准可循，所以经济总会在这个“组合成分比”的影响下踉跄前行。

　　 我们理解中央政府的政令。要实现中国的经济结构调整，限购总比不限购好。纵使不会有大的效果，但有效总比无效好；纵使不会有长效，但头痛医头总也是一种选择。

　　 张五常曾针对央行货币政策批评道，“都不知道他们在说啥，全都是胡说八道……什么叫泡沫？所谓的泡沫就是拿针戳一下就破了。说中国楼市泡沫，但用什么都扎不破。中国的楼市泡沫是钢做的，而且还得继续涨。”

　　 张五常教授这个观点有点张狂，但有点启发——中国的楼市泡沫究竟是什么？为什么现在中国的楼市泡沫厚到针扎都不破？地产观察者许子枋认为：“中国楼市泡沫的实质既是资本推动，也是资本冲动的结果。”解决资本推动问题，央行在通过调整存款准备金率和加息来解决；解决资本冲动问题（根源于中国人的跟风心性），则可通过限购的行政政令来强行抑制。假设资本的推动力和冲动性衰竭了，楼市泡沫的皮还会是钢做的吗？

　　 那么，为什么说中国楼市泡沫针扎不破？其实关键在于中央政府的调控政策心存一念之仁，因为房地产的支柱作用和拉动性，中央政府的心态是让楼市泡沫慢慢泄气，而不是让泡沫突然破裂。因此对行政调控的拿捏意图，是控制好楼市温度在零度和零度以上的区间浮动。但如果楼市温度总在零度以上，资本冲动又怎会退潮？这就是所谓泡沫不破的深层原因，否则以中国如此高度行政化的国度，要戳破一个楼市泡沫还不轻而易举？别忘了上世纪90年代那波房地产调控，中国大地楼殍遍野的惨象。

　　 限购并未让房价下降，本质上还有一个特殊原因，就是地方政府的心态。地方政府退出土地财政不可能一蹴而就，地方政府基于自身的土地财政利益与财政压力，对房地产限购的原动力不足。因此，中央政府的一纸行政限购指令，到了地方政府手里，就有意无意间演变成了一场行为表演。

　　 基于这种不彻底的行政限购意愿，房价下降也难。况且，如果房价真下降且幅度较大，资本的追逐冲动就会陡变为资本的逃离冲动，房价的下泄就更非可以人为妙手拿捏了。到那时，房价下泄，泥石俱下，地方财政、银行、地方政府融资平台都将面临坍塌风险，其危害性远难评估。