见习记者 俞佳制图 邬思蓓

　　近日多份报告显示，住宅市场严厉的限购令使得“住转商”变化明显，商业地产持续升温，住宅市场投资很大程度上流向了商业地产。随着限购令扩至二三线城市以及沪版限购令的“查漏补缺”，挤出效应可能将进一步利好利好商业地产。但记者采访的多位专家皆表示，商业地产投资不宜过度，也需谨防泡沫。

　　住宅挤出 商业受益

　　近日，中国指数研究院发布今年上半年全国土地市场监测报告，数据显示，全国130个城市土地出让金同比增加3.86%。其中，住宅用地出让金下降7.65%，但商办用地出让金增长47.87%。并且上半年，体量较大的综合性用地占据总价排行榜多数席位。

　　一份来自易城中国的报告也显示，从2010年11月开始，具有综合用途的土司成交幅数逐月攀升，2011年3月超过了整月土司总成交量的25%，并超过了自2010年1月以来此比例的最高点，显示出综合性商用地产的日趋升温。另外，易城中国发布的最新报告显示，在2011年第二季度，北京、上海、广州、深圳和天津五大城市甲级写字楼供需两旺，市场存量持续消化，多数城市空置率呈现明显下降态势。报告分析称，住宅市场的限购政策使得大部分城市住宅销售遇冷。住宅市场的投资将很大程度流向商业地产，商业地产投资将继续升温，个别区域商业地产市场开始出现投资过热迹象。

　　新一轮的限购可能将住宅市场投资挤向商业。

　　中原集团研究中心25日公布了一份针对15个省份50个未限购二三线城市楼市的最新调查报告，报告显示，这些未限购城市上半年房价无一下跌，37个城市价格出现小幅上涨，且近四成城市本地投资购房比例超过20%，近三成城市外地人购房比重超过20%。

　　中央近日已明确表示将在二三线城市推行限购令，名单正在拟定中。另外，上海昨日也推出四条措施，其中包括再度收紧限购，叫停了外地户籍补税购房。可以推断，各种加强版限购令的挤出效应将使更多投资转向商业地产。

　　商业地产亦需防泡沫

　　对于政策的挤出作用和商业地产的发展形势，上海财经大学不动产经济研究所副所长姚玲珍表示，投资商业地产也不能一拥而上，应当与经济发展的需求一致，但如今，一些城市已经出现“过剩”情况。“地方政府为了招商引资，建设了大量城市综合体，体量过大，已经超出了经济发展的需求。 ”

　　姚玲珍补充道，商业地产与住宅有很大不同，需要后期运营，而非“一卖了之”，如果没有消费支撑，将导致大量空置和浪费。商业地产投资最好有导向性的政策和规划。

　　“看松江一些地方的城市综合体和商场，规模大很大，但却很冷清。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，商业地产的投资开发也要有度。过分炒作也有风险和危害。

　　上海社会科学院房地产研究中心研究员顾建发也认为，虽然商业地产在调控环境下为人看好，但是这个领域也要防止泡沫，一拥而上的投资也存在问题，而且事实上，房地产投资还是以住宅为主。中国指数研究院副院长陈晟则向记者表示，商业地产本身已经供大于求，今后可能会出现分化，好的项目才会更好。

　　二三线城市限购尚不明朗

　　市场分析认为，限购令扩至二三线城市后，预计将全国有近100个城市成为限购城市，房价拐点也将接踵而至。

　　但是，昨日有媒体报道，接近住建部的一位消息人士表示，在二三线城市执行限购政策肯定会区别对待，主要针对近期房价涨幅过快过高的几个城市，而具体手段和措施依旧可能是使用户籍门槛、纳税和社保门槛以及其他因地制宜的手段。但是，这次限购不会大规模铺开，只会在冒头的城市开展，目前还没有具体实行的时间表。

　　另外，此前有报道称，在中小城市收获大部分销售业绩的房企会 “将住宅进行到底”，转而进军更小规模的三四线城市。对此，上海社科院顾建发研究员并不认同，他表示，县级规模城市人口少，当地人购房需求有限，投资者也会考虑城市发展潜力和后期接盘难度。