每经记者 杨羚强 发自上海　　

　　 “关注房子从来离不开价值，但是我们感觉到从来没有像今天这样关注价格之外的价值。”在中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌、住建部政策研究中心副主任秦虹、复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰、金地集团上海分公司营销总经理宋家泰4位嘉宾的一场“头脑风暴”之后，作为主持人的《每日经济新闻》上海中心总经理黄波对价值地产作出了这样的总结。

　　 上述4位房地产业内人士对地产价值进行了不同角度和维度的解读，令开发商对价值地产的理解更为接近，中国地产业下一个黄金十年的发展“密码”已经呼之欲出了。

　　提升品质=提升价值？

　　 “产品品质有很大的提升，但是大家感觉到价格的提升远远高于品质的提升，也就是说性价比不合理。”顾云昌认为，出现这样的问题是因为房地产开发出现了误区——单靠土地升值来获得品质的提升。导致这一问题的原因不仅是开发商，也有市场环境的因素。

　　 2004年以后楼市一直处于供不应求的卖方市场中，缺少激烈的竞争。这种情况下，房子不论好坏都可以卖掉。房价上涨是因为土地涨价，而性价比没有提升。现在政府调控市场，从表面上看是稳定房价，实际上是让老百姓买得物有所值。所以，开发商努力提升产品品质，是价值地产的方向。

　　 顾云昌的上述观点，得到了上海金地营销总监宋家泰的赞同。据他回忆，2008~2009年金地年旁边有一个毛坯房，开发的速度没有金地这么快，当时的均价是1.4万~1.5万元，而现在售价已经达到2万元/平方米。

　　 宋家泰也认为，确实存在开发商追求土地价值最大化的现象。他介绍，佘山有大量的规划类型的小区，小区卖得比较好，但是交房一两年以后，就很少有人居住。调查后发现发现，这些小区绝大多数都采取了“一九法则”，即把90%的空间给房子，只有10%是公共空间。这也是郊区居住率小的原因。相比之下，世界各地好的酒店，客户都是在公共地区活动，原因是开发商把10%的资源放在室内，把90%的资源放在公共部分。

　　泡沫程度决定地产价值？

　　 陈杰则把房地产有无价值直接指向房地产有无泡沫。他认为，所谓泡沫，就是价值和价格有没有背离。房地产价值是可以测评的，价值可以分为两部分：一是基本价值，也就是使用价值；二是预期价值。

　　 使用价值就是房屋的租金。现在如果按照上海、北京等一线城市的情况，住宅使用价值和价格比应该差距比较大。正常情况下，上述比率至少要比存款利率高，但实际上并不是这样。所以，使用价值和价格出现很大的背离。

　　 但为何房价仍然坚挺？那是因为大家相信预期价值，认为它有投资性。现在买的房子租金很低，买房子不划算，但是人们预期将来房子可以升值，所以要买房。

　　 限购之后这种情况发生了很大的变化，预期价值被打压了。特别是高端楼盘被限购，销售出现一定的问题。在这种情况下，开发商面临价格的调整。但是当价格难以调整时，就要提高房屋价值，即使用价值。

　　 至于如何提升使用价值，陈杰的观点是，做好客户细分，了解购房者第一次置业和第二次置业的差异，分析不同消费者的不同需求，这样使用价值就体现出来了。同时应该全周期调研，卖完后继续调研购房者的需求，提高客户满意度，更加翔实地收集资料。

　　长远利益才是真正的价值

　　 和顾云昌、宋家泰、陈杰等更关注房地产开发过程中的地产价值不同，秦虹关注的是价值地产的长远利益和公共利益。

　　 秦虹说，“在市场经济条件下，我觉得政府第一应该关心长远利益，即节能、减排，通过市场调研来生产符合需求的房子。如果房地产的设计、定位、服务、制造不能够满足社会需求的话，会造成极大的浪费。如果后期要改造，成本是巨大的，这对政府和企业来说都是无法承受的。有一些房子30年就拆了，并不是它不能住了，并不是不结实了，而是它不符合现在生活的需求了，所以这是极大的浪费。”