王营

　　 7月24日的廊坊，典型的桑拿天正积聚着一场预估中的暴风雨。

　　 廊坊万达广场售楼员索小姐有一搭没一搭地应付三三两两前看房的人们，发几份楼书，用手势示意购房者自行去样板间参观。她有些不耐烦地回答已被问了很多遍关于“廊坊限价”的问题。她接待的人中还有其他项目伪装成客户的调研人员。

　　 李磊（化名）就是调研人员中的一名，他是廊坊某售价最高达1万元/平方米豪宅项目的营销总监。“廊坊限价令”迅速在这个小城市传播，李磊需要评估这个颇具杀伤力的调控政策，将给他所在的楼盘带来何种影响。他最初从北京一媒体口中得知该消息时，顿感天黑了下来。

　　 7月26日中午，李磊调研的结果是，“廊坊限价令”已被廊坊各大售楼处普遍解读为“谣言”。7月25日，廊坊市住房保障房房产管理局正式声明该市根本没有出台所谓“限价令”。

　　 “二三线限购扩容”的背景下，限购或不限购，抑或限价，正成为一场讨价还价的不公开演出。

　　 被中断的“限价秀”

　　 “廊坊分区域限价”并非空穴来风。

　　 廊坊一位开发商7月21日左右收到了一份后来被称非正式的文件：《廊坊市房管局关于廊坊市区2011年普通商品住房销售价格控制目标》。这份只限于廊坊开发商内部参阅的文件，最受人关注的是第二条，“建议市区2011年普通商品住房销售价格控制目标为：新建普通商品住房价格最高不得高于9000元/平米。市区中心区（政治、商业、金融中心）平均价格不得高于8200元/平方米，市区周边地区平均价不高于7100元/平方米。”

　　 该文件内容还说明了制定政策的依据是，“河北省住建厅《关于进一步做好环首都部分县（市）房地产市场调控有关工作的通知》（冀建房【2011】316号），环北京县（市）新建商品住房最高销售价格不得高于2011年1-4月份新建商品住房最高销售价格。”

　　 这个消息让李磊很是焦虑。他当时认为，如果照此限价，意味着他所在的市中心楼盘今后的售价都不能超过9000元/平方米，这将极大地挤压公司的利润空间。据介绍，李磊所在的楼盘均价为8800元/平方米。但随后李磊兴奋地告诉记者，市房管局回应说，由于他们楼盘已经备案，并不在限价的范围之内，限价主要限制的是新建楼盘或者续建项目。

　　 打着“廊坊第一豪宅”称号，李磊所在的楼盘定价已经是廊坊最高一批项目，但均价并没有超越9000元/平方米的上限。不仅如此，记者走访调查后发现，廊坊80%的楼盘价格距离廊坊市房管局所规定的价格都有相当一段距离。

　　 廊坊市第一大盘的“华夏幸福城”，目前住宅销售均价在7500元/左右。万达广场，商业以及住宅产品均价约为8500元/平米，销售人员表示，万达广场再开盘为第四期，价格一直稳定在该水平。而在市场传出参考售价为9200元/平米的盛德金地项目，销售人员在当天给出的报价仅为7000多元/平米，该销售员表示，这是“因为开盘会有各种优惠”。上述楼盘均位于廊坊市中心黄金位置。

　　 廊坊限价令由于正处住建部加紧拟定需限购扩容名单之际，因而引起房地产界轩然大波。早在今年6月，河北省香河县就曾出台过此类“限价令”，当时被业内人士分析为可能成为地方政府折中调控的新思路。时隔一个多月，廊坊市向开发商发出的“限价令”，则被业内解读为“避免环首都经济圈受到北京限购带来的溢出性房价泡沫”。

　　 不过，对于此次廊坊市的限价

　　 政策，廊坊市房管部门一直未明确公告。7月22日，记者致电廊坊市房管局，廊坊房管部门办公室相关负责人对记者表示，一切以官网公告文件为准。7月25日，记者在廊坊市房地产业信息网看到了这则关于“落实国家调控政策控制房价过快增长”的消息。该公告称，“国家限购政策执行后，部分市民对我市房价情况比较关注。前段时间以来，为调控市场、稳定价格，推进房地产业健康发展，我们采取了以下措施。”但该公告通篇未提“限价”字眼，仅称销售价格将按区位、土地成本、规划条件、装修程度等不同情况，逐项目申报确定。

　　 李磊私下分析称，这或许是房地产调控关键时期，廊坊市的一种炒作。在廊坊，以万达为代表的大量产品都针对北京的投资客，一旦出台限购政策，将对廊坊楼市造成重创。地方政府在限购令到达前，限定房价涨幅，也不失一种明智之举。

　　 限购扩容的难度

　　 李磊的揣测，是目前二三线城市限购扩容所面临僵局的真实折射。

　　 限购政策打击了开发商的终端消费市场，令开发商资金链紧绷，但相比开发商，地方政府可能更着急。在地方债务严重的当下，很多地方政府高负债运行。据审计署数据，2010年底，有78个市级和99个县级政府负有偿还责任债务的比率超过100%，分别占两级政府总数的19.9%和3.56%。21世纪不动产分析师称，地方敢于负债是因为它握有大量可变现的土地，而一旦土地市场变冷，这些债务就有被悬搁的危险。

　　 中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天也认为，“对地方政府而言，有流量就有税收，这点本质上和代理企业一致，限价可以，限购则要命。”

　　 但陈啸天并不看好限购范围扩大的效果。“第一，从技术角度来看，限购不比限贷，各地交易系统没联网，操作上有难度；第二，进入下半年后，地方政府开始高度关注当年的税收、财政以及明年收支问题，执行政策上有松动的冲动。”陈啸天认为，即便限购，执行也会被大打折扣。“其一，地方和中央利益协调机制没有做好，执行很难到位；其二，民间资金始终没有得到疏导。这二者没能得到有效解决，再出政策效果也是打折扣。”

　　 中原集团研究中心通过对50个未“限购”二三线城市的调研发现，这些城市的住宅价格无一出现下跌。其中37个城市住宅价格出现小幅上涨，其余13个城市的价格则基本持平。

　　 该调研报告显示，受核心城市出台“限购”政策的影响，部分二三线城市承接了部分来自这些核心城市的投资或自住需求。举例来说，由于福建省的厦门出台了“限购”政策，部分投资需求转而投向泉州市；由于北京出台了“限购”政策，部分购房者转而将目光转向河北的廊坊、燕郊等地。总体来看，50个城市中受益于挤出效应的城市达到21个，这些城市上半年均未受到调控政策的明显影响。中原分析师认为，包括“泉州、文昌、琼海、万宁、常州、昆山、太仓、盘锦、丹东、营口、燕郊、廊坊、安阳、威海、烟台、淄博、嘉兴、东莞、惠州、中山”等20个城市在内，这类城市如果一旦限购，市场将受明显影响。

　　 中原集团研究中心建议，对于二三线城市，“限购”政策不应一刀切。对一些本地投资需求占比较高的城市应尽快出台“限购”政策；外地客占比较高的城市应区分对待，一些有自然景观的城市应该区分旅游地产和普通住宅进行“限购”，一些因大城市“限购”而挤出到周边城市的自住需求，应采取鼓励的政策。外地投资需求占比较高的城市，也应尽快出台“限购”政策。

　　 在卓达·香水海进京推介会上，卓达集团总裁助理陈松认为，限购应区别对待，而对于那些房价上涨过快城市的核心区，由于这些区域居住需求多为刚需，地方政府应尽快出台并严格执行限购政策。

　　 北京中原三级市场研究总监张大伟认为，像廊坊这样一线大城市的卫星城市，当一线城市执行严格限购政策后，它不仅承担了本地的需求，而且承担了大城市的溢出性需求，因此房价远远超过了当地人的收入水平，所以后续调控的可能性依然存在。