黄树辉

　　深圳房地产调控政策不断升级，逾七成商品房供应扎堆下半年上市，部分开发商开始七折甩货，楼市价格战硝烟渐起。

　　世联地产市场研究部总监王海斌预测，下半年深圳房价下行压力较大，房价下降幅度或达10%至15%。美联物业全国研究中心主任徐枫则认为，限价房入市后，楼市拐点将现。

　　但与2008年出现的降价求生不同，目前多数开发商短期资金压力仍未构成生存威胁，楼市需求依然旺盛，大规模降价潮短期内仍难出现。

　　开发商价格战烽烟渐起

　　继碧桂园宣布将七五折卖房之后，深圳本地开发商益田集团也掀起大幅降价促销行动，被当地媒体称为创下今年调控打折幅度最新纪录。

　　益田集团对外宣布，公司旗下项目益田大运城邦二期8月6日将推出300套毛坯房，户型涵盖53~92平方米的房源，购房享罕见七折优惠，折后价直接从12000元/平方米降到8000元/平方米，每平方米直降4000元，首付15万元起，该项目正在进行优惠申请。

　　益田大运城邦位于深圳龙岗片区边缘，与中海地产的康城国际和塞纳时光两个项目同处于大运会板块。此前，中海地产以低价推出两个项目的1300多套房源，开盘当日被抢购一空，直接导致周边楼盘陷入降价与否的纠结状态。

　　相较此前开发商遮遮掩掩的变相降价，益田大运城邦大幅度促销行动在深圳楼市掀起一股不小的冲击波，深圳楼市近日出现的降价跑量楼盘开始增多。

　　公开资料显示，位于盐田港后方陆域同富裕路的金山碧海近日也推出最新优惠措施，特价房14500元/平方米，其他房源购房享七五折。

　　多数业内人士分析认为，开发商降价苗头显现与深圳不断升级的调控政策直接相关，在限购、限价的大背景下，主流开发商中海、招商、莱蒙地产已经率先限价试水楼市，并在胶着的楼市战局中抢占了先机。

　　在中海地产降价之后，莱蒙水榭春天在6月11日推出限价房均价每平方米2.1万元，当天狂销20亿，创下深圳楼市2011年单日推盘量和销售额的新纪录。

　　招商地产的雍景湾在6月18日开盘当天，以每平方米3.5万元限价又一次引发抢购，首批600余套单位在半天时间内销售逾八成。招商地产当天下午再次加推2栋，火热销售延续到深夜，销售结果远超预期。

　　更让开发商不寒而栗的是，素有中国房地产行业“风向标”之称的万科启动了“万团大战”行动，覆盖区域之广、供应货量之大均为万科史上仅见。

　　根据深圳万科提供的资料，自7月22日起，万科团购活动“万团大战”将启动，客户可以通过申请会员卡，参与深圳旗下十一大楼盘12月31日前所有房源的团购，若在项目开盘当天购买，更可享总价减5000元/套优惠。

　　该活动将历时一个多月，参与活动的房源预计达10000套，所推出的11个楼盘，覆盖了深圳龙岗、罗湖、福田、盐田、宝安，及东莞与惠州的纵深区域，此举被业界认为是万科拟掀起降价行动的先兆。

　　七成房源鏖战下半年

　　深圳开发商紧急出货的直接原因，是当地限价政策进一步升级，此前“价格增幅不超过GDP增幅”的要求上升到部分片区房价月度环比零增长。

　　尽管深圳规划和国土资源委否认对房价调控目标进行调整，但多家开发商反馈信息显示，7月起将对新增预售项目实行按面积分户型限价，并且要求各类户型成交均价每月环比零增长。罗湖、福田、盐田、宝安等几个区开发商被分别召集开会。

　　再往前追溯十几天，深圳7月11日起刚刚执行二手房评估价征税措施，这令二手房交易增加相当于总价3%~5%的交易税费成本，二手房成交量骤降九成，深圳二手房市场同样面临萧条时期。

　　王海斌向《第一财经日报》表示，深圳版的限价令在全国来看都是最严的，加上限贷、限购等措施，深圳已经成为全国楼市调控最为严厉的城市。

　　他认为，开发商降价背后可以有很多原因，要么是资金链紧，开发商要降价换资金求生存；要么是供需矛盾，由于供大于求开发商也会降价，而对于目前的深圳楼市来说，“很多开发商降价是因为对于未来看不清楚，此刻的调控环境对于小开发商而言是极不安全的，大家都会担心自己在这轮调控中会不会被干掉。”

　　官方研究报告显示，开发商在下半年集中推货已成为紧迫的现实。根据深圳市房地产研究中心公布的《2011年1~6月深圳房地产市场分析报告》，2011年深圳市计划新批准预售商品住房总规模为5.24万套、526万平方米，而上半年实现的预售面积为147.04万平方米，仅完成了全年目标30%左右。

　　此前美联物业发布数据称，深圳下半年预计有103个楼盘入市，比上半年增加63.49%，主要集中在南山、宝安、龙岗三区，总供应量将达4万多套。

　　不过美联物业全国研究中心主任徐枫解释说，预计会有不少开发商放缓施工延迟开盘或者调整营销节奏，实际开盘量可能只有这个理想状态的七成左右，即使如此也意味着深圳下半年有超过70个楼盘入市。

　　深圳对房价的再度从严限价，下半年房价下调几乎成为共识。深圳另一家大型上市房企营销负责人向本报表示，多家开发商不得不重新审视调控政策和销售策略，在下半年加快出货，否则必然会影响公司的全年销售业绩。

　　

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