贾海峰 葛育民

　　 原定于7月27日开展的北京王府井国际品牌中心项目投标预登记，未能如期进行。

　　 当日，北京市土地整理储备中心网站发布公告称，因该地块上大甜水井胡同19号院、21号院的修复方案需要调整，为保护投标人利益，决定将该项目投标预登记时间推迟至8月10日，投标时间推迟至8月12日。

　　 记者在地块现场看到，北京王府井大甜水井胡同北面的一块地已建起了临时围墙，围墙东侧就是喧嚣的王府井商业街。

　　 由于地理位置优越，很多开发商均对该地块“虎视眈眈”。

　　 但政府有关部门则担心，这个地块的出让将再一次牵动房地产调控的脆弱神经，因而希望“不要对这个地块过多炒作，以免带来不必要的压力”。

　　 过热的担忧

　　 该地块附近居民告诉记者，原大甜水井胡同21号的位置就在围墙里边，但奥运会前已被拆掉，现在围墙内的“古建筑”是后盖的。

　　 据了解，大甜水井胡同21号在胡同中段北侧，与19号原为一体，是贝子溥伦的府第，人称“伦贝子府”。这里正是此次推迟投标的王府井国际品牌中心项目所在地。据记者了解，王府井国际品牌中心项目土地性质属商业金融用地，总用地27201.24平方米，建设用地20801.24平方米，而建筑控制规模达85100平方米。

　　 北京中原地产总监张大伟认为，王府井国际品牌中心项目在北京市内城区已属于“绝对稀缺资源”。该地块作为北京楼市最核心地块，预计出让单价很可能比较高，“有可能接近上海的南京路等地块，进入商业地块前五”。

　　 一家准备参加投标的开发商向记者透露，该地块的投标价格不低于40亿元，也就是说楼面地价在4万-5万元/平方米之间。

　　 万科副总裁毛大庆表示，王府井地块的关注度很高，购买标书的就有几十家企业，而目前北京土地市场上，一般每个地块只有2-3家企业参与投标。因此，王府井国际品牌中心土地价格潜力不可小视。

　　 而关于此次投标推迟原因，业内说法不一。

　　 K8土地网CEO申威表示，王府井地区还不足以成为整个国内房地产市场的参照，其推迟投标应与市场大环境无关，据了解，此前的标书已经提及有古树和四合院需要保护。

　　 但一位知情人士称，上述两处恢复性建筑方案并不是大问题，即使要调整，也没必要在临开标的前1天突然宣布暂停。他认为，推迟投标很可能和整个房地产市场调控的宏观形势有关。

　　 北京市国土局有关负责人近日表示，希望大家不要对该地块过多“炒作”，也不要提及“地王”。官方认为，由于王府井是商业地块，商业地块和房地产调控无关，核心地块热很正常，王府井地块即便卖出高价，也不代表着北京市土地市场有明显变化。

　　 张大伟表示，王府井地块是目前北京市二环以内仅有地块出让，周边住宅房价均已经超过10万元/平方米；最近4年内，二环以内出让的商业地块仅有3块，而且平均体量只有3万平米左右。而王府井这个地块仍有8万平米的建筑，虽然不可以做大型综合购物中心，但是其建筑成商业物业，仍然比在当地收购商业物业便宜。

　　 2011年的北京土地市场可以说是商业地产年，而大量商业地块的出让，填补了住宅地块成交趋势走冷的问题，也为北京市应付巨额土地储备贷款提供了持续的还贷资金来源。

　　 毛大庆表示，当前的调控重压下，预计房地产市场将继续走低，到年底可能会迎来一个更大的低点，大部分项目都面临滞销的情况，但是有很多上市公司仍需要收购地块，以保证后续几年的开发。

　　 北京土地储备管理网的数据显示：今年来，北京出让的总地块合计为130块，供应的总土地建筑面积合计为1219公顷，其中与商办类有关的达到了30块，447公顷。土地出让金总额更是达到了383亿元，占总成交额578.7亿的66.2%。远超住宅的占比。

　　 脆弱的神经

　　 国务院以及房地产调控有关部门近日纷纷表态，称加强对房地产调控政策的执行力度。前述知情人士说，如果在这个时候再出“地王”，恐怕引来再度调控的压力。毕竟今年北京市已经连续2个月实现了房价“稳中有降”。

　　 7月12日的国务院常务会议要求，房地产市场调控正处于关键时期，调控要继续从严。7月25日，北京市市长郭金龙在一次会议上称，将把房价控制在合理水平，坚决落实调控。他指出，下半年北京市将坚定不移搞好房地产市场调控，切实把房价控制在合理水平。

　　 北京市住建委新任主任曾在一个场合表示，北京市今年将以完成房价“稳中有降”为最高承诺，“其他的都要为这个目标让路”。

　　 记者了解到，北京市国土部门在严防出现“地王”的问题上已经做尽了功课。7月份，在北京市最热的地块中服地块后续9块地出让的时候，北京市国土局就有意调高了土地出让底价，这样即便是房地产企业报高价，其所呈现出来的溢价率也不会太高。

　　 除此以外，北京市在出让土地的时候，采取了“限地价竞配建保障房面积”等做法，被国土资源部采用，作为改革“招拍挂”制度的重要改革方向。目前，北京市住宅用地出让当中，全部配建保障性住房，提高了拿地门槛和条件，限制了地价发展。

　　 不过，随着土地市场形势转变，北京市这种系列做法，也收到了开发商的非议。

　　 一位开发商对记者透露，北京市为了限制溢价率，通常去项目周边考察房价，以房价倒推计算土地出让的底价，这是以前开发商拿地的推算逻辑。但是目前房价看跌，开发商担心目前的房价会下降，这样倒推的地价，开发商都不买账，于是越来越多的地块开始出现流拍和流标。

　　 而对于国土部门来说，其既要保持土地溢价不上升，不要出现“地王”，又要“低价快销”地加快卖地步伐，以应对土地出让金下降带来的偿债风险问题。

　　 北京中原地产的分析报告认为，自去年以来，住宅地产收到严厉打击，特别是今年春节后的最严厉版限购。严厉限购及限贷政策让一线城市的住宅地产迅速降温，其前景可以说在可以预见的时期内将非常惨淡。投资方和房企不得不寻求其他投资渠道，商业地产回报率则节节攀高。