梁宵

　　今年5月以来监管机构几番窗口指导之下，房地产信托仍持续升温。近期中信信托的一款产品最高预期收益率达到了25%，甚至连同业人士都感叹“太高”，但房地产信托仍受到投资者的大力追捧。“一款1~2个亿的项目，一两天就能预约完。”一位银行的理财经理表示。

　　“目前融资成本已经很高了，许多房企也是走一步算一步，不融资就是死。不管是房企，还是信托公司，甚至投资者，都寄望于未来的政策松绑。”在一位知名信托公司产品设计经理看来，许多房企高成本融资，无疑饮鸩止渴。

　　25%里有玄机

　　据中信信托上述项目的客户经理介绍，该房地产信托发行规模为10.24亿元，其中3亿左右资金将用于向天津星耀五洲收购指定地块项目公司的股权，另一部分作为建设预留资金用于向项目公司增资，进行后续开发建设——中信信托将以股权收购价款、增资款、信托贷款3种方式综合运用信托资金。

　　“这个项目与众不同的一点就在于，中信信托不是给房地产商贷款，而是直接收购项目公司股权，后期也由中信信托来控制项目。”该客户经理强调。股权投资的房地产信托也是政策一贯鼓励的方向。

　　“一般来讲，股权投资的项目可以达到很高的收益率，但目前市场上此类产品凤毛麟角。”上述产品设计经理对《中国经营报》记者表示。

　　而普益财富研究员陈朋真对照项目的公开信息之后表示，从项目到期之后的收益模式来看，很难说是真正的股权投资。“严格意义上的股权投资项目是到期后分配股权给投资者。这个项目并非如此。”

　　据中信信托网站的产品介绍，收益分配方式有两种：一种为到期之后可行使优先认购权，一种为选择现金收益。按照第一种分配方案，25%的收益率看似唾手可得。资料显示，目前同类地产项目的市场价格为高层住宅每平方米8500元~9000元；别墅每平方米13000元~14000元；而投资者通过信托计划拿到的优惠价格却能低至高层住宅5500元/平方米，别墅7500元/平方米；相当于以5~6折的价格入手。难怪客户经理信誓旦旦地表示：“就算房价不上涨，盈利也是可以保证的。”

　　但是，在限购的情况下，投资者的优先认购根本无法成行，只能选择现金收益的方案，在此种情况下，25%的高收益则只能望洋兴叹，因为按照现金收益模式，2年预期年化收益区间约为每年10%~19%；3年约为每年10%~21%；4年约为每年10%~23%。

　　“我们预计，在项目两三年之后，限购政策是会松动的；而且，相比之下，天津的限购政策并不严格。”上述客户经理表示，投资者借道信托投资房地产的收益将会很有保证，“天津的房地产是刚性需求，房产是最保值的一种资产，如果这阵子行情不好，可以等政策松绑之后再出手。”

　　但是，陈朋真却表示，上述项目最大的风险来自于一些“灰色”元素。“此类包含优先购房权的产品有点替开发商提前垫付房款的意味，如果到期开发商没有拿到预售许可证，而政策上又严格打压的话，投资者的收益就会面临很大的变数。”

　　针对上述疑点，记者致电中信信托总经理办公室，截至发稿前，并未获得回复。

　　长短期收益倒挂

　　无独有偶，平安信托和绿城中国将共同打造的平安财富安城1号房地产基金信托产品也宣称收益率高达25%以上，并表示为“真正的股权投资类产品”。

　　房地产信托的收益日渐走高成为一种普遍的趋势。普益财富监测到的数据显示，去年8月份房地产信托平均预期年化收益是9.8%，9月份即攀升至10.19%，而到今年7月份上半月，已升至11.23%。

　　陈朋真解释说，这源于两方面因素：一方面是随着市场利率升高而相应上浮，另一方面也凸显了房地产公司的资金链收紧，融资难度增大，因此议价能力下降。

　　某第三方销售公司负责人也表示了同样的看法，现在房地产商资金饥渴，因此不惜高成本拿钱。据其透露，“目前房地产项目打包的价格一般是20%，这其中扣除信托公司2%~3%的返点以及渠道2%~3%的发行费用，投资者的收益率能占到10%~15%。”

　　一些“反常”的数据则更能说明问题。普益财富统计数据显示，今年6月到7月13日发行的房地产信托显示出平均预期收益与期限“倒挂”的现象，2年期到3年期(不含)房地产领域集合信托产品较3年期以上高0.90个百分点。

　　“一般情况来看，长期信托由于资金占用时间长，容易遇到较大的政策变动，风险相对较大，因此收益率也会相对较高，”陈朋真说，“短期产品收益率的相对高企则说明了开发商短期填补资金漏洞的需求紧迫，而非以往的常规性融资。”

　　越是市场行情不好、资金链收紧，资本的收益率越高；但相反，如果行情不好，高收益率又将如何实现？房地产信托正陷入这样的悖论中。

　　最后的疯狂？

　　5月底银监会对房地产信托余额和新增规模排名前20的信托公司进行了窗口指导，要求信托公司严控房地产信托业务风险，对于房地产信托余额较大的信托公司，要求“规模要实现稳中有降”；对于房地产信托新增规模较大的信托公司，要求“把握好节奏，严格控制增速”。

　　但是数据显示，房地产信托的余额和占比不降反升。中国信托业协会刚刚发布的二季度信托公司主要业务数据显示，二季度信托投向房地产领域的资金余额为6051.91亿元，比一季度增长24.3%。

　　同时，尽管收益背后风险高企，但许多投资者却似乎不为所动，“一款1~2个亿的项目，一两天就能预约完。”一位银行的理财经理表示。而某股份制银行的私人银行人士也表示，“知名房企的项目很受追捧”。

　　据上述第三方销售公司负责人表示，目前投资者的认购情况仍然很踊跃，而且基本上是瞄准高收益。“有知名信托公司的风控自称做的很好，因此收益率只给到9%，但是投资者根本不买账，产品到最后无人问津。”

　　但是，日益飙高的信托产品收益率背后，企业难以覆盖高昂融资成本的风险不容小觑，“信托公司自身也意识到目前的风险太大，有意放缓放行节奏和规模。”上述产品设计经理表示，“不过房地产信托是各家公司的业务大头，目前也没有更好的替代产品。”

　　上述第三方负责人也表达了同样的意见，现在风险积聚，就看谁先爆发，“一般来讲，机构要先于投资者做出反应，尤其是大公司，不能以牺牲自身的名声和信誉为代价，拿着投资者的资金去博弈高风险。”