牛娟娟

　　在日前召开的银监会2011年中工作会议上，银监会主席刘明康对下半年房地产贷款风险防控提出明确要求，指出要紧抓房地产贷款风险，杜绝各类信贷资金违规流入房地产市场。同时，继续对商业地产和二三线城市房地产风险保持关注和警觉。

　　房地产业是资金密集型行业，杠杆通常比较高，一旦房地产市场的泡沫破灭，房地产企业的现金流会很快枯竭，从而导致房企资金链断裂，并把风险迅速传递给银行，进而传递给整个社会，导致系统性风险爆发。由于部分城市房地产价格增长过快、房地产贷款风险隐患增多，房地产贷款风险也成为近年来市场最关注的信贷风险之一。

　　2010年以来，管理层对房地产行业信贷风险就进行了有针对性的提前布防，包括及时制定并执行差别化个人房贷政策，以遏制投机性购房需求；严格监管房地产开发贷款，对有闲置土地、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，停止新发放贷款和贷款展期。对房价过高、上涨过快的热点城市，各地主动开展了房地产调控政策执行情况专项检查，有效避免信贷资金违规进入房地产投资投机领域。

　　今年以来，随着楼市调控持续深入，监管部门对房地产贷款的风险管控也随之升级。银监会早在年初发布的2010年报中就表示，2011年将严厉查处房地产开发贷款中的违法违规行为，强化房地产集团贷款管理，加强抵押品的合规认定、价值评估和后续管理工作。此外，银监会要求商业银行多次开展房地产压力测试。对保障性住房建设贷款，实施了有别于商业性房地产和一般融资平台的监管政策，督促银行业金融机构在风险可控的前提下，加大信贷支持力度。这些措施对降低房地产贷款风险、促进房地产业的健康发展发挥了积极作用。

　　记者在采访中了解到，房地产贷款主要包括开发贷款和住房按揭贷款两类。今年上半年，银行对房地产开发贷款的审批日趋严格，开发贷款审核要综合评估，考察具体项目和股东实力等。“今年想获得开发贷款相当难，主要是信贷额度紧张和国家政策控制严格。”浙江某房地产企业负责人对记者表示，“与往年相比，今年获得资金可以用‘很严’来形容。”此外，在开发贷款从严控制的同时，按揭贷款也呈现出逐渐萎缩的态势。申请难度不断加大，审批程序严格，放款时间长，成为今年几大特点。

　　在各项调控政策的综合作用下，目前房地产调控成效初显。央行日前发布的2011年上半年金融机构贷款投向统计报告显示，上半年房地产贷款增速持续回落，保障性住房开发贷款增长较快。同期，人民币房地产开发贷款累计新增2098亿元，余额同比增长13.7%，比一季度末回落3.8个百分点；购房贷款累计新增5815亿元，余额同比增长18.5%，比一季度末回落4.8个百分点。来自国家统计局的数据也显示，今年上半年，全国房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%。而央行刚刚公布的数据显示，今年上半年，主要金融机构及农村合作金融机构、外资银行等人民币房地产贷款累计新增额7912亿元，同比少增5985亿元。也就是说来自银行的贷款在房地产开发投资中的比例在下降，目前占比是30%。

　　而为了防范房地产贷款的风险，银监会在二季度开展了新一轮的房地产贷款压力测试。刘明康也于近日表示，根据压力测试的结果，即使房价下跌50%、30%，也就是说跌掉五成、三成，我们的不良贷款都可以承受，银行业不存在被房地产商裹挟一说。

　　很显然，前期调控的成绩是显著的，房地产贷款风险控制的程度也令人满意。然而，乐观的数据并不代表风险的消失。来自华安证券的分析人士就此指出，“当前，房地产贷款风险市场非理性因素依然存在，其中土地储备贷款和房地产开发贷款仍是风险防控的关键领域。随着房地产调控深入，部分信贷资金形成实质性风险和损失的可能性也在增大，个人住房按揭贷款业务中不审慎行为的存在，信用风险隐患可能上升。”

　　此次银监会强调，下半年，必须督促银行业金融机构一以贯之地执行关于土地储备贷款、开发商贷款和个人住房贷款的监管要求；继续与各地、各部门加强联动，严格落实房地产开发企业“名单式”管理；要求银行业金融机构一定以在建工程为抵押，并及时调整抵押物估值；加强对商业物业抵押贷款、个人消费等非住房类贷款的监测，杜绝各类信贷资金违规流入房地产市场；继续对商业地产和二三线城市房地产风险保持关注和警觉。

　　有业内人士认为，防范银行业由于房地产贷款产生的过度风险，稳健有效的审慎监管至关重要。下半年，要严控房贷风险就要严格落实上述有关监管要求。此外，要进一步落实资本充足率、拨备率、杠杆率和流动性监管新工具，对商业银行实施新的审慎监管。同时，银行自身必须审慎经营，提防风险。

　　对于银监会此次提出的“继续加大保障性住房建设支持力度，督促银行业金融机构在符合要求的前提下，加大力度抓紧放贷，增强责任意识，全力支持完成今年的保障性住房建设任务”的要求，有关专家指出，这是银行业进一步贯彻“有保有压”的要求。

　　中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇就此表示，金融机构要结合各地实际，发挥自身优势，不断探索和创新保障性住房建设融资模式，多种方式拓宽融资渠道，努力为安全工程提供全方位、全过程的综合金融服务。此外，要创新业务品种，加大对保障性住房建设的支持力度。同时要对保障性住房在贷款资产质量认定、不良贷款核销等方面实行区别于商业性房地产的信贷政策。