在冬天里聆听春天 调控下房企如何应对

　　 编者按： 2011年，楼市调控愈演愈烈，各种政策枷锁横身，整个行业阴霾笼罩。“三限”之下，楼市观望情绪浓厚，成交量跌至冰点。特别是金融政策的进一步收紧，更是让开发商的资金捉襟见肘，房地产行业迎来了2008年以来最大的挑战。

　　 如何应对？未来前景怎样？还是让我们听听业内专家和大佬们的意见吧！

　　住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林

　　王珏林：楼市正趋稳 调控应加码

　　□经济视点报见习记者 王 楠

　　

　　 2011年前七个月，中国房地产市场波涛汹涌。国家对于房地产市场的调控政策步步深入，开发商资金链越来越紧张，保障房建设登台“唱主角”……楼市新政下的中国房地产市场形势和前景究竟如何，成了热门话题。

　　近日，中国住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林，就我国房地产市场政策和形势发表了自己的观点。

　　

　　楼市回归理性

　　王珏林首先列出了两组数据：2011年上半年商品房销售量为4.25万亿平方米，去年上半年房地产销售总量是 3.94亿平方米，同比增长8.1%；住宅销售价格同比增长12.1%，房地产开发面积同比增长 32.9%，6月份投资总量同比增长39.2%，商品房建设投资总量同比增长12.6%。

　　“销量是反应市场的核心，其他指标都是为销量服务的，所以由以上数据可以看出，整个市场不像大家所担心的那样悲观，各项指标都比较好，尤其是销量和开发投资。”王珏林指出，如果销售量按今年上半年的水平坚持下去，全年就可能接近2009年9万亿的水平，所以说，今年应当是一个好年头。

　　王珏林认为，现在一线城市处在观望期，各项指标不是太好。而二、三线城市受调控政策影响较小，支撑着整个上半年的销售量。他同时指出，在调控政策的影响下，虽然房价涨幅趋缓，但还在上涨，这说明市场外部环境和市场的支撑都非常强，所以调控的任务非常艰巨。

　　另外，王珏林还指出，政策倾向下，刚性需求和中小户型会成为市场的主体，所以国家调产业的同时，住房结构也要调节。

　　

　　调控政策应加码

　　央行年内三次加息，这对于房地产市场的影响有多大呢？

　　王珏林指出，加息不是单纯针对房地产市场的，而是国家为了抑制膨胀所采取的措施，主要是针对物价的。虽然房地产价格在物价中的比例很小，但是房价毕竟是一个社会问题、民生问题，也是大家最关注的问题，所以加息对房地产业的影响非常之大。

　　“2007年至2008年期间，因为特殊情况调控政策实际上停止了，2009年、2010年又变得日益严厉起来。”王珏林明确指出，调控政策只有保持连续性和稳定性，才能达到理想的效果，如果中间不断反复，伤害的不仅是调控政策本身和我们的市场，政府的权威也将受到质疑。所以说，按照目前的市场情况，调控还应当加强，还要继续贯彻下去。

　　

　　保障房难撼商品房市场

　　在商品房市场备受“调控”的背景下，保障性住房因其终端销售方面的高保障性与低压力而极具吸引力。那么，今年大量开工和进入市场的保障房是否会对商品房销售造成影响呢？

　　“大家担心的是保障房增加必然要占商品房市场用地指标，但目前的实际情况不是这样的。”王珏林说，保障房并没有占据商品房市场用地指标，2010年18.87万公顷，2011年是21.8万公顷，今年比去年增加2.93万公顷，这里分给保障房1.33万公顷。目前的保障还是初级保障，即低收入保障。这部分人群没有市场消费能力，不会影响到消费市场，但对市场也有一定的影响，因为这里有一部分年轻人，如果没有扩大保障住房，可能利用父母的首付优先进入市场，但是如果目前有这样的政策，他们就可能会等待进入市场，所以他们的影响很有限。

　　他同时还指出，保障房最大的困难是资金问题，不管从哪个方面来讲保障房都是政府的责任和任务，应当采取多种方式来解决目前资金紧张和任务重的问题。

　　北京大学经济研究所所长雎国余

　　雎国余：发展请摸准前后石

　　□经济视点报见习记者 刘向明

　　

　　 2011年，房地产企业在新的政策环境下显得进退唯谷，正确认识当前的宏观经济形势和宏观经济政策，将成为许多企业摆脱困境、重新走上发展之路的关键。

　　近日，北京大学经济研究所所长雎国余在郑州出席活动时，对当前中国的宏观经济做出了详尽的分析。

　　

　　历史是“前脚石”

　　“我们要正确认识和把握中国改革开放32年来的历史进程，这个很重要，关系到今后怎么走。”雎国余首先强调。

　　从1978年年底至今，改革开放已经历了32年的风雨历程，在这32年中，中国经济平均每年保持9.8%增幅，当然这其中房地产行业的贡献功不可没。然而，另一方面，我们也经历了数次通货膨胀的轮番轰炸。

　　“过去32年间曾发生过好几次通货膨胀，比如说1988年通货膨胀率，政府公布的数字是18.3%，实际上是40%；1993年通胀14%到15%，当时经济增长率是13%到14%，出现了所谓经济过热的问题。今年，我们通胀本来控制的目标是4%，现在看，4%肯定完成不了。一月份4.29%，二月份4.29%，三月份5.4%，四月份5.3%，五月份5.5%，六月份6.2%，七月份数字还没有公布，应该是在6到6.2%，所以形势还是比较严峻的。”雎国余指出。

　　我国一直以来处在一个由落后的发展中国家向现代化、工业化国家转轨的阶段，我们面临的是双重转轨，一种是制度转轨，也就是由计划经济制度向市场经济制度转轨，另一种是发展模式转轨。

　　“我们转轨32年，经济总的来说保持持续的快速增长，通货膨胀也被控制在能容忍的限制之内，所以这么多年来我一直强调，我们取得的是双轨下的高增长、低膨胀，在这一点上我们必须保持清醒的头脑。”雎国余同时强调指出，“但是，我们也应该看到我们确实存在许多问题，如果我们看不到存在的问题，我们就会盲目，就会迷失方向。”

　　他认为，我们还应该学习日本、美国是怎样保护自己的资源和储备的，因为我们必须保证经济的可持续发展，这关系到社会经济发展能不能进入到一个更高的境界，达到一个更高的层次，也关系到中国人能不能在国际社会赢得真正的尊重和尊严。

　　

　　认识当前“后脚石”

　　当前的宏观经济形势仍然是复杂多变、跌宕起伏，各种不确定的因素、各种不稳定的因素交织在一起，形势相当严峻，如何认识当前的宏观经济形势和宏观经济政策的特点，已成为一个迫在眉睫的问题。

　　雎国余用了几句话来阐述他对当前宏观经济走势的判断和对政府政策的建议：“第一句：好中求快，科学发展。第二句：稳中求进，统筹兼顾。这两句话实际上是科学发展观的反映，也是我们开展各项工作的基本指导思想和行动准则。第三句：松紧配合、有保有压。我们两个最重要的、最基本的宏观经济政策，一个是财政政策，一个是货币政策，该紧则紧，该松则松，松紧配合，不能一刀切，要有灵活性，有针对性，有差异性。”

　　经济增长速度和经济效率对我们来讲，仍然有着特殊重要的意义，我们在任何时候都不要忽视这一点。“正因为如此，我们为了经济有较高的增长速度，并推动工业化发展最终达到共同富裕的伟大目标，必须要提供一个、营造一个宽松的政策环境和资金环境。”雎国余说。

　　在对房地产行业影响较大的货币政策方面，雎国余认为并不会发生太大的改变，从现在的经济发展形势来看，国家在货币政策方面还不会放松，8月份很有可能还要有1~2次加息。

　　华远地产董事长任志强

　　任志强：未来十年房地产业潜力巨大

　　□经济视点报记者 李志磊

　　

　　 正当不少房地产商对下半年调控政策松动抱有幻想的时候，国家的一系列政策接连砸下：银行进一步收紧房贷，三、四线城市限购……面对如此不利的政策环境，不少房企对房地产行业的未来产生了怀疑，甚至有不少房企都开始另觅出路，但一直以敢说著称的华远地产董事长任志强却有自己独到的看法。

　　7月30日，任志强到郑州出席相关活动，并作了精彩的演讲。他表示，我国房屋缺口依然巨大，房地产行业在未来十年依然潜力巨大。

　　

　　人均住宅水平低

　　任志强认为，市场上住房分为四个阶段，第一个发展阶段是人均一张床，1978年改革开放之前，我国便处于这个阶段，人均使用面积3.6平方米。第二个阶段是一个家庭拥有一套住房，主要解决的是一个家庭的尊严问题。第三个阶段是人均一间房，中国房地产研究会在今年提出，希望“十二五”期间人均一套房的比率达到60%，但实际情况我们还达不到。第四个阶段是奢侈性消费，提高居住质量。当我们的居住水平提高以后，就需要更舒适的住房，今天我们就看到很多地方出现了豪宅。

　　综合国际市场来看，我国现阶段的城镇化程度大概和美国相差了60到70年，和英国相差50年。我们不但和美国、英国等发达国家比不了，跟二战之后同步开始建设的韩国、日本也比不了。主要原因是我们建国之后的前30年基本上是“去城市化”的。到了1978年的时候，我们的城市化率只有17.9%，而世界发达国家的城市化率已经大大提高。

　　

　　住房缺口巨大

　　从总量上看，我国仍然低于老龄化的平均线，所以在未来的发展中，单从人口的角度看，可持续的人口增长和住房需求将是巨大的。

　　日本住房建设从1950年开始，迅速进入一个高速增长的阶段。这个增长是爆炸性的，这个发展过程是任何国家在城市化进程中都必不可少的，但是我国由于政治原因，没有走上这样的一条路，这就限制了我国的城市化率。

　　目前，中国房地产对经济增加值的贡献占到了5%，但日本房地产对GDP的贡献是我们的6倍。几乎任何一个发达国家，房地产都是支柱行业，即使他们新建数量远远低于我们，但是他们的税收占地方财政收入的比重都是巨大的。

　　一般来说，居住房屋达到户均一套以上的时候，房屋建设才会逐渐下降。任志强表示，从户型套上来说，目前，我国的房屋套数和家庭总数的比是0.78，还没有达到户均一套。从世界各国来看，大多数国家是大于1，最高达到1.2，这些充分证明我国现在住宅发展程度是低的，不是高的。

　　

　　房地产潜力巨大

　　2005年以后，我国的居民收入水平有了一个很大的提高，但居住水平没有相应提高。现在，迁徙到城市的人当中，72%都是租房的，所以我们要建更多的房子才能满足他们的需求。

　　从理论上来讲，城镇居民住房增长最重要的指标是看城市家庭分裂速度，看每个家庭的人口是否在减少。1985年的时候，平均户籍人口4个，现在下降了2个。未来家庭人口户均人口会下降而不会上升，但在下降中可能需要的住房比例会增加，而我国的存量非常有限。

　　任志强指出，与未来住房需求密切相关的主要有以下几个方面：第一是家庭分裂的速度，每个家庭的人口绝对量是否在减少；第二是我们的城市化率是否在提高，按照世界各国已经实现的城市化率来看，我们一定会进入城市化率高增长的阶段；第三是成套住房，至少我们要达到1∶1.1；第四是持续的经济增长率，如果我国未来几年的经济保持8%以上的增长，我们的房地产市场必将继续增长。

　　建业集团董事长胡葆森

　　胡葆森：以战略导向求生存

　　□经济视点报记者 李晓莹

　　

　　 国家调控在短期内不会收手，这已是众房企的共识。如何在被挤压的市场上取得更大的生存空间，如何破解资金困境是当前企业最为关注的问题。

　　7月30日，在中国地产大河研究院成立盛典上，建业集团董事长胡葆森对以上问题进行了分析。

　　

　　认形势

　　上半年，国家宏观调控动用的不仅有行政手段、货币手段，保障房建设也属于调控组合拳之一。全国1000万套的开工量在中央一次次对地方政府“耳提面命”后，基本得到保证。

　　“至少在一年以前，我没有想到保障房在市场供应结构中会超过30%。但从今年‘两会’上得到的数据发现，今年1000万套保障房建设约占到7亿平方米，而去年全国商品房开工量尚不足10亿平方米。”胡葆森说，开发商在1~2年内的生存空间会被严重挤压。

　　2011年郑州房地产年中排行前十名已被“外姓”占据了大半江山，而建业集团似乎早就看破“先机”，早在2002年就转战地市，激流勇退。“我在6年前就已预测到，每个城市前十大房企的市场份额会在七八年后超过市场总体份额的60%以上，现在郑州已经接近60%，包括地市。同时我还预测，每个城市前十大房企中将有一半来自其他城市。”胡葆森说。

　　在调控政策不断加码的情况下，有言论认为将有80%的房企会“死掉”。对此，胡葆森并不认可。他认为，全国6万家房企中有4万家仅仅是“曾经做”，而不是每年每月都做项目。在河南的5000家房企中，持续做项目的企业不足2000家。如今，60%~70%的地产商手头没有项目，过得比较悠闲。

　　

　　破困境

　　“日子真正难过的企业是在过去1~2年内发展快、拿地多的地产商。他们在准备推房的关键时机遇到了限购、限贷，但这在河南占的比例不多。”胡葆森指出。

　　随着银根的持续收紧，贷款越来越难，地下钱庄等社会拆借资金利息已高达5分。作为资金密集型行业，破解融资难题成为房企们共同的心愿。胡葆森认为解决办法还需从项目本身入手，从项目的股权层面可能找到投资者。在银行资金越来越紧的情况下，引入同行战略合作者或是财务投资者不失为比较近的引资方法。

　　在当前严峻、复杂的形势下，胡葆森呼吁本土开发商加强联合。同时，他建议房企思考清楚自己企业的市场边界在何处，并如何一步步扩大；不反对创新，但是在市场不好的情况下要做自己熟悉的产品。

　　

　　虑在先

　　河南建业在13年前便提出了省域化的战略构想，从2002年走出郑州，2008年完成18个地级城市的布局，2009年进入内部攻坚。而今，将近25城个城市，40个项目同时运作，今年开发量达到400万平方米。

　　建业集团现在令人艳羡的成绩，得益于公司最初的独辟蹊径。

　　作为公司决策者，胡葆森提出要“虑在先”。他早在1999年就已对市场需求做出了准确的判断。10年前提前布局，成就了建业如今良好的生存。他预测，今年公司可能实现30%的盈利增长。

　　“如今市场空间还是有的，关键要看房企能否耐住性子。不要静止地看市场，要有发展的眼光。”胡葆森直言，未来5年，建业会在50个城市同时开发100个项目。如今，建业的眼中已经看到了河南500个乡镇。

　　“机会导向型永远没有出路，唯有坚持战略导向型，才能不断找到自己的井冈山、根据地及生存空间。”胡葆森总结说。