万科：以物业服务助推项目销售

　　黄树辉

　　与上海等地出现的物业管理公司弃盘求生恰恰相反，部分大型物业管理巨头还在逆势圈占地盘，越来越多地与开发商捆绑在一起。

　　出现这一情况的重要背景是，房地产调控正在推动微观市场不断进行变革，多数开发商在淡市背景下纷纷祭起物业服务大旗，把物业管理作为助推市场销售的重要砝码。

　　万科集团物业事业部执行官朱保全在接受《第一财经日报》采访时表示，万科物业在未来5年会逐步承接外包业务，写字楼及总部企业后勤外包是公司服务产品之一。

　　朱保全透露，根据万科进行的一次内部调查结果，客户选择万科产品的前三个理由中，约有75%的被调查者填写了万科物业。

　　相对其他开发商而言，万科目前已超越依靠物业推动销售的阶段，万科物业更大程度上成为万科集团的重要战略组成。

　　万科董事会主席王石曾表示，未来10年万科面临着两个转型，一个是从传统的营销向技术科研转型，二是从建房卖房向服务型转型。这不仅是未来万科发展的方向，更是万科持续领跑房地产行业的核心竞争力。

　　以物业服务助推销售

　　开发商借助物业管理服务推销自己产品此前一直存在，但在目前的房地产持续调控背景下，开发商承诺物业管理服务呈现出更加普遍化和功利化趋势。

　　物管巨头纷纷趁机扩张，被称为全球物业管理领域“五大行”的世邦魏理仕、高力国际、仲量联行、第一太平戴维斯、戴德梁行，在国内房地产市场上出现的频率越来越高。

　　7月25日，中国铁建国际城与南都物业签约，号称要“打造中国五大行”的南都物业将为中国铁建国际城提供更多个性化的社区服务。

　　此前的7月19日，远洋地产与戴德梁行签署《远洋桃花岛项目物业顾问合同》，宣称引进戴德梁行作为物业管理顾问，把远洋桃花岛项目打造成黄山地区一流的高端项目；海南文昌的海拓·澜湾近日则与世邦魏理仕携手。

　　宣称将提供优质物业管理服务的项目，在目前房地产市场上堪称比比皆是，还包括石家庄国仕山引进目前中国物业管理巨头绿城物业，石家庄勒泰中心牵手戴德梁行等。

　　朱保全说，物管的另一个重要意义是，相对房地产开发销售环节而言，物业管理与客户交流频次较高，对于提升开发商的品牌美誉度和知名度异常重要，做服务比做产品更容易形成良好的口碑。

　　发展至今，万科品牌已然当之无愧成为国内房地产第一梯队品牌，万科物业则是万科品牌的重要元素组成，在购房者中一直口碑较好。

　　很多人购买万科的房子，在很大程度上是看中万科物业管理，这已经是不争的事实。从1992年1月万科旗下第一家物业管理公司成立，伴随着万科集团全国性开发及“中国房地产行业领跑者”地位的确立，万科物业也相应成为国内规模最大的物业服务提供商。

　　目前，万科物业相继布局全国48个大中城市，迄今已接管各类物业管理项目239个，在管面积5213万平方米，合同储备面积2048万平方米，物业系统员工达1.8万人之众。

　　面临双重挤压

　　但与大规模服务面积不能匹配的是，万科物业的员工数量结构比例与其对万科的销售、利润贡献严重不对称，对万科整体营业收入和利润贡献甚微。

　　万科每年都在不断进入新的城市，万科物业服务的项目面积越滚越大，但自2008年完成与地产之间的建管分离后，万科物业作为万科集团内独立的事业单元已经自负盈亏三年有余，其所管理服务的部分项目依然背负盈利压力。

　　在此之前，万科物业为各城市房地产公司的下辖隶属公司，运作费用缺口由万科集团补贴，亏多少补多少，但目前已经被集团完全断粮。

　　朱保全说，万科物业2010年物业营业收入大概15亿元，其中60%是物业管理费，剩余40%的收入来自二手房的租售、安防智能化的工程业务等。

　　一方面是物业管理成本不断上涨，另一方面是物业管理费上涨面临诸多掣肘，物业管理企业纷纷遭遇双重挤压，万科物业面临着同样的行业难题。

　　朱保全透露，从物业管理费角度而言，目前万科物业所服务的项目中，盈利和亏损的项目比例约为55：45，项目亏损的原因是物业费过低。

　　与万科同样在物业管理方面也有一定市场口碑的龙湖地产也在寻求物业管理上更好的赢利模式。据了解，龙湖地产在全国15个城市管理着71个项目、9种业态、1157万平方米，年经营收入3.7亿元。

　　龙湖集团物业中心总监周洪斌告诉记者，目前龙湖物业平均物管费在2.7元/平方米·月，收入支出基本持平。公司目前正在尝试新的盈利模式，主要是提高非物业收入，目前非物业收入已经占总企业收入30%。

　　其中一半的非物业收入来自园区广告、装饰装修、工程维保、家居团购、家电维修、家政清洁、私家花园设计养护、爱车服务、租售服务、健康私教、教育进园区、夜间洗车服务等业务项目。另一半非物业收入来自为开发商提供服务，包括开发项目的前期介入、质量监督和交房验收把关。

　　而按照万科集团对物业的重构规划，万科物业已从万科集团中剥离，万科物业将独立发展，不仅可以承接万科旗下的物业管理，而且可以对外扩张承接其他房地产项目的物业管理。

　　同时，万科物业将与外部的其他物业公司一起平等竞争，获取为万科所开发物业提供物业管理服务的机会；万科物业可争取为非万科所开发物业提供服务，亦可引入更多新的合作伙伴寻求在物业管理服务领域的进一步发展。

　　在2008年，万科曾与世邦魏理仕组建合资公司，合资公司将为万科集团及其控股公司及联营公司在全国开发的高端住宅提供物业管理服务。这些物业包括独栋、联排别墅、酒店式服务式公寓和豪华式公寓等。

　　但事过三年之后，国内房地产及物业市场已经发生诸多变化，物业管理费改革一直进展缓慢，部分物业管理公司由当初的大肆跑马圈地纷纷转向退出部分项目。

　　深圳是中国内地物业管理的起源地，无论从管理手段还是服务意识，都是走在全国前列。但在近几年深圳也曾多次发生过业主和物业公司冲突事件。

　　此外，万科物业于2006年底撤离了管理十年的深圳桃源村。桃源村曾是万科物业对外拓展的标志性项目。此前万科已经撤离了同样为政府小区的鹿丹村。此外，中海物业管理在深圳也曾撤出多个非中海开发的住宅小区，并停止对外承接管理项目。

　　朱保全表示，建管分离后万科物业独立运作看上去经营压力较大，但对于万科物业的标准化建设却至关重要，标准化有助于更好适应万科在全国大规模扩张需要。

　　但他同时强调，如何看待物业管理行业性质非常重要，目前万科物业的利润率在7%至8%之间，跟地产相比可以忽略不计，“但如果与其他劳动密集型产业相比，物业管理的利润还可以说得过去。”

　　目前，约70%的物业管理公司仍是以开发商为依托，社会性物业管理公司比例尚不足三成，而经营和口碑较好的物管公司仍以地产公司下辖的物业管理企业为主。朱保全说，如果仅仅依靠物业费为生，物管公司连1%的利润都难以做到。（本报记者王肖邦对本文亦有贡献）