商业地产进入战国时代

　　阴雪

　　针对住宅市场的宏观调控更显严厉、限购政策逐渐深入的背景下，商业地产成为不少开发商逆市之下的自我救赎之选。

　　“商业地产的战国时代即将来临！”这样的呼声已经不止一次在市场上出现。

　　群雄逐鹿

　　有业内人士分析，“随着限购、限贷及加息陆续展开，未来一段时间内通过投资住宅来抵御通胀将面临巨大的楼市政策风险，而商办市场由于投资门槛较高、商住价格倒挂明显等原因，有较大的保值和增值空间。”

　　于是，商业地产成为了开发商眼中的“香饽饽”，他们都希望住宅市场面临困境之时，能在商业地产市场中挽回一些损失。

　　稳坐住宅开发头把交椅的地产大佬万科，公开表示要增加持有型物业比重至全部物业的20%。去年一年其商业布局遍布北京、上海、深圳、武汉、西安、东莞等一线城市、沿海三线城市及内陆区域中心城市。目前，变身“万科大都会”的原北京赢家中心项目以及上海万科VMO项目都选择了散售，但仍被业界看做是万科在商业地产领域的试水和锻炼队伍之举。

　　相比万科，保利跨进商业地产的脚步则更加深入。有资料显示，保利在商业地产领域完成投资额已经超过百亿。按保利地产的“十二五”规划，到2015年将持有的商业地产规模提升至总资产的10%，一年的营业收入计划达到20亿~25亿。

　　同样有着央企背景的华润置地则对商业地产有着更大的期许。以深圳万象城的开工为起点，其旗下商业地产“万象城”系列已在沈阳、成都、南宁、郑州、无锡等多个城市进行布局。按华润置地的计划，5年后持有型物业占集团整体资产比例将由目前的18%增长至40%。

　　事实上，华润置地的商业地产发展思路，更多地着眼于城市综合体。包括深圳万象城在内的多个商业项目，其实都是在城市综合体——华润中心这条线上的。据华润置地(山东)有限公司投资总监马赟介绍，青岛华润中心，尤其是其中的万象城，将是之前万象城系列的升级版。未来公司在商业地产方面的投资策略，将以直接进入城市核心地段开发大型城市综合体为主。

　　与华润置地相比在起跑时落后一步的中粮集团，近几年也通过频繁的并购，在全国范围内打造“大悦城”系列而一举成名。中粮集团董事长宁高宁曾在此前透露，中粮集团商业地产的投资额已经超过了600亿元，而未来5~10年，规划的商业资产总额将达到至少1000亿以上。

　　民营房地产企业同样在商业地产领域厉兵秣马。

　　为迎合商业地产进军全国的发展步伐，2010年上半年，龙湖集团正式成立商业地产部，其商业地产的布局从涵盖重庆、成都等主力城市的大西南逐渐扩张至长三角与环渤海，去年以来，龙湖相继在杭州、无锡、北京等地圈地开发商业地产项目。按照龙湖的商业地产规划，至2014年在国内运营的商业项目将超过30个，持有型物业面积达到200万平方米，所贡献利润将占利润总额的15%~20%。

　　金地集团董事长凌克也在今年的投资者交流会上雄心勃勃地表示，商业地产是金地今后重点发展的方向。凌克称，为了发展商业地产，金地在国内外聘请了最优秀的人才进入金地，组成一个很好的管理团队，“今后金地将会大力投资，争取未来五年里在全国投资20个综合体，使商业资产总额达到600亿元，再创一个今天的金地集团。”

　　发展契机

　　在住建部政策研究中心副主任秦虹看来，中国的商业地产的确迎来了一个大发展的契机。

　　“500万以上人口的大城市越来越多，对商业地产的需求也就越来越大。”7月29日，在第一财经与新浪乐居、北青传媒共同主办的中国商业地产战略发展峰会上，秦虹在发表主题演讲时表示，人口大规模聚集的城市更多的是以现代服务业和先进制造业来带动其发展的，它们是区域的经济中心、经营中心，也是创新中心、信息中心，这些性质决定了它们对商办物业的需求是非常大的。

　　不久前公布的第六次全国人口普查结果显示，我国居住在城镇的人口占总人口的49.68%，即我国的城市化率已经到了过半的临界点上。

　　秦虹表示，这意味着从“十二五”的第一年也就是今年开始，中国将进入城镇人口多、农村人口少的阶段，再加上收入的提高，对商业地产所需要的人流、资金流的需求就给了一个足够的支撑。“所以商业地产在中国一定是有机会的。”

　　宏观经济环境变化的同时，房地产行业本身的政策调整也有如洪流一般，让传统的住宅开发商们必须去寻找避险的“掩体”。

　　“这些调控政策都是针对住宅市场的，对我们开发的商业地产项目没有任何影响。”SOHO中国有限公司董事长潘石屹每每在调控政策出台之时，总会做出这样令住宅开发商眼红的表态。

　　事实也证明，住宅市场处于一片水深火热的同时，商业地产不但毫发未损，似乎更显兴旺。

　　世邦魏理仕此前发布的2011年上半年北京房地产市场研究报告显示，今年上半年，北京优质写字楼市场强劲上扬，具体表现为需求快速增加、空置率下降、租金较去年底大幅上升近30%。同时，北京优质零售物业市场也继续保持稳步回升的态势，市场整体平均租金达到历史最高水平，市场整体空置率在1~6月也下降2.0个百分点至9.9%。

　　“越来越多的机构投资者开始积极寻找零售物业的并购机会，以期望在快速增长的中国零售市场获取一席之地。”在研究了包括北京在内的中国一、二线城市的商业物业之后，世邦魏理仕预计，2011年中国各主要城市核心商业物业的租金将温和增长，优质零售商圈内空置率也会保持低位。

　　挑战并存

　　开发商们都看到了其中的市场机会，一窝蜂似的涌入，这也引发了业内关于商业地产出现泡沫的担忧。

　　商业地产领域的先行者万达集团董事长王健林就曾提醒到，开发商做商业地产，是为了企业长命百岁，为了长期稳定的现金流。“如果仅仅是把商业地产作为一个避风港，或者另一种赚钱模式，还是买了地、卖商铺的销售模式，那一定走不下去。”

　　马赟也坦承：“我们也走过弯路，有过教训。当大家都不做商业地产的时候，我们在坚持；现在大家都开始做了，我们已经有了成熟的经验，相信会做得更好。”他同时提醒，现在不需要谈论模式好坏的问题，“等到5年或10年以后再看结果，一切就都清楚了”。

　　相比于不断高涨的物业价值，包括写字楼和零售物业在内的商业物业的租金收入处于较低水平，导致其回报率并不能令人满意。以北京、广州、上海这三个一线城市为例，世邦魏理仕提供给本报的数据显示，2011年第一季度北京的写字楼资金回报率为5.12%，零售物业为6.8%；广州略低，写字楼资金回报率为4.96%，零售物业为5.58%；上海则最低，写字楼资金回报率为4%，零售物业为3.8%。

　　大钟寺商业有限公司常务副总经理池淑涛则坦言，商业地产要想到一个城市很好的区域板块去做不是很容易的事，尤其是一线的大城市，“这也是为什么现在大家觉得到二三线甚至三四线城市做商业地产空间会比较大。”

　　而相比国外完善的资本市场和金融体系，现阶段投入大量资金做商业地产，其后续的融资能力和退出方式对开发商来说也是一大挑战。

　　住建部政策研究中心主任陈淮此前就曾表示，目前支持商业地产的金融方面的政策过度依靠银行贷款。在国外，商业地产可以通过REITs(房地产信托投资基金)融资，但国内还尚未打通这一融资模式。

　　“所以我觉得商业地产市场的成熟是一个漫长的过程，起码要十年，也就是等到我们的产业结构调整结束以后，基本上才会走上正轨。”上海证大房地产有限公司董事吴洋如此判断。