保障房坐望800亿险资助力 商业化运作补充建房资金
http://msn.finance.sina.com.cn 2011-08-05 08:27 来源: 中国经济网
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在保障房投资方面，继太保和平安近70亿元的投资后，涉及7家保险公司的290亿元计划获批，接下来有望落实到800亿元——
越来越多的保险业资金正以各种方式投入到保障房建设当中去。对于保险公司来说，在资产配置压力日益显现的情况下，需要新的投资渠道进行保值增值，而保障房项目收益稳定且安全性高，对于保险资产的配置有一定吸引力。
对于我国的保障房建设来说，在有效保障和改善民生的同时，有着巨大的资金需求，同时由于建设运营期长，利润率较低，商业房地产企业参与动力不足，融资困难较大。保险资金和保障房建设的对接，是彼此需要、有望共赢的选择。
商业化运作补充建房资金
资金问题是我国保障性住房建设面临的一大难题。引进保险资金和商业化运作模式，有助于填补保障性住房建设庞大的资金缺口，有效缓解政府巨大的财政支出压力，加快保障性安居工程的建设与发展，确保这一重大民生工程的可持续发展，也是保险业作为“经济助推器”和“社会稳定器”的责任。
中国太保、中国人寿、中国人保等7家保险公司的保障房投资计划——“蓝德计划”很早就启动。今年5月下旬由北京市土地储备整理中心与7家保险公司正式签订了上述规模的债权投资计划，期限为7年。这一项目的牵头方是太保旗下的资产管理公司，另外包括中国人寿、中国人保、华泰保险、中国平安、中国太平、泰康人寿的6家资产管理公司。这7家公司各自通过发行债权计划，把保险资金借贷给北京市土地储备整理中心，为保障房建设提供土地供应。据了解，目前各家保险公司、评级公司、会计师事务所和律师事务所均已进场，静待第一批100亿元债权发行计划破土。
去年《保险资金投资不动产暂行办法》出台，为保险资金投资不动产提供了制度依据，近期保险资金开始频频布局保障房市场。从中国太保第一单投资保障房建设到7家保险公司集体行动，从太保首单40亿元规模保障房投资到接下来有望落实的700亿到800亿元规模，险资投资保障房的热情高涨、行动迅速。
“保险资金乐于投资保障房建设，有几个原因，首先是保险资金目前面临很大的投资匹配压力，今年保监会公布的险资投资额已经达到5万亿元，尚有超过1万亿元的保险资金面临匹配压力；其次，保险资金为了控制风险不敢贸然在资本市场上增加仓位；第三，险资投资保障房的风险相比于投资其他渠道，更安全。”一位保险业内专家指出。
保险资金投资保障房项目很快将“有法可依”。中国保监会相关负责人透露，今年年内有望出台保险资金投资保障房建设的相关规范性文件。尽管投资保障房规范性文件尚未出炉，但试点已经先行，参与方式均为发行债权投资计划。
“债权投资比较普遍，此前太保投资长江隧桥债权计划以及世博债权计划，都属于常见的基础设施债权投资产品，只不过这次7家保险公司将投资标的对准了保障房建设的土地储备。”一位参与投资计划的保险公司人士告诉记者。
风险可控前提下寻求共赢
用保险资金支持保障性住房建设，不仅有利于加快保障性住房建设工程的发展，而且有助于提高保险资金的长期投资收益和保险业的稳定发展。各方正在力求风险可控的情况下寻求共赢。
保险资金投资保障房，备受关注的是收益率将会如何。有保险业内人士表示了自己的担心，认为地方政府为保障房债权计划设立的收益率一般为3%至4%，而保险资金对收益率的诉求在6%至8%，两者相差明显，政府的保障性住房项目按照测算需要15年至20年才能收回成本，而大多数保险公司对回报周期的预期要远远短于此。
“如何规范保险资金在这一领域的投资，尚需相关细则出台。而且，保险公司投资保障房的收益率相对中长期国债与大额协议存款并无太大优势。”有专家认为。
中国太保的第一单险资保障房项目，债权收益率采取的是通过框架协议盯住同期贷款利率的办法，按目前利率水平和项目收益率来计算，该项目预期稳定在6%左右。中国平安参与的第二单保障房项目，收益率则是采用固定收益和浮动收益相结合的方式，即债务金额的50%按照固定利率6.4532%计息，另外50%则按照同期贷款基准利率下浮5.1%，收益率不低于5.44%且不高于8.16%。而集结了7家保险资产公司的保险资金参与的北京保障房项目，收益率则被统一设定为以5年期贷款利率为基础下浮11%，按季结息付息。
这样的形式也规避了保障房领域存在的风险，即使未来发生公司偿债危机，保险公司仍然可以从地方政府追偿债务，同时也可以在未来的时间内通过更高的收益转让债权。
保监会相关负责人日前表示，保监会支持保险资金投资保障房，目前没有政策障碍。保监会已经加紧制定保险资金投资保障房项目的相关细则，并且将对参与的保险机构的资格、投资比例等进行明确要求，保险机构须遵循自愿参与、风险自担的原则。
背景资料
自今年3月中国太保率先推出“太平洋—上海公共租赁房项目债权投资计划”，用40亿元投资上海保障房建设后，中国平安又与上海城投控股签约推出7年期“平安—城投控股保障房项目债权投资计划”，募资不超过30亿元用于支持上海保障性住房建设。
与此同时，涉及290亿元的债权投资计划已在6月正式获得保监会批复，该计划由北京市土地储备整理中心与太保、国寿、平安、人保等国内7家保险资产管理公司签订。上述资产管理公司已经开始向保险公司进行宣传和募集。项目的具体运行方式为，由上述7家保险资产管理公司通过发行债权计划把数百亿的保险资金借贷给北京市土地储备整理中心，由后者利用这些资金为北京市保障房建设提供前期的土地供应，但是保险资金不参与后期二级市场的开发。
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保障房建设资金来源
银行信贷方面，央行日前公布的《2011年上半年金融机构贷款投向统计报告》显示，上半年房地产贷款累计新增7912亿元，同比少增近6000亿元，其中保障性住房开发贷款累计新增908亿元，比年初增长54.8%。在房贷规模持续下跌的情况下，银行开始选择将贷款投向收益更为稳妥的保障房贷款。业内专家认为，存款准备金率的几次调升，使得商业银行纷纷收紧了信贷闸口。与此同时，房地产调控力度持续不减，也降低了银行对房地产信贷的投放热情。“从现在保障房的建设进度来看，下半年对于资金的需求量会越来越大，如何加快拓展渠道是当务之急。”
保险资金方面，从目前的情况来看，尽管保险资金在解决保障房资金来源上开始扮演一定的“角色”，但“戏份”依然不重，真正能够提上保险公司日程的项目极少。但是，业内人士认为，保障房不同于普通商品房的开发，建设运营期长，利润率较低，商业房地产企业参与动力不足，融资困难较大。由保险公司发起设立的债权计划，则可以作为一个补充。保险资金参与保障性住房建设，符合保险资金的投资要求。保险资金的特点是规模大，久期长，追求资产负债的合理均衡匹配和长期可持续的稳定回报，对资金运用的安全性要求很高。
（责任编辑：朱丹）
