江城房地产信托遭叫停 融资再度收紧

　　■CUBN记者 刘末 湖北报道

　　近日，记者向武汉市内的部分商业银行武汉分行求证后得知，包括四大国有银行在内的部分商业银行表示，目前均暂停涉及房地产信托相关业务。上市融资此前已受限制，如今，作为房地产行业的主要融资渠道的信托此番再受到限制，房地产行业的资金链将更为紧张。

　　房地产信托上半年曾一度火爆

　　房地产信托，就是信托公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金，用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。业内人士介绍，与其他理财产品相比，每个信托计划的投资人一般不超过50个，投资起点较高，一般为100万元，收益较高，年收益一般在10%左右。

　　中国银监会授权中国信托业协会7月底发布的最新数据显示，截至今年二季度末，我国信托资产规模达37420.15亿元，比上季度末增长14.5％。值得一提的是，上半年投向房地产领域的新增信托资金累计达2077.66亿元，比一季度末金额大幅增长近两倍。

　　根据最新数据显示，房地产信托融资的资金成本在持续上升，如果再加上信托公司利润和销售手续费，房企获得信托资金的成本可能超过20%。业内人士表示，去年10月之前，房地产信托最低年化收益率在5.5%—6%，10月之后便达到6.6%，今年的平均水平在7%以上；而最低收益率接近10%的房地产信托产品举不胜举，最高预期收益率从11%一路飙升至15%，个别信托计划甚至打出超过20%的最高收益率来吸引投资者。

　　当信托成为房地产企业最后一根“救命稻草”时，信托公司也强势抬头。而随着金融机构对流向房地产行业资金的收紧，房地产企业的融资成本必然有所上升，这也导致信托产品收益率将呈现上升态势。

　　“上半年房地产信托的火爆之势无疑缓解了开发商的‘钱袋子’，因此，尽管房地产信托的融资成本高达20%左右，甚至更高，开发商还是趋之若鹜。”一名银行业内人士表示。

　　通过房地产信托融资的成本并不低，但在银行钱“紧”的情况下，房地产信托为开发商打开了方便之门，一银行工作人员称，房地产信托上半年的火爆行情引起了监管层的高度关注，导致信托公司相关业务受到一定的约束。

　　国有商业银行叫停房地产信托

　　记者了解到，今年上半年，武汉市各商业银行与信托公司合作发行了不少房地产信托项目，房地产信托业务规模同比大幅增长，然而，作为信托推介重要渠道的国有商业银行，近期纷纷叫停了房地产信托业务。

　　“我这个地产项目特别好，还能做信托代理么?”“我们行房地产信托业务叫停了，做不了了。”日前，工商银行相关工作人员对信托公司送来的一个房地产信托项目如此回复。据相关人士透露，中国工商银行总行日前在全行发文，停止了房地产信托业务。同时记者了解到，作为信托代理重要渠道的四大国有商业银行或通过发文、或在实际操作层面已纷纷叫停了上半年红极一时的房地产信托。

　　与此同时，日前，银监会对房地产信托业务规模较大的信托公司进行了“窗口指导”，到目前为止，已有20余家信托公司暂停了房地产信托业务。“受到政策影响，银行贷款、上市融资此前已经受到限制，如今，作为房地产行业的主要融资渠道的信托此番再度收紧，房地产行业的资金链将更为紧张。”一位业内人士表示。

　　到目前为止，一些信托公司已经纷纷暂停了房地产信托业务。受到政策监管以及四大行主渠道收紧的影响，信托公司的房地产信托业务也受到一定限制。与此同时，银监会还加强了对信托公司的净资本管理，来约束信托公司的投资行为。近日，银监会发文将信托公司权益转让类产品视同融资类产品，提高了权益转让类产品的净资本比例，而此前，权益转让类产品一直被视为投资类来计算净资本。业内人士介绍，目前市场上的房地产信托绝大多数是权益转让类，银监会此举进一步限制了房地产信托融资渠道。

　　房地产信托叫停藏玄机

　　其实，信托业务风险警示早已有之。之前就有招商银行的客户经理表示：“我们虽然有相关的产品代销，但是我个人确实不推荐您购买，因为这一类产品的收益虽然看着很高，但是风险确实也比较大。”

　　由于房地产信托收益率整体上升，对于很多房地产企业来说，整体融资成本在增加。但为了能顺利从信托公司获得融资，房地产企业都会开出高额的收益率作诱饵。但实际上，如果市场不好，房子卖不掉的话，过高的负债率就会造成开发商的资金链断裂，信托公司将面临产品到期无法兑付的流动性风险，继而可能引发信托公司利益严重受损或破产的可能。

　　除了要面对流动性风险以外，房地产信托也要谨慎应对政策性风险。近来，监管层已经加大了对信托产品风险的控制力度，并要求一些发行风险产品较多的信托公司进行自查。业内人士分析，这就是主要针对房地产企业借助信托进行大规模融资的现象。

　　据了解，在实际操作中，四大国有银行已经在操作层面叫停了房地产信托，开发商通过房地产信托融资基本“卡壳”。

　　来自银监会最新的风险提示，要求房地产信托业务中的股权投资方式，房企必须严格按照“项目四证齐全、企业资本金达到30%、开发商二级以上资质”等条件。因此，对资金需求逐渐迫切的开发商而言，信托正在成为一种高门槛的融资渠道。而这种严格的审核条件，基本上也把不少的中小房企挡在了门外。

　　业内人士指出，近期发行的信托产品主要采用股权投资方式，目的并不是叫停房地产信托，而是要求严控房地产业务风险。同时，监管部门不太可能直接叫停不违规的业务，控制房地产信托规模才是符合现实的做法。此外，还有人士认为，监管层主要对部分房地产信托增长过快公司进行了“窗口指导”，以实现房地产信托的稳健和合规发展，而不是对房地产信托业务“一刀切”地叫停。