商业地产竞争加剧 房企寻找新出路

　　■CUBN记者 宋博 北京报道

　　随着住宅楼市调控政策的逐层加压，无论是房地产企业还是投资者的目光都开始转向商业地产，而随着进入商业地产的企业越来越多，关于商业地产的竞争也开始加大。

　　但对于目前商业地产市场火暴的现状，业内人士普遍认为，在商业地产光鲜外表的后面危机四伏。

　　商业地产出现井喷

　　数据显示，今年上半年，北京签约的住宅为20块，出让金为120.3亿元，与住宅相比，签约的商业类地块合计为21块，建筑面积为338.67万平方米，总出让金为174.38亿元，两者相比，商业地块在今年上半年不论是数量还是面积上都全面超过了住宅地块。

　　北京市土地储备整理中心消息，号称近年来最优质商业地块的王府井国际品牌中心项目(王府井大街西侧商业金融用地)，近日也将进入市场。无独有偶，以商业地产为主要开发方向的阳光新业，继年初在青岛南京路顺利开发商业项目后，7月26日，该公司旗下的北京分钟寺新业广场也已正式开业，伴随着商业地产大规模的开发趋势，阳光新业在天津友谊路的新业广场、东丽新业广场两个商业地产项目，也将陆续登场。

　　而进入7月，北京崇文门地块和CBD地块的2次抢购热潮更是开启了北京商业地产的集中爆发高潮。

　　商业地产的集中爆发，大型房企的“推披助澜”作用也逐渐明朗。去年以来，许多住宅开发商都高调宣称进入商业地产，纷纷加紧在全国范围内“圈地”布局商业地产的步伐。在房企四大开发商保利、金地、万科等先后宣布了自己的商业地产开发计划和目标后，崇文门成功竞标北京商业地产荣登新地王，200亿元的出让金让众多开发商叹为观止，商业地产发展不断升温

　　竞争加剧 房企需谋求新突破

　　“由于住宅地产受到限制，部分房地产企业希望通过商业地产进行避险，但是扎堆商业地产进行集中开发会导致部分城市商业地产开发过度，造成新一轮的房产炒作；另外，商业地产的运作模式是前期投资和后期运营的配套经营模式，对前期的资本要求较高，所以中小房地产企业大量开发商业地产，资金链问题将显现，影响企业的稳步发展。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受采访时表示。

　　阳光新业总裁助理兼北京瑞景阳光商业管理有限公司总经理李睿对此也表达了类似的观点，他认为，短期大量激增的商业地产与人才储备、零售业发展现状等情况存在极大的不匹配，很容易导致恶性竞争：大量企业的进入，对土地需求量增加，地价上涨，开发成本增加，在本身融资渠道狭窄的环境下，企业将承受巨大的资金压力；在零售品牌资源有限的情况下，大量项目的短期激增将导致商业项目的严重同质化，彼此间的恶性竞争又将增加招商难度，并使得项目收益缺少保障。

　　基于这些因素，李睿预测，在未来1至2年时间内，将会有很多商业地产项目出现问题。3年左右，必然会出现一批倒闭的项目。

　　那么，商业地产应如何避免危机，走出恶性竞争的怪圈？

　　韩长吉建议，房地产开发商应该通过观察城市商业地产价值洼地，选择值得开发的商业地产项目进行细致的操作，改变追求规模的传统思想，从效益及利润预期方面进行重新规划，防止盲目投资，从而避免行业内的恶性竞争。

　　商业地产整体的经营理念和具体操作环节，都与住宅开发存在着巨大区别。

　　在经营理念方面，商业地产需要通过长期经营收益和物业增值来实现投资收益，其中涉及投资人、运营方、经营者和消费者等多方关系的协调和平衡；在具体操作方面，调研选址、定位策划、设计建造、招商实施、规范运营、持续调整等一系列环节和规程，都需要专业团队来实现。商业地产开发商需要具备许多与住宅开发完全不同的能力。

　　然而，目前许多转型商业地产的企业，可能并没有完全具备上述的条件，就贸然挺进商业地产，风险无疑较大。据业内一位权威人士预计，未来2年内，很多商业地产项目会陆续出现问题，3年后，必然会出现一批需要重组的项目。

　　在目前商业地产的割据战中，部分开发商已开始采取差异化策略。万达等大型商业地产商走的是“快周转、模块化”路线，首创奥特莱斯、宝龙地产等新秀则加速整合资源，打造区域市场优势，而阳光新业等中型开发商则稳健布局城市零售商业，谨慎应对市场竞争。