七月地产行情趋稳 上涨压力依然很大

　　■CUBN记者 陈文喜 北京报道

　　8月1日上午11时，中国指数研究院发布中国指数研究院发布的《2011年7月中国房地产指数系统百城价格指数》显示，7月份三四线城市涨幅明显，而二三线城市房价则呈现下跌势头。

　　广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫在接受《中国联合商报》记者采访时表示：“调控重压之下，房价涨幅趋势扭转，其主要原因是一方面严厉的房地产调控下，受到今年价格控制和一房一价政策，市场供求关系发生变化，库存巨大，而开发商受到限价政策的影响，开发商不敢涨价，房价上涨缓慢。另外一方面是开发商面临资金压力，受到限购和限贷等货币政策收紧影响，市场有效购买力不断减少，实施“以价换量”的销售策略。不过，由于土地财政和通胀的压力，未来房地产价格仍会保持上涨。”

　　未限购城市涨幅过快

　　中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据显示，2011年7月，全国100个城市住宅平均价格为8874 元/平方米，较6月上涨0.21%，其中66个城市价格环比上涨，33个城市环比下跌,1个城市价格与上月持平。环比涨跌幅在1%以内的城市数量共有80个。与去年7月相比，全国100个城市住宅平均价格上涨6.81%，其中39个城市涨幅介于5%-10%之间，23个城市涨幅在5%以内，5个城市住宅价格同比下跌，跌幅皆在5%以内，其中上海、北海2个城市跌幅低于1%。

　　7月住宅价格环比6月涨幅居前的城市有：宜昌、唐山、江门、福州、日照、邯郸、南通、株洲、呼和浩特、厦门等14个城市，涨幅皆在1%-2%之间。另有北海、大连等52个城市的涨幅在1%以内。汕头本月价格与上月持平。

　　7月住宅价格环比跌幅居前的城市是宿迁、宁波、芜湖，苏州、兰州、无锡，跌幅在1%-2%之间，另有郑州、嘉兴、银川、温州、廊坊、台州、聊城、绵阳、常熟等27个城市下跌，跌幅在1%以内。而百城价格指数对北京等十大城市全样本调查数据显示，7月十大城市平均价格为15838元/平方米，与上月基本持平，同比去年7月上涨3.86%。具体来看，6个城市价格环比6月上涨，涨幅皆在0.6%以内；杭州、重庆（主城区）等4个城市住宅价格环比下降，降幅均在0.5%以内。

　　但是7月房价环比上涨的城市依然达到66个。从7月百城价格数据看,当前房价上涨的城市主要是集中在未限购的二三线城市和已限购的部分二三线城市。特别是通胀和人民币升值及热钱等冲击下，市场流动性过剩。另外是因限购和限贷及限价等限外的政策产生“挤压效应”的负面影响，导致二三线城市房价上涨压力巨大。经过一年多的调控，小部分城市的房价涨幅势头虽遏制,但房价降幅数量有限，特别是未限购的二三线城市房价上涨过快和幅度过大。

　　下半年二三线城市限购可能性大

　　谢逸枫表示,调控重压之下，房价涨幅趋势扭转。7月房价降幅比6月拉大，降幅城市数量开始增加，而涨幅城市数量则减少，说明国务院房地产调控效果越来越明显，房价上涨势头得到遏制。从7月房价涨幅比看，比6月环比涨幅下降了0.20%，比6月涨幅下降的城市多了7个城市。

　　对于上涨较快的城市，谢逸枫认为，从未限购的二三线城市房价上涨的幅度和数量及城市投资额等外来购买力和资金来源看，下半年实施限购的可能性概率加大。特别是7月百城环比价格继续上涨的66个二三线城市。毫无疑问，下半年调控不会放松，尤其是限购政策将扩大到30个到50个二三线城市，如果房价继续上涨，将增加到100个二三线城市。如果不出意外，8月份限购名单肯定要出来，尤其是在今年金九银十之前出，防止金九银十房价反弹，否则限购政策晚出必然超过今年最好调控时机。

　　他告诉记者，随着房地产调控深入，房价因政策和市场及开发商资金等因素冲击产生一定的波动，房价不会有大幅度下跌，但是会有一定价格折扣，不过，折扣不会超过15%，最多在10%左右。因此，今年房价比较平稳，如果把通胀率计算在内，房价依然保持每年上涨10%的幅度。一方面是开发商的资金链比较牢固，缺乏大降的动力。另外一方面是市场实际供求不平衡，受到保障房挤压，商品房实际供应减少。其他方面就是地方政府执行政策存在问题，而土地财政和通胀的压力，让房地产价格保持上涨。